Аренда «под микроскопом». Торговые помещения в ТЦ: спрос и предложение

Каждое торговое предприятие, будь это крупная розничная сеть или же частный предприниматель желающий перебраться из холодного павильона на рынке в более цивилизованные условия, вынуждены решать широкий спектр вопросов, связанных с арендой площадей для магазинов или торговых мест. Естественно, потребности и возможности у таких игроков розничного рынка разные. Поэтому у торговых комплексов, сдающих свои площади в наем, форматы сотрудничества со столь непохожими друг на друга арендаторами также будут существенно отличаться. Тем не менее, такие вопросы как выбор ТЦ, уровень и особенности начисления арендной платы, взаимоотношения с управляющей компанией, заключение договора аренды являются животрепещущими для всех участников рынка

Большой и маленький якорь

Из целого ряда арендаторов, претендующих на площади в торговых комплексах можно выделить тех, в ком управляющая компания будет особенно заинтересована. Речь идет о таких торговых предприятиях, которые притягивают, словно магнит, большое число представителей определенной целевой группы. Значительная площадь, которую занимает арендатор, также является важной, но не первостепенной, характеристикой «якоря». Ведь превыше всего ценится способность генерировать и/или удерживать в ТЦ большие покупательские потоки. Поэтому «якорь» - это не просто крупный арендатор, претендующий на существенную скидку «за опт». К примеру, операторы, работающие на фуд-кортах, очень популярных в отечественных ТЦ, занимают относительно небольшую площадь. Такие предприятия общепита не столько притягивают посетителей, сколько удерживают их в ТЦ, тем самым, увеличивая вероятность совершения покупок. Поэтому фуд-корты также относят к якорным арендаторам. По данным компании «Castle Development» фуд-корты работают практически в 40% ТЦ. Обычно это 4-8 ресторанов быстрого питания. Также на различных уровнях ТЦ могут располагаться несколько отдельно стоящих небольших кафе. В целом же, по крайней мере, одна небольшая точка общепита есть практически в любом торговом комплексе. Похожую, не только привлекающую покупателей, но и удерживающую их функцию выполняют также операторы развлечений. Они обычно арендуют площади на последнем этаже торгового комплекса, куда арендаторы другого профиля идут менее охотно. Для посетителей зоны развлечений подобное ее расположение препятствием не является. А самый что ни на есть типичный «якорь» для отечественного ТЦ – это сетевой продовольственный супермаркет, который, как правило, располагается на первом или цокольном этаже. В Киеве ТЦ «якорят» в основном магазины «Сильпо» (в ТЦ «Квадрат»), «Велика Кишеня» (в ТЦ Украина, ТЦ «Альта-центр»), «Фуршет» (ТЦ «Променада», ТЦ «Мандарин», ТРЦ «Ритм») и др.

Данные «Castle Development» свидетельствуют, что супермаркеты «якорят» 55% ТЦ. Исключение составляют подземные ТЦ где крупноформатный розничный продуктовый магазин разместить невозможно из-за особенностей внутренней логистики. «В 30% ТЦ якорем является детский супермаркет, каждый пятый ТЦ имеет супермаркет техники для дома и офиса. Функции мини-якорей практически везде выполняют магазины известных брендов, крупные торговые точки непродовольственных сетевых операторов, - продолжает генеральный директор компании «Castle Development» Валерий Кирилко. - В условиях обострения конкуренции на рынке концептуальной доминантой ТЦ все чаще выступают развлечения (особенно это касается периферийных объектов). В таких комплексах магнитным элементом для аккумуляции покупательских потоков выступают: кинотеатр (в 5 ТРК), боулинг-клуб (в 5), диско-клуб (3), компьютерный клуб (2), ледовый круглогодичный каток (2), альпинистская стенка (1), казино (1), детский развлекательный комплекс (1)». Можно наблюдать тенденцию к увеличению удельного веса якорей в ТЦ. В зарубежных комплексах профиль и количество якорных арендаторов имеет массу вариаций, что во многом зависит от формата и площади ТЦ.

У «якорей» свои правила

Крупнейшие сетевые розничные компании к выбору торговых площадей относятся очень серьезно. Поэтому девелоперу нужно приложить немалые усилия, чтобы привлечь в свой ТЦ сильного якорного арендатора. Так, по словам руководителя департамента аренды и управления консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Сергея Хоменко якорные арендаторы в большинстве случаев не полагаются на данные, предоставленные девелопером или управляющим, а проводят свои маркетинговые исследования по каждому из предлагаемых им объектов. Ведь выбирать они стараются из нескольких более и менее подходящих вариантов. Потенциального арендатора интересуют основные социально-экономические характеристики жителей района расположения объекта, городская и локальная конкурентная среда, прогнозируемый трафик покупателей и т. д. В идеале к переговорам с такими арендаторами девелопер приступает задолго до того, как на строительной площадке начинают рыть котлован. Подобная стратегия связана с тем, что серьезный «якорный» арендатор обычно старается выступать «соавтором» проекта привнося свое видение в планировку и расположение площадей. «Подбор основных, наиболее крупных якорных арендаторов происходит ещё на стадии создания концепции ТЦ и в период проектирования объекта, - говорит Сергей Хоменко. – Такие, ключевые арендаторы участвуют в процессе проектирования ТЦ. Благодаря этому они получают большие возможности в конфигурировании площадей и соответственно в оптимизации своих затрат. Остальные более и менее значимые для торгового комплекса «якоря» отбираются в период планирования размещения крупных магазинов на этажах в самом начале набора арендаторов».

К примеру, главными требованиями для продовольственного супермаркета будет наличие удобных подъездных путей и парковки, первый или цокольный этаж, площадь от 0,8 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м.; потолки высотой не менее 3 м, наличие пандусов (пологих спусков для тележек) и т. д. Стоит отметить, что и у «мини-якорей» может быть целый ряд требований к планировке и отделке помещений. Поэтому с такими арендаторами желательно «договориться» как минимум на этапе проведения внутренних, отделочных работ примерно за 6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.

Пренебрежение к арендаторам и их потребностям со временем должно уйти прошлое. Ведь успешный ТЦ – результат скоординированных действий двух сторон. «В последнее время произошел качественный сдвиг в плане детального изучения требований и предпочтений арендаторов перед подготовкой концепции и перед пуском ТЦ - поскольку уже изменился сам подход к разработке проектов, - отмечает учредитель сети магазинов штор и напольных покрытий «Твоя кімната» Владимир Рогов. - Пока это свойственно далеко не всем девелоперам, но тенденции к качественным изменениям наблюдаются уже сейчас». В то же время девелоперу, стремящемуся во что бы то ни стало «заполучить» в свой ТЦ VIP-арендатора все же стоит соизмерять его требования с разумной целесообразностью для ТЦ. Так, например, большие «якорные» арендаторы заинтересованы в отдельной входной группе для их магазина. Удовлетворив подобные требования, девелопер пренебрегает тем, ради чего «якорям» и создают благоприятные условия, а именно увеличением трафика посетителей в ТЦ. Таким образом «якорь» превращается в «престижного» арендатора обосновавшегося на большой площади сданной по минимальной цене. Этот пример показывает то, что во всех вопросах стороны так или иначе должны прийти к взаимовыгодному компромиссу. Куда более удачный для ТЦ вариант - размещение входа в якорный магазин в конце широкой галереи, где представлены торговые точки сопутствующих арендаторов.

Кастинг среди VIP арендаторов

Выбор «якоря» не простая задача для девелопера. Ведь искать приходится не просто престижное розничное предприятие, готовое арендовать большие площади на длительный срок. Среди ряда таких потенциальных «якорей» нужно выбрать наиболее соответствующий как ценовому сегменту (средний-, средний, средний+ или премиум), в котором позиционируется ТЦ, так и интересам и вкусам целевой аудитории. К примеру для ТЦ работающего в сегменте «средний» и «средний -» подойдет магазин дискаунтерного типа, а для премиального ТЦ – суперсаркет деликатесов. И, главное, не перепутать. Иначе публика, привлеченная «якорем» в рамках всего ТЦ «погоды не сделает», то есть, желаемый синергетический эффект так и не будет достигнут.

Стоит отметить, что отечественные девелоперы торговой недвижимости вынуждены сталкиваться с дефицитом хороших «якорей». Причина тому – небольшое количество и не всегда высокие стандарты работы отечественных сетевых операторов и пока еще незначительное число серьезных зарубежных игроков. Поэтому выбор в условиях его отсутствия – задача крайне сложная. Но, девелопера, успешно решившего эту задачу, ждет немалое вознаграждение. Удачный подбор и расположение якорей значительно увеличивает товарооборот у сопутствующих «галерейных» арендаторов. Таким образом «якорь» генерирует на только покупательские потоки, но и спрос на рынке аренды торговых площадей. Это в свою очередь обеспечит ТЦ почти полную заполняемость, при относительно высоком уровне арендной платы.

На общих основаниях

В условиях дефицита торговых площадей рядовым арендаторам особо выбирать не приходится. Тем не менее, даже в такой ситуации на рынке присутствуют отдельные ТЦ с пустующими площадями, при этом, чтобы попасть в другие комплексы арендаторы выстраиваются в очередь. Так какие же качества ТЦ делают его наиболее интересным для арендаторов? По мнению Сергея Хоменко, ключевыми критериями привлекательности того или иного ТЦ являются: удачное местоположение объекта, величина ТЦ, размещение товарных групп, логистика помещений внутри ТЦ, присутствие в нём известных якорных арендаторов, наличие хорошей парковки, уровень отделки помещений и здания в целом, цена аренды, квалифицированное управление развитием ТЦ. «Невозможно «назначить» какой-либо критерий на роль решающего, - комментирует Сергей Хоменко. - Только положительные выводы по большинству из перечисленных выше позиций позволят арендатору принять решение об аренде площадей в конкретном ТЦ».

Наибольшую часть арендаторов в отечественных ТЦ составляют магазины одежды и обуви – около 26% по данным «Castle Development». Доля торговых точек остальных товарных категорий находится в пределах 3-8%. Наиболее востребованы среди таких арендаторов модули площадью в 30-150 кв. м. Всем им, а особенно в условиях дифицита, нужно дотянутся до планки, которую устанавливает арендодатель. «В нашей практике работа по подбору арендаторов ведется на этапе проектирования ТЦ, - говорит директор департамента управления активами ЗАО «Квадрат-Украина» Татьяна Честнейшая, - На этом этапе к ним предъявляются такие основные требования: готовность выполнять договорные условия, соответствие ассортимента концепции и позиционированию ТЦ, наличие опыта работы на рынке. На стадии подписания договора наши требования детализируются». Получается, что для профессионального ТЦ второстепенных арендаторов не существует. «Ведь при эксплуатации ТЦ уровень качества и сервиса в основном определяют арендаторы, а заполнением арендаторами занимается девелопер или управляющая компания. Если в ТЦ задумана и воплощена грамотная концепция, то есть на площадях размещены арендаторы, которые этой концепции соответствуют - уровень сервиса и качества оправдает все ожидания», - подытоживает коммерческий директор компании «Энергобуд-Девелопмент» Андрей Кучеров.

Дорогой метр

По словам исполнительного директора компании «Real Estate Solutions» Виктора Распутного из всех основных категорий нежилых помещений наиболее высокие арендные ставки характерны именно для торговых площадей, потому, что мелким и средним ритейлерам в большинстве случаев выгоднее брать такую недвижимость в аренду, чем приобретать ее в собственность. «Арендодатель может обеспечить текущий ремонт и многое другое, что связано с поддержанием помещения в порядке, не возлагая этого на плечи арендатора. К тому же по окончании срока аренды (в Украине - 1 год) арендатор может сменить свою дислокацию без особых хлопот», - отмечает эксперт.

Рост стоимости аренды подогревается существенным дефицитом площадей, который, по всей видимости, сохранится в ближайшие 3 года. Но, даже в таких условиях величина арендной ставки дифференцируется в зависимости как от самого ТЦ, так и от арендатора. По оценке Валерия Кирилко, на уровень ставки для конкретного арендатора влияют такие факторы: месторасположение ТЦ (ключевой параметр); расположение внутри ТЦ (максимальные ставки – на нижних уровнях, в местах наибольшего трафика); размера арендуемой площади (чем меньше – тем дороже); от товарной группы. Традиционно больше всех платят операторы, работающие в сегменте подарки-аксессуары, ювелирные изделия и др. Для них средняя арендная ставка в Киеве составит около $100 (максимум $250). Не щадят цены и самого массового игрока розничного рынка, работающего в сегменте одежда-обувь – для него ставка может достигать 150$ . Дешевле всего кв. м обходится «якорям», включая развлечения ($9-25). Даже среди «якорей» самое привилегированное положение будет у продуктовых супермаркетов.

«Сегодня по причине ненасыщенности рынка торговых помещений, даже площади, предлагаемые по завышенным ставкам, берутся в аренду, - комментирует Виктор Распутный. - Пользуясь выгодной рыночной ситуацией, владельцы ТЦ/ТРЦ устанавливают цену, превышающую $60-70 за кв. м. В центральных киевских объектах арендные ставки колеблются в пределах $80-$150 за кв. м.. В ТЦ/ТРЦ более низкого класса, расположенных в центре города, арендная ставка за кв. м. составляет от $60 до $130. В прилегающих к центру районах ставки аренды кв. м. - от $25 до $40, в редких случаях - до $80. По такой же цене сдаются торговые помещения на окраинах и в спальных районах Киева». Для наглядности можно продемонстрировать средние по Киеву показатели стоимости аренды площадей в пределах одного ТЦ (по данным «Castle Development»): минимальные $24 ($15-45); средние $49 (30-80); максимальные $104 (50-200). Среди относительно «не дорогих» ТЦ – «Ритм», «Метрополис», «Макрос» и «Европорт». Напротив, в категории «hi end» - «Арена-Сити», «Глобус», «Пирамида», «Мандарин» и «Метроград». Среди перечисленных ТЦ оказалась периферийная «Пирамида» для которой характерна мелкая нарезка площадей – как уже говорилось, маленькие модули ценятся особенно высоко.

Кроме ставки за кв. м. на плечи арендаторов ложатся еще и коммунальные расходы. Оплачивают «коммуналку» обычно в пределах $2,5-4 за кв. м в месяц. «Нередко причиной конфликтов между управляющим ТЦ и арендаторами может стать именно расчет коммунальных и эксплуатационных расходов, как в объекте аренды, так и на общих эксплуатируемых площадях, - комментирует Андрей Кучеров. - Даже если стоят счетчики в объекте аренды и документально обсуждены условия оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов по общей эксплуатируемой площади все равно часто возникают неразбериха в цифрах».

Ставки сделаны

Договор аренды обычно заключается на 1 год. Как правило, стабильная цена аренды устанавливается управляющим на такой же период. «Мы раз в год пересматриваем уровень арендной ставки, вносим коррективы соответственно изменениям, связанным с инфляцией, и потом на протяжении всего года ставки находятся на одном уровне, - рассказывает о практике сети ТЦ «Квадрат» Татьяна Честнейшая. При этом установившийся уровень цен арендодатели и арендаторы комментируют по-разному. «Многие управляющие ТЦ могут указать на жалобы арендаторов по поводу завышенной арендной ставки, - говорит Андрей Кучеров. - Очень часто претензии по вышеуказанным вопросам сильно «раздуты» арендатором и главная причина скрывается как раз в особенностях ведения бизнеса самого торгового оператора. Ведь он должен был изначально просчитать свою деятельность в данном ТЦ». «Говорить о том, что уровень арендной платы завышен, мне кажется, нелогично, поскольку площади почти во всех ТЦ заполнены на 100%. Если бы площади пустовали, а арендные ставки оставались высокими – тогда такое утверждение имело бы смысл. Пока спрос значительно превышает предложение, такой уровень арендных ставок вполне адекватен, - продолжает г-жа Честнейшая. В сложившейся ситуации многие собственники ТЦ стараются «играть на повышение» при этом, не обеспечивая рост цен улучшением стандартов управления и качества площадей. «Украинский рынок недвижимости ,в частности, сегмент аренды площадей в ТЦ находится на этапе формирования и становления цивилизованных взаимоотношений между участниками процесса, - комментирует заместитель директора по розничной торговле ООО «Суматра ЛТД» Ирина Дуденкова. - Следствием этого являются ситуации, когда при неадекватной арендной ставке владельцы ТЦ не хотят идти на встречу арендаторам». «В соответствии с качеством предоставляемых помещений и услуг, расценки могли бы быть гораздо ниже, - продолжает Владимир Рогов. - Баланс возможен в случае правильного маркетингового позиционирования ТЦ и установления нормальных цен на рынке. Когда будет происходить четкая работа с целевыми аудиториями ТЦ, и они будут прозрачно определены для арендаторов – тогда результативность от аренды помещений в ТЦ возрастет, и вопрос о величине арендной платы будет уходить на второй план».

Арендодателям, считающим, что в условиях дефицита они «заказывают музыку», стоит принять во внимание умение арендаторов отстаивать свои интересы. Пример приводит Татьяна Честнейшая: «Рассмотрим такую ситуацию: арендатор не выполняет договорные условия – не вносит или вносит не вовремя арендную плату. Управляющий сначала предупреждает арендатора о своем недовольстве и просит вносить плату вовремя. Арендатор не выполняет требования управляющего. Приходится расторгнуть договор. Арендатор обращается в суд с требованием восстановить его в правах. Опыт на рынке показывает, что суд в таком случае становится на сторону арендатора. Поэтому нужно вести скрупулезную работу с арендаторами на этапе подписания договоров и уметь договариваться».

Опыт достижения компромисса в конфликтных ситуациях ценен для обоих участников рынка. Рассказывает Ирина Дуденкова: «У нашей компании с одним ТЦ был подписан договор аренды, но по истечении некоторого времени, ставка была пересмотрена и снижена на 15%. Основной причиной ее понижения было несоответствие количества посетителей ТЦ, тому, что было заявлено на этапе заключения договоров».

Вызвать «недовольный ропот» среди арендаторов также может несвоевременная сдача ТЦ в эксплуатацию. К сожалению, затягивание сроков строительства стало чуть ли не правилом для нашего рынка. Иногда, девелоперы намеренно заявляют о более ранней реализации проекта, чтобы таким образом поскорее привлечь арендаторов. «Когда готовится ввод ТЦ и мы «заходим» в него, оговариваются конкретные сроки, - рассказывает Владимир Рогов. – Но, со стороны девелоперов идут проволочки с вводом в эксплуатацию, с согласованием разрешительных документов и т. д. В итоге эти проблемы задерживают и нас. В таком случае ставится вопрос об арендной плате, которая сразу идет «в минус». Конечно, арендная плата вводится только после запуска ТЦ. Понятно, что из-за несвоевременной сдачи ТЦ в эксплуатацию арендатор несет потери, которые никто не компенсирует. Тем не менее, лояльность по отношению к арендной плате вполне возможна».

Договор дороже денег

Из всего сказанного выше следует то, что договору аренды нужно уделять особое внимание. В первую очередь стоит отметить, что договор должен быть письменным. Этим, казалось бы, очевидным правилом, стороны довольно часто пренебрегают, предпочитая не доверять бумаге многие детали договора. «Только письменные договорные взаимодействия приведут к положительному результату, - поясняет Андрей Кучеров. - Как только договорные отношения возникают в устной форме, они очень часто не выполняются качественно и в срок». Аналогичную тенденцию отмечает Ирина Дуденкова: «К сожалению, пока нет единой проформы договора, которая бы учитывала все возможные риски, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. В результате, многие аспекты взаимодействия оговариваются устно и остаются за рамками договора».

В договорах, прежде всего, прописывается уровень оплаты аренды площадей и коммунальных услуг, а также сроки оплаты. Об остальных деталях этого важного документа рассказывает Татьяна Честнейшая: мы вносим в договор детальный ассортиментный перечень; варианты оформления залов; правила поведения продавцов в ТЦ; обязательство выполнять все рекламные указатели в соответствующем концепции и позиционированию ТЦ стиле, а также использовать оборудование, соответствующее пожарным и другим нормам». Андрей Кучеров предлагает все требования к арендаторам фиксировать в правилах ведения торговли в ТЦ. Этот документ являются неотъемлемым приложением к договору аренды. В нем обязательно нужно отразить внутренний распорядок деятельности ТЦ, график работы, правила поведения арендаторов и его представителей (продавцов), внешний и внутренний вид объекта аренды, требования к культуре общения и внешнему виду работников и т.д.

Версия интернет-магазина Retail.Ru, локализованная для украинского рынка, будет запущена в ближайшее время. Оформить заказ на заинтересовавшие вас книги вы можете уже сейчас. Цены будут пересчитаны в гривны по курсу на день выставления счета. В Киеве действует курьерская доставка и возможен самовывоз. В другие города Украины доставка книг осуществляется почтой и экспресс-почтой.