Рынок торговых помещений. Москва.

В I квартале 2007 г. открылся один торговый центр (см. Таблицу 1). На начало II квартала 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2 970 000 кв. м, при этом торговая площадь составляет 1 560 000 кв. м. Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне: до конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1 505 000 кв. м новых торговых площадей.

Таблица 1. Торговый центр, открытый в 2007 г.

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Торговая площадь, кв. м

Якорные арендаторы

Датаоткрытия

«Мосмарт»

МКАД/Боровское ш.

75 500

28 000

Гипермаркет «Мосмарт», магазин бытовой техники «М.видео»

Февраль

Источник: Colliers International

Таблица 2. Крупнейшие объекты рынка торговой недвижимости, заявленные к выходу на рынок в 2007 г.

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

«Рио Гранд»

Дмитровское ш., д. 163а

178 700

ТЦ на Каширском шоссе

Каширское ш., вл. 12

125 000

ТЦ на Верхней Красносельской улице

Верхняя Красносельская ул., вл. 3А, 3Б

118 000

«МЕГА – Белая Дача» (II очередь)

14 км МКАД

110 000

«Щука»

Щукинская ул., вл. 42

99 000

ТЦ на Ореховом бульваре

Ореховый б-р / Елецкая ул.

95 600

«Шоколад»

г. Реутов, МКАД / Победы ул.

84 800

«Времена года»

Кутузовский пр-т, вл. 48

64 300

ТЦ на Багратионовском проезде

Багратионовский пр-д, д. 5

62 000

ТЦ на проспекте Андропова

Андропова пр-т, д. 4-10

61 000

«Университет»

Вернадского пр-т / Ломоносовский пр-т

43 000

«Семеновский» (II очередь)

Семеновская пл., д. 1

40 000

«Лотте Плаза»

Новый Арбат ул., вл. 21

38 700

«Глобал Сити» (II очередь)

Днепропетровская ул., д. 4а

38 000

«Фаворит»

Южнобутовская ул. / Веневская ул.

35 000

ЦУМ (II очередь)

Петровка ул., д. 2, стр.1

35 000

«Пражский пассаж»*

Красного маяка ул., д. 2

35 000

ТЦ на Тушинской улице

Тушинская ул.

34 000

«Домодедовский»

Генерала Белова ул., д. 18

33 000

ZIG-ZAG

Лобненская ул., вл. 4-6

28 400

АСТ

Измайловское ш., д. 71

26 000

«Тряпка»

Ленинградское ш., вл. 25

25 000

«Воробьевы Горы»

Мосфильмовская ул., вл. 4-6

24 900

ТЦ на Русаковской улице

Русаковская ул., вл. 37-39

22 500

«Аэробус»

Варшавское ш., д.95

17 400**

ТЦ на Электрозаводской

Б. Семеновская ул., д. 16

15 700

ТЦ на Хорошевском шоссе

Хорошевское ш., вл. 2-20, блок А

15 000

* открылся 18 апреля 2007 г.** площадь торговой составляющей (48% от общей площади комплекса)Источник: Colliers International

Не прошло и полгода...

Строительство торгового комплекса включает много этапов и требует привлечения значительных финансовых и организационных ресурсов. С момента появления бизнес идеи до открытия комплекса для посетителей, как правило, проходит несколько лет. При этом, несмотря на то, что девелоперы тщательно следят за сроками выполнения работ, распространенной практикой для рынка является перенос сроков предполагаемого ввода в эксплуатацию. В чем причины этого явления и каковы перспективы развития ситуации?

О предполагаемом строительстве торгового центра девелоперы могут объявлять уже тогда, когда еще не получены все необходимые разрешения и согласования для осуществления строительства. Таким образом, девелоперы пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему проекту: Анонсирование на самых ранних стадиях может предупредить появление наименее решительных конкурентов, в то время как более позднее заявление о проекте (ближе к дате открытия) позволяет рассчитывать на благосклонность потенциальных арендаторов и будущих посетителей. Все это затрудняет точное определение даты ввода проектов в эксплуатацию.

На этапе проектирования и создания архитектурной концепции будущего объекта ведется совместная работа архитекторов, консультантов по концепции и маркетологов. Осуществляется анализ технических и функциональных требований потенциальных арендаторов к площадям, организации циркуляции потоков посетителей, расположения вертикальных коммуникаций, учета строительных норм и правил. Несогласованность работы проектной команды, задержки в привлечении консультантов и маркетологов могут существенно затянуть этап проектирования и задержать начало строительства, несмотря на то, что некоторые девелоперы берут на себя риск и начинают строительство, не имея полного проекта рабочей документации. В договоре с генподрядчиком заданы сроки строительства и определены штрафные санкции за задержку работ, но сложность процесса и многочисленные сопутствующие риски все равно могут приводить к задержке до полугода.

Наконец, далеко не каждый месяц года благоприятен для начала работы торгового центра. Проанализируем распределение сроков ввода в эксплуатацию торговых центров, открытых за последние 5 лет (см. Диаграмма 1).

Диаграмма 1. Распределение числа введенных в эксплуатацию профессиональных торговых центров по месяцам. 2002-2006 гг.

Источник: ColliersInternational

Из приведенной диаграммы видно, что наибольшей популярностью пользуются два последних месяца года. В ноябре-декабре было введено свыше 40% от общего числа открытых торговых центров. Лидерство последних месяцев года естественно: девелоперы стремятся успеть к рождественским и новогодним праздникам, знаменующим пик продаж. На втором месте – май (около 14%) – месяц, предваряющий период отпусков, также характеризующийся относительно высокой покупательской активностью по сравнению с летним периодом. На последнем месте – июль – так называемый «мертвый сезон» для торговли. Интересен февральский всплеск активности. С одной стороны, он может быть связан с чередой праздников конца февраля – начала марта. С другой стороны, в этот период могут открываться торговые центры, не успевшие к новогодним праздникам и не открывшиеся в январе – также «мертвом сезоне».

Таким образом, общепринятое представление о том, что сроки ввода торговых центров переносятся самопроизвольно, может быть подвергнуто сомнению, поскольку наш анализ показывает, что несмотря ни на что большая часть торговых центров, открывается в периоды, наиболее благоприятные для этого.

Основные события I квартала 2007 года

• В начале года была закрыта сделка, в соответствии с которой датский фонд BPT Arista приобрел первую очередь торгового центра «Глобал Сити» (общая площадь – 16 000 кв. м) на Кировоградской улице.
• В январе стало известно, что правительство Саратовской области и компания IKEA подписали документы, в соответствии с которыми в мае 2007 г. в Саратове начнется строительство многофункционального комплекса «МЕГА». Срок строительства составит около 2 лет.
• В начале февраля стало известно, что британская компания Kingfisher, развивающая сеть Castorama, договорилась о стратегическом партнерстве с сетью гипермаркетов «Карусель»: магазины обеих компаний будут открываться рядом.
• В феврале стало известно, что холдинг «Подиум» приобрел торговый центр «Квадро» (16 200 кв. м) на Кутузовском проспекте. Холдинг владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-Центр».
• 2 марта в Краснодаре началось строительство ТРЦ «OZ» общей площадью 148 000 кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2008 г. Девелопер проекта, компания AIM Property Development, планирует создать сеть из 20 ТРЦ и реализовать проекты  в Саратове, Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах России.
• В начале марта в Нижнем Новгороде в ТРЦ «МЕГА» открылся первый региональный франчайзинговый магазин британского оператора Marks & Spencer.
• В середине марта стало известно, что компания Carrefour приобрела в Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, данный оператор подписал договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ «Горизонт», где Carrefour займет место «Рамстора»  (при этом арендуемая площадь будет увеличена до 15 000 кв. м).
• 17 марта в Казани состоялось официальное открытие ТРЦ Park House общей площадью 70 000 кв. м.
• В конце марта стало известно, что сеть Leroy Merlin, представляющая магазины формата DIY, впервые станет арендатором площадей в ТРЦ «МЕГА» в Новосибирске. Ожидается, что магазин сети займет стандартную площадь 9 000 – 12 000 кв. м.
• В конце марта стало известно, что группа Inditex намерена открыть филиал и свои монобрендовые магазины в Новосибирске (в первую очередь Zara, Bershka и Pull and Bear) без регионального партнера.

В I квартале 2007 г. открылся один торговый центр (см. Таблицу 1). На начало II квартала 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2 970 000 кв. м, при этом торговая площадь составляет 1 560 000 кв. м. Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне: до конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1 505 000 кв. м новых торговых площадей.

Таблица 1. Торговый центр, открытый в 2007 г.

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Торговая площадь, кв. м

Якорные арендаторы

Датаоткрытия

«Мосмарт»

МКАД/Боровское ш.

75 500

28 000

Гипермаркет «Мосмарт», магазин бытовой техники «М.видео»

Февраль

Источник: Colliers International

Таблица 2. Крупнейшие объекты рынка торговой недвижимости, заявленные к выходу на рынок в 2007 г.

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

«Рио Гранд»

Дмитровское ш., д. 163а

178 700

ТЦ на Каширском шоссе

Каширское ш., вл. 12

125 000

ТЦ на Верхней Красносельской улице

Верхняя Красносельская ул., вл. 3А, 3Б

118 000

«МЕГА – Белая Дача» (II очередь)

14 км МКАД

110 000

«Щука»

Щукинская ул., вл. 42

99 000

ТЦ на Ореховом бульваре

Ореховый б-р / Елецкая ул.

95 600

«Шоколад»

г. Реутов, МКАД / Победы ул.

84 800

«Времена года»

Кутузовский пр-т, вл. 48

64 300

ТЦ на Багратионовском проезде

Багратионовский пр-д, д. 5

62 000

ТЦ на проспекте Андропова

Андропова пр-т, д. 4-10

61 000

«Университет»

Вернадского пр-т / Ломоносовский пр-т

43 000

«Семеновский» (II очередь)

Семеновская пл., д. 1

40 000

«Лотте Плаза»

Новый Арбат ул., вл. 21

38 700

«Глобал Сити» (II очередь)

Днепропетровская ул., д. 4а

38 000

«Фаворит»

Южнобутовская ул. / Веневская ул.

35 000

ЦУМ (II очередь)

Петровка ул., д. 2, стр.1

35 000

«Пражский пассаж»*

Красного маяка ул., д. 2

35 000

ТЦ на Тушинской улице

Тушинская ул.

34 000

«Домодедовский»

Генерала Белова ул., д. 18

33 000

ZIG-ZAG

Лобненская ул., вл. 4-6

28 400

АСТ

Измайловское ш., д. 71

26 000

«Тряпка»

Ленинградское ш., вл. 25

25 000

«Воробьевы Горы»

Мосфильмовская ул., вл. 4-6

24 900

ТЦ на Русаковской улице

Русаковская ул., вл. 37-39

22 500

«Аэробус»

Варшавское ш., д.95

17 400**

ТЦ на Электрозаводской

Б. Семеновская ул., д. 16

15 700

ТЦ на Хорошевском шоссе

Хорошевское ш., вл. 2-20, блок А

15 000

* открылся 18 апреля 2007 г.** площадь торговой составляющей (48% от общей площади комплекса)Источник: Colliers International

Строительство торгового комплекса включает много этапов и требует привлечения значительных финансовых и организационных ресурсов. С момента появления бизнес идеи до открытия комплекса для посетителей, как правило, проходит несколько лет. При этом, несмотря на то, что девелоперы тщательно следят за сроками выполнения работ, распространенной практикой для рынка является перенос сроков предполагаемого ввода в эксплуатацию. В чем причины этого явления и каковы перспективы развития ситуации?

О предполагаемом строительстве торгового центра девелоперы могут объявлять уже тогда, когда еще не получены все необходимые разрешения и согласования для осуществления строительства. Таким образом, девелоперы пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему проекту: Анонсирование на самых ранних стадиях может предупредить появление наименее решительных конкурентов, в то время как более позднее заявление о проекте (ближе к дате открытия) позволяет рассчитывать на благосклонность потенциальных арендаторов и будущих посетителей. Все это затрудняет точное определение даты ввода проектов в эксплуатацию.

На этапе проектирования и создания архитектурной концепции будущего объекта ведется совместная работа архитекторов, консультантов по концепции и маркетологов. Осуществляется анализ технических и функциональных требований потенциальных арендаторов к площадям, организации циркуляции потоков посетителей, расположения вертикальных коммуникаций, учета строительных норм и правил. Несогласованность работы проектной команды, задержки в привлечении консультантов и маркетологов могут существенно затянуть этап проектирования и задержать начало строительства, несмотря на то, что некоторые девелоперы берут на себя риск и начинают строительство, не имея полного проекта рабочей документации. В договоре с генподрядчиком заданы сроки строительства и определены штрафные санкции за задержку работ, но сложность процесса и многочисленные сопутствующие риски все равно могут приводить к задержке до полугода.

Наконец, далеко не каждый месяц года благоприятен для начала работы торгового центра. Проанализируем распределение сроков ввода в эксплуатацию торговых центров, открытых за последние 5 лет (см. Диаграмма 1).

Диаграмма 1. Распределение числа введенных в эксплуатацию профессиональных торговых центров по месяцам. 2002-2006 гг.

Источник: ColliersInternational

Из приведенной диаграммы видно, что наибольшей популярностью пользуются два последних месяца года. В ноябре-декабре было введено свыше 40% от общего числа открытых торговых центров. Лидерство последних месяцев года естественно: девелоперы стремятся успеть к рождественским и новогодним праздникам, знаменующим пик продаж. На втором месте – май (около 14%) – месяц, предваряющий период отпусков, также характеризующийся относительно высокой покупательской активностью по сравнению с летним периодом. На последнем месте – июль – так называемый «мертвый сезон» для торговли. Интересен февральский всплеск активности. С одной стороны, он может быть связан с чередой праздников конца февраля – начала марта. С другой стороны, в этот период могут открываться торговые центры, не успевшие к новогодним праздникам и не открывшиеся в январе – также «мертвом сезоне».

Таким образом, общепринятое представление о том, что сроки ввода торговых центров переносятся самопроизвольно, может быть подвергнуто сомнению, поскольку наш анализ показывает, что несмотря ни на что большая часть торговых центров, открывается в периоды, наиболее благоприятные для этого.

Не прошло и полгода...

Основные события I квартала 2007 года

• В начале года была закрыта сделка, в соответствии с которой датский фонд BPT Arista приобрел первую очередь торгового центра «Глобал Сити» (общая площадь – 16 000 кв. м) на Кировоградской улице.
• В январе стало известно, что правительство Саратовской области и компания IKEA подписали документы, в соответствии с которыми в мае 2007 г. в Саратове начнется строительство многофункционального комплекса «МЕГА». Срок строительства составит около 2 лет.
• В начале февраля стало известно, что британская компания Kingfisher, развивающая сеть Castorama, договорилась о стратегическом партнерстве с сетью гипермаркетов «Карусель»: магазины обеих компаний будут открываться рядом.
• В феврале стало известно, что холдинг «Подиум» приобрел торговый центр «Квадро» (16 200 кв. м) на Кутузовском проспекте. Холдинг владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-Центр».
• 2 марта в Краснодаре началось строительство ТРЦ «OZ» общей площадью 148 000 кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2008 г. Девелопер проекта, компания AIM Property Development, планирует создать сеть из 20 ТРЦ и реализовать проекты  в Саратове, Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах России.
• В начале марта в Нижнем Новгороде в ТРЦ «МЕГА» открылся первый региональный франчайзинговый магазин британского оператора Marks & Spencer.
• В середине марта стало известно, что компания Carrefour приобрела в Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, данный оператор подписал договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ «Горизонт», где Carrefour займет место «Рамстора»  (при этом арендуемая площадь будет увеличена до 15 000 кв. м).
• 17 марта в Казани состоялось официальное открытие ТРЦ Park House общей площадью 70 000 кв. м.
• В конце марта стало известно, что сеть Leroy Merlin, представляющая магазины формата DIY, впервые станет арендатором площадей в ТРЦ «МЕГА» в Новосибирске. Ожидается, что магазин сети займет стандартную площадь 9 000 – 12 000 кв. м.
• В конце марта стало известно, что группа Inditex намерена открыть филиал и свои монобрендовые магазины в Новосибирске (в первую очередь Zara, Bershka и Pull and Bear) без регионального партнера.