Мир - бутикам, война - "диетам"!

Или как закрыть продовольственный магазин в центре Москвы

"Российские вина", "филипповская" булочная, "Грузия", "Украина" - вот неполный список продовольственных магазинов на Тверской улице, закрывшихся в последнее время. Последними были "Дары моря" и "Диета", вставшие на реконструкцию в феврале. Вскоре в этих помещениях откроют или бутик, или ресторан, или ночной клуб, но уж точно не будет там никаких продуктов. Юрий Лужков показательно расстраивается и ругает собственников магазинов. А мнения сетевых ритейлеров разделились. Одни считают, что выжить в центре могут только элитные специализированные магазины. Другие говорят: работать надо уметь, тогда торговля продуктами хоть под стенами Кремля будет прибыльной.

В начале 90-х гг. на Тверской и прилегающих к ней улицах работали более 20 больших продовольственных магазинов. В ходе массовой приватизации в 1991-1994 гг. предприятия потребительского рынка столицы, в том числе и магазины, были приватизированы. Формально они переходили в собственность трудовых коллективов, а на деле - руководства (скажем, директора и его замов). Многие директора и замы недолго оставались новыми капиталистами - началась волна смены владельцев магазинов, чаще всего - через процедуру банкротства предприятия или за счет скупки акций у рядовых работников. Часть новых собственников магазинов продолжила перепродажу или просто начала сдавать их в аренду. А некоторые сами начинали новое дело. При этом почти никто не захотел сохранить прежний продуктовый профиль магазинов.

На месте "диет" и универсамов открывались рестораны, кафе, ночные клубы, бутики, в результате на главной магистрали города остался по сути дела единственный продовольственный магазин - "Елисеевский". Эта тенденция наблюдается не только в Центральном округе: так, на территории считающегося престижным Юго-Западного округа за последние два года изменили специализацию более 100 магазинов.

Мэрия не в состоянии остановить закрытие продмагов

Как правило, рядовые работники отказывались от акций или продавали свою долю руководству, которое быстро перепродавало торговое предприятие новому владельцу, но уже по коммерческой цене. И с этого момента профиль магазина полностью зависел от желания нового владельца. В Москве началось повальное закрытие бывших советских продмагов.

Чтобы "поучаствовать" в процессе, правительство Москвы в 1997 г. учреждает cпециализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП). И новый владелец, собирающийся изменить профиль работы торговой точки (открыть ресторан вместо булочной, например), должен был заключать дополнительное соглашение со СГУПом и доплачивать в городской бюджет за перепрофилирование. В том же 1997 г. мэрия установила единую процедуру и ставку доплаты - 25% договорной (коммерческой) цены торговой точки. После согласования с префектурой и районными управами новый владелец предприятия перечисляет доплату в установленном порядке в бюджет города. Из суммы доплаты в ряде случаев вычитались лишь вложенные собственником в предприятие инвестиции. При этом коммерческую цену предприятий было поручено определять самому СГУПу (правопреемник Фонда имущества г. Москвы). А в 1998 г. Мосгордума передала исключительное право согласовывать изменение профиля продовольственных торговых объектов префектам округов столицы.

Подспорьем для СГУПа, по идее, должен был быть такой административный инструмент, как "норма обременения". Собственнику, согласно постановлениям Юрия Лужкова, запрещалось менять профиль торговли в течение периода от одного года до трех лет. То есть если вы купили или арендовали булочную, то хлеб в ней вы должны продавать еще как минимум год.

На практике "норма обременения" не работала и мало изменила ситуацию с сокращением продмагов в столице. Изменение профиля торговли большинства магазинов происходило при совершении вторичных сделок по купле-продаже магазина. Новые владельцы, как правило, просто договаривались с нотариусом, чтобы тот не вписывал "норму обременения" при заключении вторичной сделки. А о согласовании с властями и речи не шло. Поэтому когда в 1999 г. СГУП г. Москвы обязало покупателей магазина прописывать норму обременения при совершении вторичных и третичных сделок, было уже поздно. К тому времени большинство торговых точек уже было продано на вторичном рынке и перепрофилировано новыми владельцами.

Позднее открылось, что московские постановления, касающиеся вопросов перепрофилирования, не стыкуются с федеральным законодательством. В конце 90-х г. Департамент государственного и муниципального имущества правительства Москвы попытался наказать тех, кто игнорировал "норму обременения" во вторичном договоре купли-продажи, и обратился в суд. Высший арбитражный суд РФ на основании Гражданского кодекса РФ просто отказался рассматривать подобные иски. Дело в том, что ГК РФ ориентируется прежде всего на план приватизации, так как он указан в федеральном законодательстве. В этом случае договор купли-продажи и постановления правительства Москвы - второстепенны.

Максимум, что может сделать СГУП при обнаружении нарушения при перепрофилировании магазина, это выписать штраф и потребовать от собственника в течение месяца найти недостающее разрешение. Если этого не происходит, СГУП обращается в арбитраж с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи муниципальной (государственной) собственности. Однако когда мы обратились в СГУП с вопросом, а был ли хотя бы один пример лишения собственности по такого рода искам, ответить утвердительно нам не смогли.

Попытки властей регулировать ситуацию оказались тщетными еще и потому, что согласованной политики между департаментами мэрии, соответствующими отделами префектур и районных управ попросту не было. Владельцам магазинов удавалось найти понимание в стенах московских префектур и получить нужное разрешение на смену профиля предприятия в месячный срок. Подобные документы вполне может подписать и зампрефекта. Так, в 2002 г. по просьбе префекта одного из округов Москвы СГУП проверил правомерность перепрофилирования более 30 магазинов. К удивлению префекта, проверки показали, что разрешения - за подписью его же собственных заместителей - есть практически у всех.

Глава управы Тверского района Борис Бойков и вовсе заявил, что "законных оснований на запрет перепрофилирования продовольственных магазинов не существует". Основной проблемой, по мнению г-на Бойкова, является проблема взаимодействия правительства Москвы и районных управ. Чтобы хоть как-то контролировать закрытие и перепрофилирование продмагов, говорит г-н Бойков, необходимо обязать Департамент государственного и муниципального имущества мэрии информировать районные управы об изменении условий договоров аренды.

Одним словом, административные ограничения оказались несостоятельны по сравнению с законами рынка - так же как булочные и "диеты" оказались несостоятельными в борьбе за место в центре по сравнению с ночными клубами и ресторанами.

Почему в центре Москвы не хотят торговать продуктами?

Трудно назвать нормальной ситуацию, когда в таком городе, как Москва, супер- и гипермаркеты с широким продуктовым набором и адекватными ценами вынесены "за Можай" (а именно - поближе к МКАД). На то, однако, есть объективные причины. На рентабельность продуктового магазина в центре города влияют три основных фактора: стоимость аренды, местоположение (здесь важно то, какова плотность населения в том районе, где расположен магазин) и ассортимент.

Наиболее значимый фактор -- цена аренды помещения. В Москве арендные ставки в центре города очень высоки. А Тверская улица в этом плане уже много лет остается самым дорогим местом в городе. По данным агентства Colliers International, в центре максимальные средние ставки аренды установились на участке Тверской от станций метро "Охотный Ряд" до "Пушкинской", а также на Старом Арбате и в Столешниковом переулке. Там арендная плата составляет от $2000 до $3500 за кв. м торговых площадей в год. По оценке старшего консультанта Сolliers International Александра Обуховского, открывать при столь высоких арендных ставках продовольственный супермаркет на той же Тверской нерентабельно.

Наблюдается и неуклонный рост арендных ставок в центре, объясняемый дефицитом свободных площадей. А наибольшим спросом пользуются магазины на первых этажах зданий площадью от 100 до 350 кв. м - как раз бывшие гастрономы, "диеты" и булочные. И чем меньше площадь магазина, тем больше спрос - в центре проще и прибыльнее сдать в аренду небольшую торговую площадь. Чувствуя это, хозяева помещений стараются сделать перепланировку: из одного магазина получается два и т. д.

Сравнительно крупные супермаркеты в центре сегодня можно пересчитать по пальцам - это "Рамстор" на Комсомольской площади и два "Седьмых континента", в Охотном Ряду и на Лубянке (бывший гастроном № 40). "Сегодня покупка торговой площади на той же Тверской может обойтись более чем в $10 000 за метр. Крупным ритейлерам выгоднее осваивать спальные районы, где большая плотность населения и, как следствие, - высокие обороты, а ставка аренды и стоимость земли гораздо меньше, чем в центре", - говорит Обуховский. Но поняли это торговцы не сразу. Достаточно вспомнить опыт последних пяти-семи лет: супермаркеты в пределах Бульварного кольца открывались десятками, но большинство из них долго не протянули (правда, это были единичные проекты, не относящиеся к сетевым торговым компаниям).

Дело, конечно, не только в дороговизне помещений. По словам гендиректора розничной сети "Патерсон" Юрия Яковчика, большая проблема - недостаток торговых площадей, пригодных для организации супермаркета как такового. Да и с точки зрения логистики организация работы продуктового магазина в центре -- дело хлопотное и затратное (взять хотя бы московские пробки, а ведь продукты нужно подвозить каждый день).

Наконец, рентабельность продмага зависит от количества покупателей, от того, сколько потенциальных клиентов живут поблизости. Вице-президент по коммуникациям и брэндовой политике розничной сети "Пятерочка" Феликс Стетай говорит: "Все большее число москвичей предпочитает делать покупки на неделю вперед, выезжая за продуктами в сетевой супермаркет за пределами Садового кольца. А в течение недели средний москвич делает лишь небольшие разовые покупки продуктов по мере движения по городу. И в этом случае продмаг в центре теряет свою ценность".

Все эти факторы в комплексе делают продукты в центральном магазине дорогими. Торговцы оперирует понятием "конечная оценка", т. е. цены того или иного продукта, выше которой нужного объема продаж достигнуть не удастся. И если по отношению, допустим, к эксклюзивной одежде такое понятие неприменимо, то к продуктам питания - вполне. Дорогие помещения, затратная логистика - эти издержки торговец перекладывает на потребителя, поднимая розничную наценку, и в результате дороговизна продуктов в центре делает их непривлекательными для многих покупателей. Получается замкнутый круг.

Трудности переходного периода

Есть ритейлеры, которые не разделяют пессимизма коллег и говорят, что при должном управлении продуктовый магазин в центре города может быть рентабельным. Для этого ему надо иметь специально подобранный ассортимент. Так, Феликс Стетай из "Пятерочки" полагает, что в центре Москвы будут рентабельны только специализированнее магазины - например, торгующие только чаем или только сырами. Причем это должен быть не продуктовый бутик, а магазин хоть и со специализированным, но все-таки широким ассортиментом. Г-н Стетай привел пример успешно работающего продмага в Смоленском пассаже в Петербурге. Там удачно выбран ассортимент - эксклюзивные продукты, живые крабы, французские сыры. А такой магазин, как "Дары моря" на Тверской (и многие ему подобные), по мнению г-на Стетая, являют собой наглядный пример нерационального подхода: избыточные площади, колоссальные затраты на аренду, неумение работать с ассортиментом. Продажи рыбы и морепродуктов в Москве сильно выросли. Можно даже употребить слово "бум". И на фоне этого бума специализированный магазин рыбы и морепродуктов даже и на Тверской мог бы быть прибыльным.

Заместитель гендиректора компании "Седьмой континент" Валентин Запевалов считает, что открытие продмага в центре под силу только крупным сетевым компаниям и это должны быть магазины типа "люкс плюс" - как "Седьмой континент" на Лубянке и в Охотном Ряду. Некоторые ссылаются на западный опыт. Александр Обуховский из Colliers International считает, например, что продмаги в центре Москвы должны располагаться в переулках, а не на центральных улицах -- как, например, это принято в Париже (может, в Париже арендные ставки на торговые площади в центральных переулках намного ниже, чем на центральных улицах?).

Если действительно сравнивать Москву со столицами европейских стран, то там, конечно, ситуация совершенно иная. Жителям не только Лондона, Парижа или Мюнхена, но и Варшавы или Праги невозможно объяснить, что бывает и такое - в центре города нет нормальной продуктовой торговли. На Оксфорд-стрит в Лондоне, Мариенплатц в Мюнхене, Староместской площади в Праге - самых что ни на есть бойких и дорогих местах - достаточно полноценных супермаркетов. И это не элитные или специализированные магазины (хотя таковых, конечно, тоже хватает) с "неординарными" ценами. В многоэтажных торговых центрах, как правило, верхние этажи отведены под торговлю одеждой и аксессуарами, а на нижнем, подвальном этаже, располагаются так называемые фуд-холлы - по сути те самые продовольственные супермаркеты. Это если проводить аналогии с таким "центровым" местом, как Тверская в Москве. Если же представить территорию внутри Садового кольца и нечто подобное в европейских столицах (в том числе и в Восточной Европе), то разговор о каком-то дефиците продуктовой торговли в таком районе, о дороговизне площадей, о сложностях логистики вызвал бы у иностранца единственную реакцию - он покрутил бы пальцем у виска.

Корни такого несоответствия положения в Москве по сравнению с развитыми странами заслуживают отдельной статьи, и даже серии статей о том, существует ли в Москве рынок земли, или есть некий псевдорынок феодального характера, об уровне, опыте и ресурсах отечественных торговых компаний и т. д.

В конце концов, опытные иностранные ритейлеры пришли в Россию совсем недавно. И пока не застроят земли вокруг МКАД, ближе к центру вряд ли двинутся - в силу вышеописанных причин. Иностранцы претендуют на большие торговые площади, которых в центре Москвы уже нет. А те участки, которые им предлагают, нужно благоустраивать, выводя заводы, фабрики и гаражи. В представительстве немецкого Real Holding GmbH, "дочке" холдинга Metro AG, подтвердили, что "зачистка" земли стоит во много раз дороже строительства магазина. Хотя супермаркеты Real в Европе ориентированы больше на центры мегаполисов, в планах руководства проектов в центре Москвы пока нет (зато есть опять же в окрестностях МКАД).

Возможно, иностранные ритейлеры флегматично дожидаются, когда, не выдержав конкуренции, наши "Седьмые континенты" и "Перекрестки" продадут себя сами?

Мэрия собирается выкупать "неправильные" магазины

Между тем власти Москвы не оставляют надежду на решение вопроса путем административных запретов и совсем уж экзотических проектов. Так, сейчас разрабатываются правила и условия своего рода "национализации" бывших продмагов. Как сообщили в пресс-службе Департамента потребительского рынка и услуг, мэрия планирует начать в порядке эксперимента выкупать у собственников, нарушивших условия договоров купли-продажи, нежилые помещения, ранее приватизированные по льготным ценам. Тут больше вопросов, чем ответов - сумеют ли власти доказать факт нарушений, за какие деньги будут выкупать помещения и почему вдруг собственники должны соглашаться на такие своеобразные предложения, и что дальше делать с ними, и не выльется ли этот эксперимент в экспроприацию собственности... Инициативу проявляют и районные управы. Так, администрация управы Тверского района занимается подбором торговых площадей в центре столицы, на приобретение или аренду которых будет объявлен конкурс. И одним из условий этого конкурса будет обязательство использовать эти площади под торговлю продуктами питания без права закрытия или перепрофилирования. Остается подождать фактических результатов.

Наконец, в течение этого года благотворительный фонд "Содействие 2000" вместе с районными управами Москвы планирует открыть сеть социальных магазинов, ориентированных на малообеспеченных жителей столицы. В центре такие магазины появятся на ул. Фадеева и ул. Чаянова (помещения, по словам директора фонда "Содействие 2000" Вячеслава Чувиковского), предоставляет управа Тверского района. А еще на Тверской - во дворе дома № 4 - обещают открыть булочную...