Рынок складской недвижимости охлаждается – надолго ли?

Фото: Snide12/Shutterstock/Fotodom

В Московском регионе рынок стал более гибким, а спрос – осторожнее

В 2026 году на рынке складской недвижимости Московского региона будет зафиксирован максимальный уровень вакантных площадей – 9,2% с учетом субаренды (+2,8 пп. г/г) и 6,0% без субаренды (+1,1 пп. г/г), по данным CORE.XP. Однако уже с 2027 года аналитики ожидают сокращения доли свободных складов до 6–7% с учетом субаренды и до 3% без учета субаренды. Причины – восстановление темпов роста ВВП, снижение ключевой ставки, увеличение доли электронной коммерции в розничной торговле, а также умеренные темпы нового строительства. Поэтому текущий избыток предложения называют временным явлением. Высокая стоимость финансирования сдерживает инвестиционные решения бизнеса, часть арендаторов откладывает сделки.

Рынок индустриальной недвижимости столичного региона проходит этап фундаментальной трансформации, считают в Nikoliers. Если за пределами МКАД строительство ведется в основном «в ширину» с акцентом на масштабное хранение и тяжелое производство, то в пределах МКАД действует стратегия вертикализации – роста за счет многоэтажности. В частности, растет объем многоэтажных объектов формата light industrial: в апреле 2026 года в стадии строительства находилось почти 1,3 млн кв. м пространств такого формата в Москве.

О том, как формат light industrial меняет рынок коммерческой недвижимости, мы писали в статье:

Статья

Что драйвит рынок light industrial в России?

Опрошенные эксперты рынка коммерческой недвижимости подтверждают тенденцию охлаждения, однако большинство из них не называют происходящее полноценным спадом.

Директор по развитию фулфилмент-оператора «Бета Про» Артем Смирнов отмечает, что после периода ажиотажного спроса состояние рынка стало более сбалансированным: предложений, действительно, стало больше, коммуникация с арендодателями стала проще, а условия – более гибкими.  

Руководитель отдела маркетинга курьерской службы «Курьер Сервис Экспресс» Андрей Дорогавцев считает, что компании вернулись к более рациональному использованию складских площадей после их интенсивного расширения в 2023–2024 годах. Если раньше игроки рынка чаще арендовали помещения с запасом, то сейчас они внимательнее рассчитывают загрузку, срок окупаемости и стоимость логистической операции в целом. Арендаторы также действуют осторожнее из-за высокой стоимости капитала, нестабильного спроса и необходимости сохранять маржинальность.

Руководитель департамента складской логистики «Траско» Михаил Бурьянов рассказывает, что падение спроса закономерно снижает стоимость аренды: по многим площадкам ставки уже составляют 9–11 тыс. рублей за 1 квадратный метр в год. В зависимости от локаций снижение составило от 5% до 25% по сравнению с прошлым годом. Среди арендаторов происходит внутренний демпинг рынка, так как вакантных площадей сейчас много, поясняет он.

Фото: Vectorfusionart/Shutterstock/Fotodom

Как меняется спрос на склады в других регионах?

В четвертом квартале 2025 года объем сделок на региональном рынке складской недвижимости составил 690 тыс. кв. м, что на 57% превысило показатель предыдущего квартала, по данным CORE.XP. Лидерами по объему сделок во втором полугодии 2026 года стали Краснодар (11%), Санкт-Петербург (10%) и Казань (10%).

Примечательно, что вакантные складские площади в регионах почти поровну стали делить ритейлеры и маркетплейсы, хотя доля последних всегда была больше. Но по итогам 2025 года она сократилась до 46% – с 62% в 2024 году. При этом в 2026 году предполагаемый объем сделок составит 3,2 млн кв. м, что на 55,4% выше показателей прошлого года.

Рост объема сделок будет стимулировать также расширение предложения на рынке. В 2026 году девелоперы готовятся ввести в эксплуатацию по всей России рекордные 7,4 млн кв. м. Если их планы будут реализованы, то рынок качественной складской недвижимости страны по итогам года может достигнуть 63 млн кв. м, подсчитали в Nikoliers. Причем общий объем готового предложения на региональном рынке (без учета Московского региона и Петербургской агломерации) по итогам I квартала 2026 года составил 22,4 млн кв. м, а к концу текущего года показатель может увеличиться до 24,8 млн кв. м. В структуре регионов лидерами по ожидаемому годовому объему ввода должны стать Казань (332 тыс. кв. м), Новосибирск (294 тыс. кв. м), Саратов (277 тыс. кв. м), Ярославль (195 тыс. кв. м) и Краснодар (180 тыс. кв. м).

Активное освоение складских площадей в регионах ритейлеры начали в 2023–2024 годах, чтобы быть ближе к конечному потребителю, сокращать сроки доставки и снижать логистические издержки. Сейчас часть экспертов говорит о завершении этой тенденции. В крупнейших региональных хабах ставки аренды приблизились к московским, а рост свободного предложения в столичном регионе снова сделал Москву и область привлекательными для части арендаторов.

В «Траско» считают, что спрос на региональные склады сохранится. Несмотря на то что ранее в столицах регионов наблюдался неоправданный рост арендных ставок – в 1,5–2 раза, с конца 2025 года часть прежде востребованных складов начала переходить в категорию пустующих. Дополнительным аргументом в пользу регионального размещения остаются более низкие затраты на персонал по сравнению с Москвой и Московской областью.

Менеджер по развитию бизнеса FM Logistic в России Анастасия Шабанова также отмечает рост свободных площадей на региональных рынках, но подчеркивает, что ситуация все же неоднородна. Например, в Ростове-на-Дону по-прежнему сохраняется дефицит качественных складских объектов, тогда как в Новосибирске вакантность заметно выросла и достигает 10% из-за активного ввода новых площадей в прошлом году.

Основную долю спроса на региональные склады по-прежнему формируют онлайн-операторы и крупные ритейлеры. Для них региональная инфраструктура остается способом сократить дистанцию до конечного потребителя, ускорить доставку и оптимизировать логистические расходы, поясняет эксперт. Производители при выборе склада больше ориентируются на расположение собственных производственных мощностей и транспортные затраты: они либо локализуют продукцию в регионах сбыта, либо концентрируют запасы в хабах Центрального федерального округа для последующей дистрибуции.

Dusan Petkovic/Shutterstock/Fotodom

Компании переходят в режим экономии средств и повышения эффективности квадратуры

Охлаждение рынка не остановило развитие складской инфраструктуры, но изменило критерии выбора объектов. Теперь бизнес оценивает не только площадь и ставку аренды, но и то, насколько склад помогает снизить издержки и ускорить обработку товара.

В FM Logistic отмечают, что переезд арендатора на новый объект происходит по двум причинам: компания стремится либо снизить арендную плату, либо сократить объемы хранения, когда прежние площади становятся избыточными. Если раньше ключевым фактором была стоимость хранения, то сейчас акцент смещается на стоимость обработки одной единицы.

Это меняет требования к операторам. Склад должен закрывать комплекс задач: маркировку, копакинг, упаковку для маркетплейсов, видеофиксацию сборки и отгрузки, интеграцию с WMS-системами. Автоматизация, по оценке FM Logistic, позволяет сократить издержки на обработку единицы товара на 25% и более. Поэтому сохраняется спрос как на операторов, способных работать «под ключ», так и на объекты, изначально спроектированные под интеграцию современных систем автоматизации.

По данным Анастасии Шабановой, для решения краткосрочных или буферных задач некоторые компании рассматривают варианты субаренды. Этот формат подходит для проектов с лимитированным сроком, однако важно учитывать потенциальные ограничения: субаренда часто сопряжена с соблюдением определенных условий хранения, ограниченными сроками действия договора и рядом требований, к которым арендатор может быть не готов.

«Курьер Сервис Экспресс» также сместил фокус с наращивания складских мощностей на эффективность существующей сети. Компания развивает небольшие складские зоны и мини-хабы на базе филиалов. Это позволяет размещать ограниченный ассортимент ближе к точкам спроса, оперативно обрабатывать заказы и гибко управлять остатками. Для части клиентов такая модель удобнее, чем хранение товара только на одном крупном складе. Особенно это актуально для малого и среднего бизнеса, который не всегда готов арендовать крупный блок в логопарке, но нуждается в профессиональной складской инфраструктуре и транспортном сервисе.

Что ждет рынок складской недвижимости в 2026–2027 годах?

По мнению Анастасии Шабановой из FM Logistic, профицит площадей сегодня во многом связан с вводом складских комплексов, строительство которых начиналось еще в 2024–2025 годах. Это были годы рекордного количества строящихся объектов – причем не только в Москве и области, но и в ключевых регионах. Однако уже к середине 2027 года может начаться восстановление баланса между спросом и предложением, что приведет к умеренному повышению арендных ставок.

По мнению Михаила Бурьянова из «Траско», оживление рынка существенно замедляют экономическая неопределенность и высокая ключевая ставка ЦБ. Но если в ближайшие два года восстановится деловая активность и на рынок придут новые инвестиции, ставки могут снова начать постепенный рост.

При этом прогноз в целом остается умеренно оптимистичным. В «Бета Про» не ожидают возврата к дефициту уровня 2024–2025 годов: взрывного роста ни в ритейле, ни в e-commerce сейчас не прогнозируется, а темпы развития складского рынка постепенно синхронизируются с реальными потребностями бизнеса, считает Артем Смирнов. Спрос на склады будет стабильно высоким, но не достигнет «перегретых» уровней 2023 года. Основными потребителями останутся электронная коммерция и продуктовый ритейл, а вакансия может сократиться до 3%.

Retail.ru