Главная СтатьиЧто драйвит рынок light industrial в России?

27 мая 2026, 5:00

Что драйвит рынок light industrial в России?

Российский рынок малоформатной промышленной недвижимости – light industrial – пока существенно отстает от зарубежного. Но запрос бизнеса на помещения до 5000 кв. м уже запустил форсированное развитие этого сегмента: в 2026 году объем строительства таких объектов может вырасти до 1,95 млн кв. м. Современные площади формата light Industrial сейчас интересны как ритейлерам, так и малому бизнесу. Вместе с экспертами разбираемся, как аренда или приобретение готовых пространств с развитой инфраструктурой может изменить рынок коммерческой недвижимости.

Фото: Commercial Stock Studio/Shutterstock/Fotodom

Что такое light industrial

Долгое время рынок коммерческой недвижимости не мог предложить качественных площадей для малого и среднего бизнеса. Все, на что чаще всего могли рассчитывать ритейлеры, дистрибьюторы и небольшие производства даже в крупных городах, – старые советские промзоны либо бюджетные быстровозводимые ангары. К тому же параллельно с поиском таких помещений игрокам приходилось решать задачи по их ремонту, переоснащению, логистике.

«Чтобы технологические компании могли работать внутри городской среды, нужны здания с высокой инженерной оснащенностью, – комментирует Владимир Щекин, сооснователь группы «Родина». – Они должны выдерживать большие электрические мощности и повышенные нагрузки на перекрытия, иметь особые системы вентиляции и фильтрации воздуха, чтобы учитывать возможность размещения лабораторий и опытных производств. По сути, это должны быть универсальные инженерные платформы, которые резиденты адаптируют под свои задачи.

Изменения на российском рынке начали происходить после 2017 года – тогда появился первый объект формата light industrial. Это современный формат промышленной недвижимости, объединяющий небольшие склады, легкие производства, офисы и шоурумы в рамках одного мультифункционального блока. И что особенно ценно для бизнеса: можно «нарезать» нужную площадь, выкупать ее или брать в долгосрочную аренду.

Предложения в сегменте light industrial можно разделить на три формата:

«Мини» – от 100 до 300 кв. м. Обычно такие помещения используют сервисные мастерские, небольшие лаборатории, стартапы.
«Миди» – от 300 до 1500 кв. м. Это самый популярный формат на рынке, поскольку его хватает и для поставщиков крупных производств, и для размещения склада «последней мили».
«Макси» – от 1500 до 5000 кв. м. Эти помещения обычно бронируют средние производственные компании, которые «выросли» из формата условного ангара и нуждаются в пространстве для масштабирования, но пока не настолько велики, чтобы строить собственное отдельное предприятие.

Как растет сегмент light industrial в России

Рынок производственно-складских помещений для малого и среднего бизнеса вызывает интерес у инвесторов: он растет на 20–30% в год, обгоняя по темпам ввода офисы и гостиницы. В 2025 году в России было построено 1,03 млн кв. м таких площадей, а в 2026 году планируется довести объем строительства до 1,95 млн кв. м.

На развитие этого сегмента недвижимости повлияло и госрегулирование: с 30 апреля 2025 года классические логопарки и склады были официально исключены из программы создания мест приложения труда, которая предусматривает льготы для девелоперов. Теперь на них можно рассчитывать только при строительстве технопарков, объектов легкой промышленности и как раз формата light industrial – при условии, что доля чисто складских помещений в проекте не превышает 25%. Потому многие девелоперы начали срочно менять концепции будущих объектов, усиливая в них производственную составляющую.

По оценкам партнера и директора по работе с корпоративными клиентами NF Group Никиты Зайцева, объем инвестиций в этот сектор в 2025 году составил около 110 млрд рублей. А управляющий директор Industrial City Александр Никишов прогнозирует, что в течение ближайших пяти лет только в Москве появится 8 млн кв. м современных промышленных пространств. Однако пока формат light industrial занимает всего 2% от доли российского рынка, тогда как, например, в Германии, Великобритании и США он составляет до 30% рынка.

Фото: RRodriguez/Shutterstock/Fotodom

Light Industrial: тренд на многоэтажные корпуса ближе к черте города

По данным аналитиков NF Group, львиная доля предложений на рынке недвижимости по-прежнему приходится на классические одноэтажные здания, которые занимают 776 тыс. кв. м. Только за 2025 год этот подсегмент увеличился на 73%. Параллельно с объемами растут и «коммерческие аппетиты» застройщиков: в Московской области и Новой Москве средняя запрашиваемая арендная ставка в 2025 году поднялась до 14 590 рублей за 1 кв. м (без учета НДС и OPEX), прибавив 13% за год. Цена продажи взлетела еще сильнее – на 24%, составив в среднем 132 300 рублей за 1 кв. м без НДС.

Но главным трендом года стал официальный выход на рынок принципиально нового сегмента – многоэтажного light industrial. Такой формат позволяет девелоперам эффективнее использовать дорогую землю ближе к городам, что стратегически важно для ритейлеров и операторов «последней мили». По данным на конец 2025 года объем существующих многоэтажных объектов составил 108 тыс. кв. м. Однако уже к концу 2026 года аналитики прогнозируют рост этого показателя почти в три раза, до 315 тыс. кв. м.

По данным ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), устойчивый спрос на данный формат будет сохраняться. Ключевым драйвером развития остается производственный сектор. Быстрые сроки строительства и доступный порог входа обеспечивают рост интереса инвесторов, а значит, конкуренция между новыми проектами обеспечит диверсификацию продукта. При этом сейчас уровень вакантности в готовых объектах составляет в среднем 10,7%. В сегменте городских локаций вакансия находится на уровне 6,6%, в сегменте индустриальных – то есть находящихся за городской чертой – на уровне 12,5%.

Наибольшим спросом в первом квартале 2026 года пользовались площади на севере и юго-востоке Московской области. Интерес к продаже и аренде с 2024 года сохраняется примерно на одном и том же уровне: порядка 30% сделок приходится на аренду и около 70% – на продажу. При этом в аренду в среднем предпочитают брать помещения площадью 2600 кв. м, а покупать – примерно вдвое меньше (1100 кв. м).

Фото: Kaito San/Shutterstock/Fotodom

Light Industrial в будущем: развитая инфраструктура и тематические кластеры

Современный объект light Industrial – это не просто «коробка» с хорошим ремонтом и качественными коммуникациями. По мировым стандартам формат должен предполагать специально созданную под него инфраструктуру, поэтому девелоперы проектируют такие комплексы как автономные экосистемы.

«Уделяем больше внимания инфраструктуре объектов, – рассказывает Александр Никишов, управляющий директор Industrial City. – Есть тренды на использование ИИ-технологий, а также развитие автоматизации. Предоставляем резидентам мобильное приложение, консьерж-сервис, высокоскоростной интернет. На территории парка предусматриваются автозаправки, коворкинги, кафе, лаунж-зоны и многое другое. Рассчитываем, что, например, индустриальным парком возле города Жуковский могут пользоваться в том числе и его жители».

Подобный подход широко применяется и за рубежом. Например, в Китае в сегменте light Industrial уже располагаются не только производственные помещения, офисы и склады, но и учебные заведения, школы и детские сады.

«Наши проекты ложатся в концепцию развития городской среды, – отмечает Иван Скворцов, партнер Lingo Group. – Это близость к местам проживания, мест приложения труда, нагрузка на транспортную инфраструктуру. Архитектура объектов весьма красивая, и для, например, более молодой публики это может иметь ключевое значение. Молодежь хочет работать в красивом, удобном и развитом с точки зрения инфраструктуры месте».

Кроме того, важным фактором постепенно становится тематическое разделение индустриальных парков. Эксперты подчеркивают, что на смену хаотичному заселению площадей приходит зонирование по типам производств.

Для ритейла этот фактор может иметь решающее значение. Например, пищевые производства требуют жесткого соблюдения санитарных норм, особых температурных режимов, мощных систем вентиляции и гидроизоляции. Их невозможно развивать «через стенку» от химического или тяжелого машиностроения. К тому же появление специализированных, например, чисто продовольственных или фармацевтических кластеров light Industrial позволит торговым сетям и поставщикам гарантировать безопасность продукции, легче проходить проверки регуляторов и снижать издержки на логистику за счет синергии с похожими арендаторами, а также развивать обучающие и образовательные программы прямо внутри этих парков.