Технологии рынка: «Якорь» — двигатель торговли / комментировать

Привлечение якорных арендаторов стратегически важно для торговых центров, так как именно «якоря» создают людские потоки, которые могут быть интересны другим арендаторам настолько, что они готовы платить в несколько раз больше, чем «якорь». По поводу того, нужен ли «якорь» бизнес-центру, мнения экспертов расходятся.

Никто не равнее других

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, считает неразумным привлечение якорных арендаторов в бизнес-центры. «Если бизнес-центр предлагает арендаторам равные площади по 800 или 1000 кв. м и одна компания снимает несколько этажей, она не становится якорным арендатором. Она просто самый крупный арендатор в здании, — говорит он и добавляет: — Любой арендодатель заинтересован иметь в числе арендаторов известные компании, обладающие хорошей деловой репутацией. Но в любом случае термин "якорный арендатор" неприменим для бизнес-центра. Арендаторы офисных площадей обычно не заинтересованы в людских потоках и других "преимуществах", которые дает такое соседство, если сосед всегда будет получать больше мест на парковке, лучший этаж и другие привилегии».

Однако начальник отдела офисных помещений Vesco Realty Николай Смирнов считает, что другие арендаторы все-таки готовы больше платить за соседство, например, с British Petroleum или Microsoft из-за соображений престижности и гарантированного высокого уровня обслуживания и эксплуатации объекта. По его словам, примерно в половине бизнес-центров класса А и в 10-20% бизнес-центров класса В девелоперами декларируется наличие якорного арендатора. В классе С понятие «якорный арендатор» встречается крайне редко.

Девелоперу выгодно, когда сразу решается вопрос с реализацией большого объема площадей и повышается ставка аренды на оставшуюся площадь. Договор аренды основные арендаторы заключают задолго до окончания строительства, поэтому суммы, выплачиваемые девелоперу в виде депозитов и авансов, зачастую являются неплохим источником дополнительного финансирования на завершающей стадии. Иногда здание целиком возводится под будущего арендатора (например, «Мерседес-Плаза» на Ленинградском шоссе), и тогда есть возможность финансировать строительство за счет инвестиций арендатора.

«Для арендатора стать "якорем" тоже выгодно, — говорит Смирнов, — тогда особый подход со стороны собственника обеспечен, можно обсуждать значительные скидки, "арендные каникулы", уменьшение депозита».

Главным минусом привлечения бизнес-центрами «якорей», отмечает эксперт, является риск потери этих арендаторов. В этом случае владелец здания будет иметь сложности с заполняемостью площадей и некоторое время нести финансовые потери. Пустующие 2000 кв. м за квартал могут вылиться в убытки до $500 000. Однако этот недостаток относителен: система депозитов при правильно заключенном договоре обеспечивает собственнику 100%-ную безопасность, считает Смирнов.

И все же, говорит генеральный директор компании «Магазин магазинов» Анна Ширяева, офисному центру «якоря» не нужны, поскольку его функционирование не зависит от ежедневного потока покупателей, а арендная плата за офисные площади определяется качеством центра и конъюнктурой на момент подписания договора аренды. «Якоря» — явление, характерное именно для торговой недвижимости.

«Якорем» будешь?

По словам Николая Смирнова, схема привлечения «якорей» в торгово-развлекательные и бизнес-центры стандартна и немудрена. Это презентация будущих объектов понятной, заранее очерченной целевой группе компаний и диалог с ними по законам B2B (business-to-business). Если речь идет о бизнес-центре, то профессиональный риэлтор заранее знает о существующих потребностях в переезде или расширении бизнеса у известных компаний, уже работающих в Москве или намеревающихся выйти на этот рынок. Общение с этими фирмами гарантированно приносит результат по новым бизнес-центрам класса А. «В торгово-развлекательных центрах "якоря" тоже заранее прогнозируемы: если "Техносила" сейчас не готова брать большой объем, то "М.Видео" наверняка заинтересуется, если не "Седьмой континент" — то "Пятерочка" или "Патэрсон" наверняка всерьез отнесутся к предложению "заякорить" новый ТЦ», — говорит Смирнов.

«Привлечение якорного арендатора — стратегический ход не только для торгового центра, но и для компании, снимающей площади, так как масштабные инвестиции в новую

торговую точку могут быть существенными для любого сетевого ритейлора и составлять до 10-20% от [планируемых] торговых площадей, — говорит Илья Шершнев. — Альтернатива прямым продажам — взять «якоря» в соинвесторы проекта еще на этапе проектирования и разработки концепции«.

Рост числа сетевых компаний (известных международных торговых операторов, таких как IKEA, Auchan, Ramstor, Metro, и российских сетей — «Седьмой континент», «Перекресток», «Пятерочка»), работающих на разных рынках, каждая из которых снимает все новые и новые площади в торговых центрах, привел к появлению на российском рынке гипер- и мегамаркетов. «Девелопмент региональных и суперрегиональных торговых центров усилит борьбу за якорных арендаторов, так как их успешное функционирование невозможно без правильной концепции размещения арендаторов, включая наличие крупных «якорей», — говорит Джефф Кершо, директор отдела торговых помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. «Якорный арендатор — это не просто большой магазин, расположенный в центре торгового комплекса. Это арендатор, который способен привлечь в торговый центр определенный тип покупателей», — поясняет Кершо.

В Swiss Realty Group отмечают, что у каждого якорного арендатора есть свой short list условий, которым должен отвечать торговый центр, для того чтобы рассматривать возможность аренды в нем площадей. Основным и самым жестким критерием на сегодняшний день является цена, далее по степени убывания значимости — месторасположение, концепция, архитектурный проект, девелопер и управляющая компания и их репутация на рынке.

Якорные арендаторы, как правило, чрезвычайно внимательны в отношении своих целевых групп, планировки помещений, особых статей договоров аренды и вопросов расширения и/или планов выхода на рынок. Вот почему, советует Кершо, специалистам по маркетингу и сдаче в аренду так важно иметь опыт работы с якорными арендаторами, которого сегодняшнему рынку очень не хватает. Анна Ширяева вообще считает, что базовые технологии того, как надо привлекать «якорей» в торговые центры, и то, как это порой хаотично делается у нас, — это две большие разницы.

В Colliers International отмечают все же, что сегодня и девелопер, и ритейлор стремятся к заключению договора на самых ранних этапах проекта. Причем речь идет уже не только о якорных арендаторах, которым необходимо вступать в проект как можно раньше, но и о рядовых арендаторах торговых галерей. «Грамотный подход к бизнесу всех участников рынка позволяет добиться 90%-ной заполняемости объекта еще за два месяца до даты официального открытия. Торговый центр, в котором с первого дня нормально функционируют большинство магазинов, выглядит профессионально, и это результат правильной работы девелопера, брокера и арендатора», — говорит аналитик Colliers International Наталья Сазонова.

Один из директоров Stiles & Riabokobylko Наталия Орешина говорит, что сегодня хороших торговых центров на рынке не так много, хотя с 2000 г. начался процесс чрезвычайно активного инвестирования в строительство объектов торговой недвижимости. В большинстве своем это быстро (в течение 4-5 лет) окупаемые и не слишком интересные проекты: не очень дорогое строительство, стандартное заполнение, позволяющее удовлетворять нужды окрестных жителей, и непременный «джек-пот». Из общей массы торговых центров второго поколения — их около 40 — Орешина выделила ТЦ «Охотный Ряд» на Манежной пощади, «Атриум» у Курского вокзала и «Мегу» как наиболее прибыльные, но только «Мега» и «Атриум» концептуально правильно выстроены, правильно укомплектованы, продуманы с архитектурной точки зрения. По мнению Орешиной, следующим этапом развития на рынке должны стать многокомпонентные, сложные в исполнении проекты, которые обеспечивали бы другой уровень шопинга. «Когда заходишь в такой центр, то попадаешь в пространство, которое до мелочей продумано. И тебе просто хорошо оттого, что ты там», — говорит она.

Особые условия

Арендные ставки в Москве одни из самых высоких в мире — от $400-3000 (без учета НДС и операционных расходов) за 1 кв. м в год за пределами Центрального округа до МКАД включительно до $800-3700 в центре. В гипермаркетах для якорных арендаторов, занимающих площади 12 000-24 000 кв. м, аренда обходится в среднем $150 за 1 кв. м в год, но может быть и дешевле. Это связано со спецификой бизнеса якорных арендаторов, которым требуется значительная площадь, а оборот с 1 кв. м небольшой.

Разница в ценах аренды для якорных арендаторов и, например, магазина, продающего часы Swatch в центре перед входом, могут различаться и в 10 раз (так считает Наталья Сазонова из Colliers International), и в 20 раз (по оценке Swiss Realty Group). И другие условия, которые являются «необсуждаемыми» для небольших арендаторов, могут быть значительно смягчены для «якорей». Например, эксплуатационные расходы для якорного арендатора обычно ниже или фиксированы, так как якорный арендатор в меньшей степени зависит от площадей общего пользования торгового центра (т. е. площадей для посетителей), имея значительные площади общего пользования и большой набор услуг в собственных магазинах, говорит Кершо.

Договор аренды с якорным арендатором, как правило, подписывается на самых ранних этапах работы над проектом, когда место будущего строительства еще даже не обнесено забором, да и срок такого договора длиннее, чем у простых арендаторов. И еще, как сообщила Наталья Сазонова, с якорными арендаторами чаще, чем с другими, достигается соглашение относительно взимания процента от оборота в качестве арендной платы. «Такая схема исключает противоречия между арендодателем и арендатором на протяжении срока аренды. Благодаря ей обе стороны становятся одинаково заинтересованными в проведении мероприятий, направленных на привлечение в торговый центр дополнительных потоков покупателей», — говорит Сазонова. По данным Анны Ширяевой, в США минимальная ставка для больших продуктовых сетей составляет 1,5-2% от оборота. В России она может быть для супер- и гипермаркетов от 3-4% до 6-7%.

Эксперты прогнозируют, что, как только на рынке увеличится предложение торговых площадей, соответствующих международным стандартам, в торговых центрах с худшим расположением и менее удачной планировкой начнется снижение арендных ставок. Но, по мнению Наталии Орешиной, ставки аренды для якорных арендаторов вряд ли будут заметно снижаться, существующий уровень цен адекватен ситуации на рынке.

Конкуренция теперь уже между якорными арендаторами за лучшие площади в лучших торговых центрах, которых пока не так много на рынке, создает систему сдержек и противовесов, которая не позволяет якорным арендаторам требовать для себя чрезмерно льготных условий, считает Джефф Кершо.

«Якорные арендаторы, как и многие другие сети, которым не подходит данное название из-за небольшой площади магазинов, но тем не менее активно развивающие сеть, могут претендовать на особые условия в контракте, которые будут автоматически отсекать возможность аренды площадей прямыми конкурентами, — говорит Илья Шершнев. — Такое требование достаточно спорно с точки зрения антимонопольного законодательства, и арендодатель не может быть ограничен в сдаче площадей другим компаниям, но традиционно арендодатели принимают подобные условия игры и держат слово. Юридически это может быть оформлено как право арендатора в любой момент расторгнуть контракт без штрафных санкций в случае нарушения подобного условия».

Хотя неразумно сажать рядом два гипермаркета или два мультиплекса, но, по словам Ширяевой, разместить в одном центре два департмент-стора вполне допустимо и не всегда целесообразно жестко настаивать на таком условии.

/ комментировать