Рынок коммерческой недвижимости России в 2026 году: ключевые тренды и прогнозы

Главные тренды коммерческой недвижимости 2026

• Трансформация офисов и гибридные пространства

• Взрывной рост складской недвижимости

• Развитие Mixed-use проектов

• Появление новых форматов street retail

• Рост значимости ESG и энергоэффективности

• Распространение Smart buildings и AI

Как меняется спрос на коммерческую недвижимость

• Что происходит с арендаторами

• Какие объекты становятся менее востребованными

• Почему растет спрос на гибкие пространства

Инвестиции в коммерческую недвижимость

• Какие сегменты наиболее перспективны

• Риски инвесторов в 2026 году

• Как изменится доходность

• Куда инвестировать в ближайшие годы

Что делать девелоперам и инвесторам

• Адаптировать объекты

• Почему digital становится обязательным

Фото: Summit Art Creations/ Shutterstock/Fotodom

Главные тренды коммерческой недвижимости 2026

Рассмотрим детальнее факторы, которые влияют на рынок коммерческой недвижимости в текущем году.

Трансформация офисов и гибридные пространства 

Классические офисы остались в прошлом – теперь бизнес стремится экономить на аренде площадей и занимать то количество места, которое ему реально требуется. Поскольку во многих компаниях сотрудники работают на удаленке, в офисах вместо строго закрепленных рабочих мест вводят систему так называемого шеринга (от англ. share – «делиться». – Прим. ред.) – совместное пользование помещением, например, в формате коворкинга. Также чаще всего современные команды приезжают в офис для мозговых штурмов, поэтому высоким спросом пользуются пространства с переговорными, лаунж-зонами и звукоизолированными комнатами для созвонов. Еще один тренд – открытие небольших офисов в спальных районах: после пандемии коворкинги там стали частью инфраструктуры.

При этом объемы строительства не останавливаются – например, на столичном рынке в первом квартале 2026 года было введено в эксплуатацию 11,6 тыс. кв. м сервисных офисов, что почти в 5 раз больше, чем в аналогичный период прошлого года. Это вызвало перегрев рынка: сдать столько пространства в короткие сроки девелоперы не успевают, а инвестиции в ремонт и отделку застройщикам возвращать нужно, поэтому арендная ставка растет (по разным данным, рост составляет от 14 до 34%). Но эксперты считают, что сейчас самое время торговаться: несмотря на рост цен, реальные сделки по аренде заключаются со скидкой до 20%. 

Взрывной рост складской недвижимости

На рынке складской недвижимости сохраняется дефицит площадей, несмотря на то что в первом квартале 2026 года в стране ввели в эксплуатацию 1,6 млн кв. м складов. А к концу 2026 года складской рынок РФ перешагнет через знаковую отметку в 60 млн кв. м. При этом впервые по итогам квартала по объему новых площадей Москва и Подмосковье уступили лидерство регионам. И что еще важно – 73% таких складов построены под конкретного заказчика или для собственного пользования, а не для сдачи в аренду. И львиную долю регионального новостроя (66% из 723 тыс. кв. м) должны занять два крупнейших маркетплейса – Wildberries и Ozon.

Драйвером роста, помимо e-commerce, остается сверхбыстрая доставка – сроки ожидания заказа даже в регионах все чаще варьируются от 15 минут до получаса, поэтому городская логистика становится критически важной. Растет спрос на небольшие склады в городской черте. А рост продаж готовой еды и продукции категории фреш стимулирует спрос на дорогие технологичные мультитемпературные помещения.

Подробнее читайте в статье:

Статья

Готовая еда в поиске смыслов: как ритейлеры увеличивают продажи с помощью новых вкусов, доверия и живого общения с покупателем

Развитие Mixed-use проектов

Концепция «город в городе» или многофункциональная застройка в 2026 году становится для девелопмента новым стандартом рынка. В рамках формата Mixed-Use (от англ. «смешанное использование». – Прим. ред.) один объект объединяет жилье, офисы, ритейл и социальные объекты. Такой подход позволяет собственникам и инвесторам снизить риски в случае «просадки» отдельных секторов рынка, а резидентам – жить, работать и отдыхать в пределах одной локации. По данным исследований, 70% миллениалов и зумеров готовы переплачивать за возможность проживать в радиусе 500 метров от работы, а качество инфраструктуры вокруг квартиры становится решающим фактором при выборе жилья.

В Москве, например, доля многофункциональных комплексов (МФК) увеличилась в 1,5 раза за последние четыре года. На рынке столичного региона такие объекты активно возводятся на местах бывших промзон. Причем на МФК в 2026 году может прийтись более трети всех ожидаемых офисов – около 311 тыс. кв. м из прогнозируемых 700–800 тыс. кв. м.

Источник: «Магнит»

Появление новых форматов street retail

Из street retail практически повсеместно уходит сегмент fashion, поскольку продажи одежды и обуви перетекают в онлайн. Площади бывших магазинов одежды и обуви активно занимают кофейни, дарккитчены, для которых важна транспортная доступность, и ПВЗ маркетплейсов. Так, в первом квартале 2026 года количество пунктов выдачи заказов в России выросло на 25%.

Популярным форматом в стрит-ритейле становится ultra-convenience (ультра-компактные магазины у дома). Торговые точки площадью до 50–70 кв. м с отдельным входом открываются в жилых комплексах (например, формат «Заряд от Магнита»).

Рост значимости ESG и энергоэффективности

Термин ESG расшифровывается как Environmental, Social, and Governance – то есть экологическое, социальное и корпоративное управление. В сфере коммерческой недвижимости ESG – это своего рода чек-лист устойчивости объектов, по которому возможно оценить помещение перед покупкой или арендой. При выборе локаций компании смотрят на наличие зеленых сертификатов здания, использование возобновляемой энергии, энергоэффективность. Также оценивается безопасность для персонала и клиентов, интеграция локации в жизнь местного района, прозрачность отношений с девелопером или арендодателем.

Если еще недавно эти понятия были скорее имиджевыми, то теперь энергоэффективность становится жесткой экономической необходимостью. Растущая стоимость энергоресурсов и требования регуляторов превращают заботу о людях и природе в базовый стандарт отрасли. Современные энергоэффективные технологии в коммерческой недвижимости уже включают, например, интеллектуальные системы управления, умное IoT-освещение (от англ. Internet of Things – «интернет вещей». – Прим. ред), HVAC-системы с рекуперацией, динамическое остекление и альтернативные источники энергии. Их комплексное внедрение может снизить операционные расходы до 30%.

Ранее зеленые сертификаты выдавали в том числе западные международные системы. После их ухода на российском рынке работают локальные компании, например, «Клевер», Eco Smart или Green Zoom. Они оценивают, насколько коммерческие объекты соответствуют принципам устойчивого развития, выступая в роли независимого аудитора для девелоперов, торговых сетей и инвесторов.

Фото: Pirat Pirat/Shutterstock/Fotodom

Распространение Smart buildings и AI

Управлять автоматизированными системами в здании и оптимизировать их работу теперь помогает в том числе и искусственный интеллект, который способен анализировать погоду, загрузку помещений и прочие показатели. Умные датчики могут регулировать свет и температуру в здании в зависимости от состояния окружающей среды, автоматизировать безопасность внутри при помощи биометрии, а также управлять трафиком, распределяя, например, парковочные места или нагрузку на лифты.

Так, в одном из крупных ТЦ Санкт-Петербурга установлены датчики IoT – устройства, которые помогают отслеживать поток посетителей, оценивать качество кондиционирования объекта, уровень освещения. Система автоматически регулирует системы здания и позволяет снизить энергопотребление на 18%.

Некоторые застройщики используют Al в том числе для планирования проекта – модель может подобрать разные варианты коммерческой недвижимости, которая будет востребована в конкретной локации, исходя из количества жителей, инфраструктуры и прочих показателей. Это позволяет планировать строительство именно тех площадей, которые нужны конкретным районам.

Как меняется спрос на коммерческую недвижимость

Что происходит с арендаторами

Как уже говорилось ранее, компании жестко привязывают расходы на офисную недвижимость к ее реальной загрузке. Например, большинство столичных компаний стремятся оптимизировать площадь текущих помещений, а аренда офиса, в том числе в формате коворкинга, превалирует над покупкой.  

Второй важный момент – из-за растущих цен арендаторы все чаще не хотят закладывать в расходы статью на ремонт и закупку мебели, поэтому ищут офисы как минимум с мебелью и готовой ИТ-инфраструктурой, а как максимум – с настроенными системами ИИ-управления. Кроме того, крупные бренды теперь уделяют все больше внимания экологической сертификации зданий. Так, новая штаб-квартира «Яндекса» на юго-западе Москвы подтвердила платиновый уровень по системе «Клевер». Т-Банк перевез штаб-квартиру в ультрасовременное бизнес-пространство в центр Москвы на Грузинский Вал. Здание изначально проектировалось с прицелом на международные и российские экостандарты (энергосберегающее остекление, системы фильтрации и «умный» микроклимат), а позже получило сертификат Eco Smart Office, также подтвердивший платиновый уровень.

Ритейлеры в свою очередь массово сокращают торговые залы и отказываются от формата гипермаркета в пользу магазинов у дома, дискаунтеров и компактных супермаркетов.  Районные ТЦ стремятся стать сервисными хабами и заполучать арендаторов, способных закрыть различные потребности местных жителей – от мелкого ремонта до сдачи медицинских анализов. В крупных ТЦ арендаторы все чаще ведут переговоры в пользу процента от оборота, а не фиксированного платежа аренды, поскольку посещаемость таких объектов продолжает падать.

Если говорить про складскую недвижимость, то крупные маркетплейсы и ритейлеры теперь «охотятся» не за огромными загородными хабами, а за мелкими городскими складами – в том числе чтобы сократить затраты на логистику и снизить потери от внешних рисков. При этом арендаторы уже делают ставки на роботизацию, поэтому нужны помещения с идеально ровными полами (где смогут работать роботы) и высокими потолками для организации высотного хранения. Кроме того, многие также требуют гибких сроков аренды, например, под сезонную распродажу или Новый год, или возможности шеринга, чтобы не переплачивать за пустой склад в остальное время.

Фото: SV Production/Shutterstock/Fotodom

Какие объекты становятся менее востребованными 

Логично, что в такой ситуации классические офисы в зданиях «старого фонда» – без климат-контроля, автоматизации и с коридорной системой – теряют арендаторов быстрее прочих.

Не самые лучшие времена переживают и крупноформатные ТЦ, которые стремительно теряют трафик. Стабильный поток арендаторов есть лишь у тех, кто успел переформатироваться в многофункциональные хабы, заполучив в качестве якорных арендаторов компании, специализирующиеся на развлечениях, организации коворкингов, фитнесе, медицинских анализах.

Почему растет спрос на гибкие пространства

Если говорить про офисную недвижимость, то гибридный формат работы требует меньшей площади. Следовательно, в гибком пространстве сервисных офисов система бронирования рабочих мест позволяет, например, компании из 500 человек комфортно использовать офис всего на 250–300 мест.

Кроме того, современные сервисные офисы заранее исключают крупные вложения компании на капремонт или закупку оборудования. Вместо этого в бюджет можно заложить лишь ежемесячный платеж, куда обычно включены как минимум клининг, интернет, коммунальные услуги, а нередко также и услуги консьерж-сервиса, пользование лаунж-зонами для переговоров, управление корреспонденцией и ИТ-поддержка. Это позволяет перенести статью расходов из капитальных затрат в операционные и заехать в новое пространство с умеренным первоначальным взносом.

Фото: Kiattisak Th/Shutterstock/Fotodom

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Какие сегменты наиболее перспективны

В 2026 году наиболее перспективными сегментами коммерческой недвижимости являются:

• Формат Light Industrial. Это современный вариант промышленной недвижимости, объединяющий небольшие склады, легкие производства, офисы и шоурумы в рамках одного мультифункционального блока. Они пользуются спросом у различного бизнеса – от стартапов до тех, кто стабильно работает на рынке, но не дорос до строительства собственной производственной площадки.

Подробнее про формат Light Industrial мы писали в статье:

Статья

Что драйвит рынок light industrial в России?

• Склады «последней мили». Скорость логистики продолжает расти, поэтому маркетплейсы и службы доставки готовы доплачивать за близость к клиенту и ускорение логистики.

• Качественные офисы класса А, но при условии возможности «нарезать» пространство нужной площади. Такая тактика позволит инвесторам зайти в премиальный сегмент, отвечающий всем требованиям современного бизнеса, и легко найти арендаторов.

• Торговые площади шаговой доступности. Арендаторы из числа компаний «повседневного спроса» – например, алкомаркеты, магазины у дома, ПВЗ – генерируют хороший трафик. Кроме того, спросом пользуются помещения, относящиеся к стрит-ритейлу, способные разместить новые форматы.

• Гостиничный сектор – «нишевое» направление, которое некоторые участники рынка считают более перспективным вариантом коммерческой недвижимости. Вложения в апартаменты для сдачи в аренду могут быть оправданны в том числе за счет роста внутреннего туризма – в 2025 году число гостей в центральных регионах страны выросло на 10,2%.

Риски инвесторов в 2026 году

Основные инвестиционные риски в коммерческую недвижимость в 2026 году напрямую связаны с процентными ставками по кредитам, удорожанием стройматериалов и работы, а также с трансформацией форматов спроса:

• Дорогое заемное финансирование. Классические кредиты становятся дорогими, что увеличивает срок окупаемости объекта инвестиций.

• Вероятная задержка ввода в эксплуатацию. Стройматериалы и логистика дорожают, что заставляет девелоперов сдвигать сроки реализации проектов.

• Падение интереса к крупным площадям. Поскольку бизнесу все чаще становятся интересны малые варианты офисных блоков, владельцы крупных площадей рискуют столкнуться с ростом вакантности.

• Устаревание узкоспециализированных объектов. Помещения со сложной или жесткой планировкой теряют ликвидность, поскольку их невозможно перестроить. В тренде оказываются площадки, которые можно быстро переформатировать под нужный вариант бизнеса.

• Проблемы с подключением сетей. Сроки и стоимость технологического присоединения к электричеству и теплу в некоторых регионах выросли вследствие отмены льгот для бизнеса, локального дефицита мощностей и удорожания оборудования. Это затягивает введение объектов в эксплуатацию.

Фото: Valeri Luzina/Shutterstock/Fotodom

Как изменится доходность 

Основной доход инвестора формируется за счет стабильных арендных платежей, а не перепродажи актива. В договоре аренды все чаще в обязательном порядке закладывается ежегодная индексация ставок на уровень инфляции или фиксированные 8–10% для защиты реального дохода.

К примеру, в 2025 году средняя доходность аренды коммерческой недвижимости в Москве равнялась 9–12% годовых. При вложениях на ранних стадиях строительства инвесторы могли рассчитывать на доходность выше 20% годовых. 

Куда инвестировать в ближайшие годы

На фоне дорогого заемного капитала и дефицита ввода новых площадей выигрывают объекты с понятным и прогнозируемым спросом:

• Готовые офисные блоки площадью от 100 до 300 кв. м в качественных бизнес-центрах класса А и B+. Компании продолжат дробить крупные штаб-квартиры на небольшие проектные офисы, потому что такие лоты максимально ликвидны: сдать их легче, а арендная ставка за квадратный метр будет выше, чем в крупном пространстве.

• Объекты стрит-ритейла на первых этажах современных ЖК. Учитывая тренды, спросом будут пользоваться помещения на первых линиях крупных жилых комплексов (от 1000 квартир) с универсальными планировками, высокими потолками и витринным остеклением. Именно такие объекты стремятся занимать арендаторы, формирующие гарантированный пешеходный трафик из числа жителей этих комплексов: продуктовый ритейл, аптеки, алкомаркеты и ПВЗ. Они будут арендовать данные точки даже при условии экономического спада.

• Склады в регионах, объекты light industrial и «последней мили». Рынок e-commerce замедлил взрывной рост, но сформировал жесткие требования к скорости доставки. К тому же спрос смещается в регионы, где сейчас федеральные ритейлеры и маркетплейсы строят новую инфраструктуру. Внутри городов растет потребность в гибких объектах, способных совмещать на современных пространствах легкое производство, склад, офис и шоурум.

Фото: Grand Warszawski/Shutterstock/Fotodom

Что делать девелоперам и инвесторам

Адаптировать объекты

Если объект уже теряет доходность, его необходимо физически и юридически переформатировать под новые запросы арендаторов.

Какие действия можно предпринять относительно уже существующих объектов:

1. «Раздробить» обширные площади на части. Неликвидные объекты – например, бывшие автосалоны, крупные залы ТЦ – возможно разделить на мелкие лоты. В этом случае вариантом будет создание зоны ресепшн, переговорных, необходимой офисной инфраструктуры вроде кухни, туалетов и душевых, которые будут доступны всем арендаторам или покупателям. А мелкие офисы при этом сдавать по отдельности – вплоть до «покомнатной» аренды. Это позволит повысить доходность с квадратного метра.

2. Переоборудовать пустые этажи под коворкинги или сервисные офисы. Для арендаторов таких помещений в стоимость аренды уже будут включены услуги клининга, интернета, коммунальных платежей.

3. Переоборудовать невостребованные офисные здания коридорного типа в случае затяжного кризиса в сервисные апартаменты или коливинги.

4. Превратить устаревшие здания и подвалы в склады для жителей близлежащих ЖК или дарксторы.

Как адаптировать к реалиям рынка объекты, которые только готовятся к проектированию или строительству:

1. Заложить избыточную электрическую мощность и дополнительные «мокрые точки». Это позволит при необходимости быстро превратить офис в медклинику или салон красоты.

2. Инвестировать в готовую отделку. Офис, который готов к работе без дополнительных действий со стороны арендатора, пользуется большим спросом и стоит дороже.

3. Отказаться от постоянных – гипсокартонных или кирпичных – стен в пользу быстровозводимых конструкций. Такое решение позволит быстро разгородить опен-спейс на отдельные кабинеты и обратно.

4. Организовать независимые входные группы. Крупное фасадное остекление первого-второго этажей можно спроектировать так, чтобы при необходимости быстро демонтировать и установить отдельные двери. Это позволит разделить один большой неликвидный объект на 3–5 автономных блоков стрит-ритейла с собственным входом с улицы.

5. Поделить объекты на независимые очереди. Каждая следующая очередь может вводиться тогда, когда предыдущая уже полностью сдана в аренду и генерирует стабильный денежный поток для покрытия кредитов.

6. Уйти от классических кредитов в пользу краудфандинга и ЗПИФов на этапе котлована. Девелоперы могут обратиться за помощью к мелким частным инвесторам или создать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), паи которого продаются физлицам. Это даст «дешевые» деньги по сравнению с высокими кредитными ставками.

Почему digital становится обязательным

Цифровизация в 2026 году из категории бонуса постепенно переходит в разряд обязательного пункта требований арендатора или покупателя коммерческой недвижимости и обеспечивает «выживание» объекта на рынке.

Что обеспечивают цифровые технологии:

• Анализ трафика. Wi-Fi-трекинг и тепловые видеокарты в торговых центрах и стрит-ритейле с высокой точностью определяют плотность потоков. Это позволяет арендодателю обоснованно повышать ставку на самые проходные зоны, а арендатору – иметь реальные данные для использования в маркетинге и продажах.

• Гибкое ценообразование. В офисах и паркингах внедряются алгоритмы динамического ценообразования (по аналогии с такси). В этом случае стоимость краткосрочной аренды мест может меняться в зависимости от дня недели и времени суток.

• Сокращение коммунальных расходов. Умные датчики могут автоматически снижать интенсивность освещения, отопления и прочих систем в выходные дни или в пустых зонах.

• Управление через мобильное приложение. Если сдача площадей сопровождается цифровым сервисом, то арендатор может управлять офисом, заказывать пропуска, бронировать рабочие места со смартфона, что позволяет сократить административный штат, снизив таким образом затраты на персонал.

• Удаленный мониторинг инженерных систем. Цифровые «двойники» здания позволяют одному инженеру удаленно контролировать состояние всех инженерных систем нескольких объектов сразу, предотвращая аварии до их появления.

Поэтому инвестиции в цифровизацию коммерческой недвижимости в 2026 году становятся инструментом увеличения доходности капитала. Это позволяет обоснованно вводить высокую арендную ставку, снижает риски простоя объекта и в итоге сокращает сроки его окупаемости.  

Людмила Клыженко, Retail.ru