Обзор московского рынка коммерческо-торговой недвижимости.

Спрос на коммерческую недвижимость (офисные, торговые, производственно-складские помещения, помещения свободного назначения, земельные участки) на сегодняшний день превышает предложение почти в 3 раза.

Это обусловлено тем, что после кризиса 1998 года строительство многих объектов было заморожено - только недавно большинство этих объектов было достроено и сдано в эксплуатацию, что же касается нового строительства в период с 1998г. до 2000г., то многие инвесторы после августовского кризиса просто опасались работать на российском рынке, строительство велось низкими темпами. Те же инвесторы, которые почувствовали высокую доходность рынка строительства и реализации нежилых площадей, начали вкладывать средства в эту сферу во второй половине 2000г., первой половине 2001г., большинство этих объектов еще или не достроено или не сдано в эксплуатацию.

Стремительно развивается рынок торговых площадей. Операторы торговых сетей активно осваивают московский рынок - отечественные "сетевики" расширяются, чувствуя жесткую конкуренцию со стороны зарубежных операторов, которые в свою очередь начали обширную экспансию. К концу 2002 года можно ожидать утроения количества площадей в торговых центрах, отвечающих западным стандартам. К насыщению рынка торговыми площадями это не приведет, но возможно незначительное снижение арендных ставок.

Общая площадь торговых центров Москвы составляет около 381 тыс. кв. м.

Спрос на нежилые помещения распределяется на сегодняшний день следующим образом: офисные и торговые помещения - делят "пальму первенства", традиционно самый высокий уровень спроса в прошлом году наблюдался на офисные помещения, однако после стабилизации российской экономики, выхода на российский рынок зарубежных сетевых операторов (который в свою очередь повлек повышение активности отечественных торговых операторов), улучшения инвестиционного климата, уровень спроса на торговые площади значительно вырос и достиг уровня спроса на офисные помещения. Производственно-складские помещения стабильно занимают свою нишу на рынке коммерческой недвижимости и уровень спроса на них ниже, чем на офисные и торговые помещения, и обусловлен благоприятной ситуацией для предпринимателей, открывающих свой бизнес (например, открытие пивоваренных заводов), сложившейся на сегодняшний день на российском рынке.

Распределение спроса на нежилые помещения по типу помещений.

Распределение предложения на нежилые помещения по типу помещений.

Распределение спроса на нежилые помещения по типу помещений и их площади.

Арендные ставки на торговые площади возросли в течение прошедшего года в среднем на 15%. На сегодняшний день наблюдается тенденция стагнации цен на торговые площади. Этим летом многие торговые центры почувствовали отток арендаторов и предлагали им сезонные скидки, так как ставки аренды зависят не столько от состояния рынка торговых помещений в целом, сколько от выручки, которую магазин приносит. Большинство операторов рынка торговых площадей считают, что ставки арендных площадей будут снижаться.

На востоке, юго-востоке и юге Москвы (Каширское шоссе, шоссе Энтузиастов) стоимость аренды одного квадратного метра составляет примерно $300-350; на северо-западе (Ленинградское шоссе, Волоколамское шоссе) $550-1000; на Юго-Западе (Ленинский проспект, Профсоюзная) от $1000-1500, на Западе (Кутузовский проспект) $1100-1900, в центре города $1900-3000. На улицах Новый и Старый Арбат, Тверская арендные ставки иногда достигают $4000.

Арендные ставки для торговых центров, расположенных в центре Москвы составляют в среднем 1500-2500 долларов за кв. м..

Распределение торговых площадей по лучшим торговым коридорам

Большая доля торговых площадей сконцентрирована на Садовом кольце (22%) и на Ленинском проспекте (21%). Это объясняется, в первую очередь, большой протяженностью и высокой плотностью траспортных потоков этих трасс.

Далее - проспекты Ленинградский (12%) и Мира (10%), а также Тверская улица (10%).

Тверская улица является традиционно-сложившимся местом проведения досуга москвичей и гостей столицы. Улицу отличают большая плотность пешеходного потока.

Затем Новый Арбат (9%) и Кутузовский проспект (8%).

Самый высокий уровень арендных ставок держится на Тверской улице, как наиболее привлекательной для торговых операторов. Здесь арендные ставки в среднем составляют $3700 за кв.м. в год.

На втором месте - уровень арендных ставок на Кутузовском проспекте - $2150 за кв.м. в год. (Такой высокий уровень объясняется престижностью направления)

И на третьем месте Ленинградский проспект, который на сегодняшний день очень активно осваивается ритейлорами.