12 сентября 2006, 0:00

Бои по правилам

У арендаторов торговых центров пока не возникало идеи сообща бороться за свои интересы, хотя пример «Атриума» показал, что это довольно успешный метод их защиты. Конфликты между владельцами и арендаторами пока разрушительны — поджечь, взорвать, очернить. Они ведут лишь к подрыву репутации торгового центра. Но в будущем арендаторы научатся защищать себя перед лицом хозяина центра, симптомы этого уже появились. Основу любого торгового центра составляют не только его концепция, месторасположение и ассортиментная политика, но и репутация. Она складывается из взаимоотношений покупателей центра, арендаторов помещений и их поставщиков, арендодателя и управляющей компании. Любой серьезный конфликт между этими лицами может поставить крест на деятельности центра или, в лучшем случае, надолго парализовать его работу. Правда, сами ритейлеры и прочие участники рынка торговой недвижимости не любят распространяться на эту тему.

Склока в провинции

Конфликты между арендаторами помещений и администрацией торговых центров чаще происходят в регионах, причем носят характер самый скверный. Желание победить в споре иногда приводит к трагедии. Достаточно вспомнить конфликт между арендаторами и управляющей компанией торгового центра в северном городе Ухта, выразившийся в поджоге магазина и смерти нескольких человек.

Очень непристойный конфликт произошел в 2004 году в Самаре между розничной сетью «Патэрсон» и девелопером «Виктор и Ко», который, попросту говоря, выгнал сеть из своего торгового центра, поправ всякие договоренности. В один прекрасный момент «Виктор и Ко» объявил о том, что место «Патэрсона» в торговом центре «Мега-комплекс »Московский« займет «Рамстор». Хотя согласно предварительному договору аренды «Патэрсон» арендовал в этом центре 3000 кв. м на 11 месяцев. Планировалось, что в июле 2004 года договор будет продлен на семь лет. Однако девелопер потребовал, чтобы «Патэрсон» освободил площади супермаркета до 19 июня. Владелец центра свое решение объяснил многочисленными нарушениями арендатором положений договора. В этом конфликте многие приняли сторону торгового оператора, однако «Патэрсону» все же пришлось покинуть площади. Хозяин — барин, тем более что на рынке коммерческой недвижимости отношения арендаторов и арендодателей носят весьма интимный характер, и вмешиваться в них ни у кого желания не возникает. «Кто бы из сторон ни явился причиной конфликта, можно сказать, что руководство торгового центра повело себя в этом случае некорректно, поставив арендатора перед свершившимся фактом», — уверен Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties. Причем «Патэрсон» от таких барских замашек страдал не единожды, о чем речь пойдет ниже. Но судить о том, кто виноват — хозяева или сама сеть, никто не берется. Если и были нарушения арендных договоров, это остается в анналах юридической истории. До судов дело доходит редко.

В провинции случались и такие прецеденты, как голодовка арендаторов, не согласных с тем или иным решением владельцев помещений. Один из последних таких случаев — голодовка арендаторов ТЦ «Ткацкий» в Горно-Алтайске. Новый собственник центра решил в одностороннем порядке пересмотреть условия договоров. В результате для разрешения конфликта сначала собственнику помещений пришлось прибегать к услугам судебных приставов, а затем правительству Горного Алтая — создавать специальную комиссию. В результате противостояния нового собственника все же заставили соблюдать без изменений договоры аренды, заключенные бывшим владельцем и арендаторами магазинов.

Кстати, череду подобных конфликтов ожидали в Москве после того, как несколько старых универмагов были выкуплены рейдерами и новыми собственниками. Однако пока ни о каких жалобах на рынке неслышно.

Москва слезам не верит

В Москве формы борьбы между сторонами не носят такого агрессивного характера — с человеческими смертями и ущербом здоровью. Но урон даже от тихого противостояния арендаторов и администраций торговых центров может выражаться круглыми цифрами. Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова говорит, что конфликты между арендаторами и арендодателями в Москве характерны только для небольших или староформатных торговых центров. По ее словам,современный собственник дорожит репутацией и никогда осознанно не пойдет на конфликт, ущемляющий права арендаторов. «Даже »Росбилдинг« после поглощения нескольких универмагов старого формата предусмотрел право прежних арендаторов переместиться в помещения, перепроданные новым владельцам», — говорит она.

Самый крупный московский конфликт — то пожар, случившийся на Савеловском радиорынке в июне 2005 года. Не совсем, конечно, торговый центр, но факт общежития арендаторов присутствует. Общая площадь рынка составляет 25 000 кв. м, пожар в одну ночь уничтожил почти 2000 кв. м помещений. Следствие по этому делу пока не закончено, но правоохранительные органы полагают, что причиной пожара стал затяжной конфликт между владельцами торговых площадей. Имущественный спор за здания Савеловского радиорынка длится несколько лет между его нынешним владельцем, компанией «Гревилея», заключившей договор аренды на 49 лет, и компанией «УКМД», владеющей всей территорией бывшего завода шлифовальных станков, где сейчас находится радиорынок. До пожара на территорию комплекса, бывало, врывались люди в камуфляже и масках, приезжал бульдозер и начинал сносить стены… В итоге все вышло, как в том анекдоте: «Да не доставайся ты никому!»

Такие вопиющие случаи в Москве — скорее удел рынков и прочих форм нецивилизованной торговли. Современные торговые центры не могут «похвастаться» жаркими баталиями между арендаторами и владельцами помещений. Как арендаторы, так и управляющие дорожат своей репутацией и все чаще готовы идти на компромиссы. Хотя сейчас многие управляющие торговых центров начинают жаловаться на то, что уже арендаторы их… притесняют! Один из излюбленных приемов арендаторов, от которых управляющие требуют расходов на маркетинг, — прийти к арендодателю и заявить, что тот плохо рекламирует центр, деньги кладет в свой карман, а у него, арендатора, доходы с квадратного метра невелики. И что, в общем, пора снижать ставку аренды. Нельзя сказать, что арендаторы поступают неправильно — зачатки отстаивания своих прав очевидны.

Одной из цивилизованных форм защиты собственных интересов является забастовка, когда арендаторы сообща заставляют арендодателя пересмотреть условия аренды. Есть, правда, только один такой прецедент, но довольно успешный — забастовка арендаторов ТЦ «Атриум» в первый год его работы. Тогда ритейлеры пригрозили уйти из «Атриума», поскольку управляющая компания прилагала недостаточно усилий для рекламы и промоушна центра, что, понятно, сказывалось на количестве покупателей. В результате руководство «Атриума» вынуждено было уступить, переведя некоторые магазины на арендную плату с оборота. В этой же связи можно вспомнить конфликт арендаторов с новым владельцем ТЦ «Гранд». Новый собственник пытался пересмотреть условия договоров. Однако угроза арендаторов уйти из центра приостановила действия новой управляющей компании.

Зато многострадальному «Патэрсону» никак не удается найти сочувствие ни у соседей-арендаторов, ни в суде. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, напоминает о конфликте между компаниями «Патэрсон» и «Капитал Груп». «Тогда сеть в судебном порядке добивалась от »Капитал Груп« признания за ней прав аренды на 450 кв. м в торговом центре »МетроМаркет« на «Пролетарской», — говорит он. — Предварительный договор аренды имелся, однако девелопер в связи с изменением концепции «МетроМаркета» подписал договор с другим сетевым оператором — «Перекрестком»«. На слуху еще несколько конфликтов между арендаторами и арендодателями, которые последние, впрочем, официально опровергают несколько лет.

Прописные истины

В последнее время взаимоотношения между сторонами в цивилизованных торговых центрах все строже ограничиваются условиями договоров. Но пока эти документы имеют много изъянов и «дыр», которые позволяют трактовать некоторые положения двусмысленно. «Чаще всего споры возникают из-за отсутствия ясности в определении предмета договора и в условиях арендной платы в строящемся торговом центре, — говорит Михаил Гец. — При сдаче объекта обнаруживается несоответствие площади, прописанной в договоре, реально переданной в использование и т.д."». Сергей Колегов упоминает еще об одной распространенной причине конфликтов — когда арендодатель по окончании срока аренды пытается привлечь другого арендатора, игнорируя преимущественное право прежнего на продление договора. Часто поводом для скандала является и ситуация, когда управляющая компания неправильно рассчитывает арендную площадь и, например, предоставляет крупным и «якорным» арендаторам слишком большую площадь. За этим в большинстве случаев следует снижение посещаемости и доходности. Однако такие конфликты решить сложно. «Расторгнуть долгосрочный договор непросто, — утверждает Ольга Вагнер, руководитель юридического отдела управления коммерческой недвижимости »Миэль-Недвижимость«. — Порой предпринимателям не удается уладить вопрос на переговорах с владельцем и приходится обращаться в суд. Правосудие решит конфликт в пользу той стороны, которая грамотнее отразит свои интересы в договоре аренды». По ее словам, к конфликту может привести и желание владельца извлечь выгоду в ущерб интересам арендаторов. Бывает, например, что собственник торгового центра стремится выселить раньше установленного срока мелких арендаторов в связи с экономической нецелесообразностью.

Звучит банально, но для того, чтобы не возникало конфликтов в отношениях, надо тщательнее прописывать договоры аренды. Советы управляющих компаний и потерпевших арендаторов сводятся только к этому. Велосипеда не изобретешь. Правда, не удастся прописать в договоре правила внутреннего распорядка в торговом центре, которые едины для всех арендаторов и из-за нарушения которых часто возникают конфликты. Поэтому и судебных разбирательств по этому вопросу не идет. У арендаторов претензии к арендодателю обычно связаны с необоснованно завышенными арендными ставками и невыполненными обещаниями. Михаил Гец приводит в пример ситуацию в торговом центре «Украина» в Киеве. «При заключении договора аренды собственник пообещал, что посещаемость торгового центра будет 35 000 человек в день, — говорит он. — Реально центр посещают не более 5000–8000». Арендаторы обвинили собственника в невыполнении маркетинговых обязательств по привлечению клиентов.

Ольга Вагнер советует перед заключением договора аренды обращаться к юристам, которые дадут правовое заключение договора и помогут правильно его составить. Если уж скандал произошел и дело ушло в суд, защиту своих интересов лучше доверить адвокатам, которые имеют опыт разрешения подобных споров.

И совсем не лишним будет перед арендой помещения в уже работающем торговом центре узнать о взаимоотношениях его обитателей. «Пусть это кто-то назовет экономической разведкой, — говорит Муханова, — зато такие шаги помогут принять правильное решение».