Рынок складской логистики: какие тренды перейдут в 2026 год?

«Период 2023–2024 годов стал временем настоящего бума на рынке: рекордно увеличился объем строительства складских объектов, а арендные ставки демонстрировали уверенный рост. Однако первое полугодие 2025 года внесло свои коррективы: в последние месяцы отмечается увеличение доли свободных площадей на фоне замедления темпов роста арендных ставок. Это говорит о начале фазы адаптации рынка после этапа стремительного развития. К концу года уровень вакантности может приблизиться к 5–5,5%, по прогнозам аналитиков. При этом арендная ставка для складов класса А составит 10–11,5 тыс. рублей за квадратный метр в год в зависимости от объекта (освободившийся под аренду, строящийся или В2С), а OPEX (операционные расходы) останутся на уровне первого квартала 2025 года.

Московский рынок служит четким индикатором общероссийских тенденций в секторе. Из-за высвобождения нескольких крупных складов площадью свыше 10 тыс. кв. м в первом квартале уровень вакантности в столичном регионе резко поднялся до 5%. Такой показатель вакантных площадей появился из-за бума спекулятивного строительства в 2025 году, объем которого превышает показатель прошлого года на 72%, а также появившихся предложений по субаренде от ряда игроков складского рынка.

Крупнейшие сделки первой половины 2025 года по-прежнему заключают маркетплейсы и онлайн-ритейлеры, активно наращивающие логистические мощности. Вместе с тем, заметно увеличился спрос со стороны производственных компаний. Еще одним признаком роста отрасли стало введение в эксплуатацию в 2,5 раза больше складских комплексов классов А и В по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о готовности девелоперов отвечать на запросы рынка.

Так, по итогам 2025 года объем ввода качественных складских площадей может достичь рекордных 2,2 млн кв. м, причем половина этого объема придется на спекулятивные проекты. Таким образом, московский рынок складской недвижимости демонстрирует устойчивость к краткосрочным колебаниям, сохраняет стабилизацию цен после этапа активного роста и готовится к рекордному пополнению предложения новых площадей.

По итогам трех кварталов 2025 года региональные рынки складской недвижимости демонстрируют тенденции, во многом схожие с московским регионом, – снижение спроса и рост свободных площадей, что оказывает влияние на арендные ставки.

По нашим прогнозам, спрос как на прямую аренду площадей, так и на услуги 3PL-операторов останется высоким. Это дает возможность новым игрокам рынка или компаниям, которым требуется расширение, найти подходящие складские площади. Основными драйверами рынка по-прежнему выступят онлайн-ритейлеры и маркетплейсы, чья потребность в складских мощностях хоть и сократилась, но по-прежнему остается самой высокой среди всех игроков данного рынка.

Для 3PL-операторов, помимо комплексности и технологичности услуг, все большее стратегическое значение приобретает география присутствия. Лидирующие позиции займут те провайдеры, которые способны работать не только в Московском регионе, но и в других ключевых центрах страны – на Дальнем Востоке, в Екатеринбурге, Новосибирске и Санкт-Петербурге. Немаловажным фактором активности рынка останется денежно-кредитная политика Центробанка. Снижение ключевой ставки способно повлиять на постепенное восстановление инвестиционной и пользовательской активности, особенно если оно закрепится в качестве устойчивой тенденции».

«В этом году в сфере складской логистики можно четко выделить два тренда: сохранение роста издержек и усиление чувствительности потребителя к стоимости услуг складской обработки для сегмента e-commerce. Кроме того, рынок все еще испытывает нехватку складского персонала, продолжается рост зарплат, пусть и не такой стремительный, как ранее. В совокупности эти обстоятельства неизбежно подталкивают компании к постоянной оптимизации процессов: внедрению автоматизации, роботизированных решений и использованию технологий искусственного интеллекта.

С точки зрения трансформации запросов рынка прослеживается важный тренд: игроки сегмента электронной коммерции всячески стараются замедлить переток спроса на маркетплейсы и активно развивают омниканальную модель продаж. Это прямо отражается на формировании предложения логистических компаний. Если раньше определенного набора услуг фулфилмент- или 3PL-оператора было достаточно, то сегодня на первый план выходит комплексная логистика, сочетающая экспертизу в нескольких областях.

Меняется также роль физических магазинов: из конечных звеньев продаж они трансформируются в мини-склады, например, дарксторы или центры исполнения заказов. Это обязывает логистических операторов выстраивать сложные сети пополнения запасов в магазинах – с высокой частотой и малыми партиями.

Во втором полугодии 2025 года ситуация со складской недвижимостью в целом стабилизировалась (например, в Московском регионе) благодаря новым предложениям на рынке по аренде и покупке площадей».

«Один из явных трендов в складской логистике – это “осторожная” аренда помещений. На фоне высокой стоимости заемного капитала и колебаний ставок арендаторы предпочитают краткосрочные или гибкие договоры, а также ищут скидки и ситуативные решения, которые может дать именно собственник.

Наблюдаем также смещение фокуса на оптимизацию уже занятых площадей вместо их расширения, когда при сохранении партнера можно гибко менять условия работы на его территории. Именно поэтому большинство бизнесов сегодня выбирает объекты в собственности.

Крупные игроки с устойчивым финансовым положением склоняются к строительству, тогда как средний бизнес чаще выбирает аренду с акцентом на эффективность использования площадей».

«Текущий 2025 год стал для логистической отрасли сложным и непредсказуемым. Из-за резкого роста себестоимости транспортных операций снизилась рентабельность бизнеса, несмотря на положительную динамику уровня выручки. На экономику перевозчиков серьезно повлияли также инфляция, нехватка персонала, повышение затрат на инфраструктуру и топливо.

Изменения коснулись и структуры рынка: мелкие игроки исчезали из-за жестких финансовых обстоятельств и усиленной конкуренции, но при этом объем предложения услуг сохранялся. Таким образом, одним из главных трендов стал процесс консолидации игроков рынка. Для преодоления кризисов небольшие компании предпочитали вступать в альянсы с более крупными структурами. От этого сотрудничества последние получали дополнительные возможности для диверсификации предложений, увеличения сервисного портфолио и клиентского портфеля. 

Еще один тренд – развитие РЦ и логистических хабов в регионах, что обусловлено ростом российского рынка e-commerce, локализацией производств и необходимостью сокращения цепочек поставок. Таким образом, для обеспечения быстрой доставки товаров конечным потребителям дополнительный импульс получило развитие экспресс-сервисов, например, интервальная доставка до двери получателя (в заданный временной интервал), доставка по клику (в течение получаса-часа).

В 2025 году мы зафиксировали общее снижение объемов перевозок в сегментах крупнотоннажных (FTL) грузов примерно на четверть по сравнению с прошлым годом. Причины снижения – оптимизация производственных процессов у крупных клиентов, а также изменения в поведении покупателей, которые предпочитают более компактные и частые закупки.

Спрос на автомобильные перевозки сборных грузов (LTL) в сравнении с 2024 годом остается стабильным. Не исключено, что данный сегмент будет демонстрировать рост в 2026 году в среднем от 10 до 13%.

Сегодня на логистическом рынке наблюдается дисбаланс между спросом и предложением. Рынок автомобильных перевозок сократился за счет игроков, которые не смогли справиться с ужесточившимися требованиями и экономическими трудностями. Это не привело к серьезному дефициту провозных мощностей, но в совокупности с ростом операционных издержек так или иначе способствовало росту тарифов практически по всем направлениям перевозок. В среднем по рынку индексация тарифов логистических операторов за последние 10 месяцев составила около 10%.

Основными триггерами грядущих изменений в логистике в 2026 году станут инфляция, рост цен на топливо, запчасти и прочие компоненты, непосредственно связанные с организацией перевозок. Также нельзя не упомянуть и об отмене льготного коэффициента тарифа “Платон”, что приведет к ощутимому росту стоимости проезда по федеральным дорогам – в среднем на 46,8%. Это серьезно повысит финансовую нагрузку на транспортные компании, заставляя их искать способы компенсировать убытки.

В ближайшие несколько лет логистический рынок ожидает усиление регуляторной нагрузки, что приведет к снижению численности игроков. Некоторым небольшим компаниям, находящимся в затруднительном финансовом положении, возможно, придется объединиться с крупными игроками или покинуть рынок. В то же время финансово устойчивые компании получат шанс усилить свои позиции, заняв освободившуюся долю рынка и развиваясь за счет таких приобретений.

Также одним из трендов 2026 года может стать стандартизация услуг доставки. С большой долей вероятности операторы перестанут фокусироваться на массовых кастомизированных решениях и предпочтут внедрять четкие, унифицированные стандарты. Те компании, которые научатся заранее видеть возникающие тренды, грамотно перераспределять ресурсы и формировать выгодные условия для клиентов даже в ситуации неопределенности, сумеют закрепить свои позиции на рынке. Остальные участники рискуют оказаться в положении догоняющих и проиграть конкуренцию».