Бизнес мнения
Кризис. Точка бифуркации
Логистика в ритейле
Коммерческая недвижимость. Street retail. ТЦ. Склады
Общеотраслевое
Логистика
22 июля 2022, 07:00 2769 просмотров

Складской рынок: стоит ли ждать обрушения ставок?

Рынок складской недвижимости переживает период неопределенности: из-за ухода с российского рынка ряда зарубежных компаний, в основном поставляющих непродовольственные товары, спрос упал, вакансия растет. О том, что будет с отраслью во втором полугодии, помогут ли новый урожай и предновогодняя лихорадка, и когда рынок начнет восстанавливаться, в этой статье рассуждает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

Анализ ситуации: спрос, ставки, вакансия

В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате, например, наша компания приняла решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области, в Радомле.

Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объем площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее, чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках.

Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб./кв. м. В сухих складах – около 4,5–5 тыс. руб./кв. м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5–5,7 тыс. руб./кв. м).

Обрушения ставок ждать не стоит

Сейчас площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров – одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.

Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона квадратов и даже перевалить через миллион.

Чтобы заполнить пустующие сухие склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20–25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.

Фото: MultiCold

Ждать ли новых BTS-проектов?

На фоне снижения цен на стройматериалы гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка, и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.

Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два–три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.

До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.

Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5–7%.

По итогам года ожидается приличный объем ввода новых складских площадей. Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего, легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.

Перспективы восстановления

В четвертом квартале вакансия в сухих складах продолжит расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту. 

В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов – производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку и могут храниться еще 1–2 года.

Мы не видим риска отказа от пролонгации действующих договоров. В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.

В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017–2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4–4,5 тыс. руб./кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.

Прогнозы на II полугодие

Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон – собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый uод, и начнется предпраздничная лихорадка.

Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году.

Retail.ru

Источник: Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы  Telegram , Vkontakte , Яндекс.Дзен чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте "Retail.ru" в свои источники в Яндекс.Новости
Загрузка

Рынок складской недвижимости переживает период неопределенности: из-за ухода с российского рынка ряда зарубежных компаний, в основном поставляющих непродовольственные товары, спрос упал, вакансия растет. О том, что будет с отраслью во втором полугодии, помогут ли новый урожай и предновогодняя лихорадка, и когда рынок начнет восстанавливаться, в этой статье рассуждает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

Анализ ситуации: спрос, ставки, вакансия

В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате, например, наша компания приняла решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области, в Радомле.

Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объем площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее, чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках.

Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб./кв. м. В сухих складах – около 4,5–5 тыс. руб./кв. м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5–5,7 тыс. руб./кв. м).

Обрушения ставок ждать не стоит

Сейчас площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров – одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.

Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона квадратов и даже перевалить через миллион.

Чтобы заполнить пустующие сухие склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20–25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.

Фото: MultiCold

Ждать ли новых BTS-проектов?

На фоне снижения цен на стройматериалы гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка, и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.

Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два–три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.

До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.

Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5–7%.

По итогам года ожидается приличный объем ввода новых складских площадей. Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего, легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.

Перспективы восстановления

В четвертом квартале вакансия в сухих складах продолжит расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту. 

В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов – производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку и могут храниться еще 1–2 года.

Мы не видим риска отказа от пролонгации действующих договоров. В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.

В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017–2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4–4,5 тыс. руб./кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.

Прогнозы на II полугодие

Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон – собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый uод, и начнется предпраздничная лихорадка.

Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году.

Retail.ru

Складской рынок: стоит ли ждать обрушения ставок?
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Складской рынок: стоит ли ждать обрушения ставок?
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/articles/skladskoy-rynok-stoit-li-zhdat-obrusheniya-stavok/2022-08-14

10:00

#ЭкспедицияRetail 2022 от Урала до Дальнего Востока в Красноярске!

Источник: shutterstock

Источник: shutterstock

Участники Экспедиции посетят торговую сеть «Слата»!

Неделю назад стало известно, что Х5 договорилась о стратегическом альянсе с «Красным Яром» и «Слатой» 

И на портале Retail.ru вышло эксклюзивное интервью Вячеслав Заяц, «Слата»: «Мы не собирались продавать компанию, но предложенная сделка стала интересна»

Почитайте статью «Как развивать собственное производство в новых реалиях?», в которой опытом делятся руководители СП сетей «Магнит», «Самбери», «Лента», «Слата», «Командор», «Красный яр», «Караван» и «Афина».




public-4028a98f6b2d809a016b646957040052