В 2023 году на рынке складской недвижимости сложилась непростая ситуация – доля свободных складов сократилась до исторического минимума, и это неизбежно отразилось на арендных ставках. В чем причины сложившегося дефицита и как будет развиваться складской сегмент в 2024 году – об этом Retail.ru рассказали игроки рынка.
Фото: Gorodenkoff/shutterstock
«Рост спроса опережает темпы строительства»
Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-операторов «Бета ПРО»
«Найти качественные складские помещения сейчас действительно очень сложно. Более того, если мы говорим о Московском регионе, уровень вакантности составляет 0,4–0,5%.
Рост спроса опережает темпы строительства. За девять месяцев 2023 года было введено в эксплуатацию около 930 тыс. кв. м качественных площадей. Но большинство спекулятивных площадей было «разобрано» уже во время строительства.
Недостаток качественных складских площадей во многом связан с ростом деловой активности со стороны игроков из сферы электронной коммерции.
По предварительным оценкам, количество заказов только на двух основных маркетплейсах к концу 2023 года достигнет 4,5 млрд, рост по отношению к предыдущему году составит 55%.
По нашим ожиданиям, тенденция к сокращению складских помещений продолжится, что, безусловно, повлияет на рост арендных ставок. На данный момент средневзвешенная базовая арендная ставка составляет более 7875 руб. за 1 кв. м в год без НДС. Возможны ситуации, в которых стоимость аренды меняется в ходе переговоров, если на площади претендуют несколько заинтересованных компаний. За год ставка в Московском регионе выросла примерно на 40%.
В течение еще минимум шести месяцев мы ожидаем дефицита складских площадей. Возможно, во второй половине 2024 года что-то изменится в связи с планами e-commerce по строительству собственных крупных фулфилмент-центров. Есть вероятность, что по завершении строительства будут освобождены площади, которые арендуют операторы в ожидании готовности своих объектов.
Сильный рост арендных ставок в данном случае обоснован постоянно растущим спросом и дефицитом предложения. Конечно, мы не ожидаем понижения цен. Этот факт нужно принять и учитывать при планировании своего дальнейшего развития.
Чтобы уменьшить влияние новых реалий рынка на цены и маржинальность, мы постоянно развиваем и усовершенствуем собственную WMS-систему, которая позволяет увеличивать эффективность использования складских площадей, развиваем технологии для внутренней складской логистики».
«Темпы и объемы нового строительства сократились в этом году, установив антирекорд с 2019 года»
Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России
«Действительно, сейчас наблюдается острый дефицит вакантных площадей в складском секторе РФ. К примеру, в Московской области, по последним данным, доступность складов упала до отметки ниже 0,3% – это рекордный показатель рынка. При этом для соблюдения баланса спроса, предложения и цены уровень доступности складских объектов должен составлять 4–5%.
Нехватка таких помещений обусловлена рядом факторов. В первую очередь, новые складские объекты необходимы для обеспечения растущего сегмента e-commerce, который, помимо роста самого рынка, также нуждается в больших операционных площадях по сравнению с классическим ритейлом.
Кроме того, дополнительный спрос диктуется потребностью многих участников рынка в наращивании складских запасов для обеспечения бесперебойности поставок товаров своим клиентам, несмотря на усложнившиеся логистические цепочки в импортном направлении и возможные задержки сроков доставки. Кроме того, экономические факторы повлияли на темпы и объемы нового строительства, которые существенно сократились в этом году, установив антирекорд с 2019 года.
Все эти факторы взвинтили арендные ставки. Например, в Московском регионе они выросли более чем на 30% и уже превышают отметку в 7500 рублей за 1 кв. м в год без учета НДС, расходов на операционную деятельность и коммунальные услуги.
Скорее всего, строительство новых складских объектов в ближайшем будущем не подешевеет. Спрос останется до тех пор, пока затраты на аренду склада будут позволять компаниям продолжать осуществлять и развивать свою деятельность, сохраняя при этом рентабельность. Это означает, что рынок складской недвижимости должен прийти к балансу соотношения стоимости аренды и вакансии. Прогнозировать сроки достаточно сложно. Однако, вероятно, это произойдет в случае, если спад деловой активности из-за роста ключевой ставки ЦБ и увеличение арендных ставок снизят готовность клиентов контрактовать новые площади. Следовательно, остановка ралли базовой арендной ставки возможна после падения спроса на новые складские помещения.
В логистике идет борьба за снижение операционных издержек. Складской сектор – не исключение. В фокусе – повышение эффективности складской обработки, высокая точность сборки, своевременность обмена данными, интеграция ИТ-систем, включая взаимодействие с ФГИС и маркетплейсами.
Среди решений, используемых в FM Logistic, все большую популярность приобретают технологии роботизации и автоматизации операционных процессов, направленные на повышение производительности операций, эффективности задействованных ресурсов, оптимизации стоимости услуг. К подобным решениям можно отнести набирающую популярность технологию проведения складских инвентаризаций с помощью дронов для увеличения скорости их проведения; строительство многоуровневых мезонинов для обработки мелкоштучных заказов при минимальном задействовании складских площадей; использование сортеров и конвейеров для эффективного распределения собранных мелкоштучных заказов по направлениям доставки; открытие таможенных складов под одной крышей с коммерческими для повышения эффективности операций, связанных с требованиями по обязательной маркировке продукции и ее последующей прослеживаемости».
«Строить склады стало дороже, а оснастить оборудованием – отдельная проблема»
Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора «Курьер Сервис Экспресс»
«Складских площадей, доступных к аренде/продаже, сейчас почти нет. Все мощности терминалов используются максимально. Эта тенденция наблюдается с конца 2022 года. Причины кроются в необходимости организации хранения товаров, которые массово ввозятся благодаря параллельному импорту. Ранее поставки были регулярными, и потребность в формировании таких складских запасов отсутствовала. Сейчас же бизнес работает по принципу «все впрок».
Есть и другие причины. На рынке сейчас нет новых объектов, вводимых в эксплуатацию, объем инвестиций в эту сферу пока меньше в сравнении с финансированием до 2022 года.
Строительство сейчас обходится намного дороже, а вопросы оснащения и вовсе являются отдельной проблемой, поскольку многие виды оборудования невозможно ввезти в страну.
Ставки на аренду начали расти с 2022 года. Сначала это было воспринято рынком как краткосрочная перспектива. Но на деле мы столкнулись с повышением стоимости аренды в Московской области, где находится основной распределительный центр КСЭ, в прошлом году и повторно – в 2023 году. В совокупности ставки выросли на 30%. Ставки на аренду площадей в черте Москвы увеличились еще больше – на 80%. Ситуация в остальных городах РФ также демонстрирует весьма активный рост – в среднем на 50%.
Поводов для снижения ставок нет. Логистика товаров не станет проще, а следовательно, формирование складских запасов останется одной из ее основных задач. Даже если в 2024 году начнется строительство крупных терминалов, они не будут быстро введены в эксплуатацию.
Еще в 2021 году мы автоматизировали центральный сортировочный терминал в Московской области. Сейчас там функционируют две сортировочные линии – грузовая и почтовая. Это позволяет нам, невзирая на сезонность и активность трафика, неизменно выдерживать соблюдение сроков и качества распределения потоков».
«На российский рынок вышли новые компании, e-commerce продолжает свой рост, в результате ставки на аренду снова повышаются»
Евгений Макаров, исполнительный вице-президент Noytech Supply Chain Solutions по складской логистике
«В настоящее время рынок столкнулся с существенным дефицитом качественных складских помещений. Так, в Московском регионе доступно всего 0,7% от общего количества таких складских площадей, в Казани и Нижнем Новгороде – менее 1%, а в целом по России – не более 2%.
Основными факторами, влияющими на рынок складской недвижимости, на данный момент являются: отложенный спрос, рост доли e-commerce и адаптация участников рынка к экономической ситуации. Представители онлайн-торговли и классического ритейла по-прежнему наиболее активны на рынке – на них приходится 73% от общего объема спроса.
Необходимость в качественных складах увеличивается также у транспортных и логистических компаний, которым потребовалось наращивать объем площадей в регионах своего присутствия.
В прошлом году в связи с уходом многих компаний из России определенное количество складских площадей освободилось, что временно отложило рост арендных ставок. Однако в текущем году наблюдается противоположная ситуация: новые компании вышли на российский рынок, текущие арендаторы адаптировались к изменениям, сегмент e-commerce продолжает свой рост.
В результате ставки на аренду снова начали повышаться – за первую половину года они увеличились более чем на 8%.
Стоит отметить, что основные потребители и дистрибьюторские центры расположены в западных регионах страны. На востоке наблюдается значительная нехватка складских помещений, а существующие объекты часто не отвечают требованиям, которые предъявляют участники рынка. При этом арендная ставка за квадратный метр в этих регионах зачастую выше, чем в западных».
