Склады продолжили дорожать на фоне роста налоговой нагрузки

Рост налоговой нагрузки стал одним из ключевых факторов удорожания аренды складской недвижимости. Как рассказал коммерческий директор ГК «Ориентир» Артём Хомышин, сегодня именно налог на имущество во многом формирует итоговую ставку и ограничивает возможности её снижения даже в условиях рыночной коррекции.

Dusan Petkovic/Shutterstock/Fotodom

Артём Хомышин отметил, что если раньше основным драйвером роста ставок была себестоимость строительства, то теперь на первый план вышли налоговые платежи, которые оказывают давление как на девелоперов, так и на арендаторов.

«Ставка аренды сухого склада вряд ли опустится ниже 10–11 тысяч рублей за квадратный метр в год даже с учётом коррекции спроса. Значительная часть дополнительных расходов сегодня неэластична, прежде всего налоги», — отметил эксперт.

С 2022 года кадастровая стоимость новых складских объектов выросла на 25–50%, что привело к увеличению налога на имущество. Эти расходы включаются в операционные платежи и отражаются в договорах аренды. Артём Хомышин пояснил, что за последнее время операционные расходы существенно увеличились.

«Раньше они составляли около 1,5 тыс. руб. за квадратный метр, однако для объектов, построенных после 2022-го, они выросли до 2,5 тыс. руб., а сейчас уже и вовсе приближаются к 3 тыс. руб. При этом фактические затраты на охрану, обслуживание и инженерную инфраструктуру находятся на уровне 600–700 руб. Остальное формируют налоговые взносы», — уточнил он.

Согласно данным Nikoliers, средняя ставка аренды сухого склада в Москве составляет около 11,1 тыс. руб. за квадратный метр в год, в регионах — около 11,5 тыс. руб. С учётом расходов на содержание ставка достигает примерно 14 тыс. руб., из которых около 2,2 тыс. руб., или 16%, приходится на налоги. При аренде крупных площадей эта сумма становится существенной для бизнеса и влияет на принятие решений.

В некоторых случаях ситуацию смягчают налоговые льготы, действующие на отдельных территориях Московской и Ленинградской областей, а также других регионов. Послабления позволяют снизить налог на имущество и сделать ставку более привлекательной для арендаторов. Однако такие меры носят временный характер. Льготы могут действовать несколько лет или предоставляться на короткий срок с возможностью продления, что создаёт неопределённость в финансовом планировании для участников рынка. Девелоперы и арендаторы не могут быть уверены в сохранении преимуществ в долгосрочной перспективе, поэтому финансовые модели приходится рассчитывать по нескольким сценариям. Это усложняет долгосрочное планирование и увеличивает инвестиционные риски.

Артём Хомышин также добавил, что налог на имущество из второстепенного фактора превратился в один из ключевых драйверов ценообразования на рынке складской недвижимости. Даже на фоне роста вакансии и корректировки ставок потенциал для снижения затрат арендаторов и арендодателей остаётся ограниченным.

«ВкусВилл» сдаст в субаренду часть складов

Wildberries арендовал 62 тысяч кв. м складов на севере Московской области

Склад с роботами на «1С:WMS»: как ГК «Восток-Сервис» увеличила скорость комплектации заказов в 2,5 раза