Кризис. Точка бифуркации
Коммерческая недвижимость. Street retail. ТЦ. Склады
Общеотраслевое
4 октября 2022, 10:00 5365 просмотров

Коммерческая недвижимость: рынок жив

Геополитическая ситуация сильно повлияла на коммерческую недвижимость, почти все сегменты рынка столкнулись с резким падением спроса, многие проекты пришлось заморозить, ставки аренды снизились, с уходом международных брендов выросли объемы вакантных площадей. В крупных торговых центрах опустели целые галереи. Но рынок жив, спрос на торговые помещения и офисы постепенно восстанавливается. Особенно хорошо чувствуют себя районные торговые центры. Как прошло первое полугодие, с какими сложностями продолжают сталкиваться и какими инструментами пользуются игроки рынка – все это обсудили девелоперы, участники «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости».

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Евгений Бурденюк, основатель компании «Отелит» (Новосибирск)

Фото: Arendator Awards

«Профиль нашей компании – районные торговые центры. Работаем на рынке более 18 лет, начинали с мелкоформатной торговли – павильоны на остановках и рынках, перешли к магазинам у дома, потом – к внутриквартальным торговым центрам. Активно развиваемся и даем возможность нашим инвесторам заработать по 30–60%.

У крупных торговых центров дела пока идут не очень хорошо: съехали мировые бренды, без зарубежных фильмов загибаются кинотеатры. Районные торговые центры пострадали меньше всего, и мы рады, что не ушли в крупные проекты.

В нашей сети больше 40 торговых центров, 1000 торговых мест, и все они заняты. Сдаваемость площадей составляет  97,5%.  Либо мы научились классно работать, либо просто сейчас такая ситуация. Внедряем ИТ-решения, в частности, научились оцифровывать помещения и арендаторов,  искусственный интеллект сопоставляет помещения с арендаторами и подыскивает оптимальные варианты площадей.

Внутриквартальные торговые центры имеют хорошие перспективы развития. В регионы идет мощная экспансия федеральных продуктовых сетей – Х5 Group и «Магнит», которые являются нашими якорными арендаторами, и мы получаем хорошую экономику с окупаемостью ТЦ в 5–6 лет.

Наши торговые центры имеют площали от 700 до 3 тыс. кв. м. Якоря занимают 400–450 кв. м, остальное – мелкие арендаторы по более высокой ставке, чтобы сделать экономику объекта.

Ожидаем всплеск банкротств, передел рынка кинотеатров и торговой недвижимости.

Примерно 30 наших объектов куплены с банкротств. Заходя в сделку с банкротами, проводим предброкеридж, узнаем концепцию, арендаторов, изучаем экономику объекта. Участвуем только в проектах с понятными цифрами. Сейчас заходим в фазу поглощений и хотим купить как можно больше объектов. Цена объекта с банкротства кратно ниже, чем себестоимость строительства. Банкротства – это весомый тренд, ведущий к переделу рынка».  

Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties

«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.

Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.

Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.  

Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.

Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.

Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.  

Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».  

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group (проект iCity)

Фото: Arendator Awards

«Рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три сегмента – торговые помещения, аренда офисов и продажа офисов. Эти сегменты мало связаны между собой с точки зрения потребителей, состояния рынка, а также баланса спроса и предложения.  Сразу после февральских событий офисные продажи полностью остановились. Невозможно продавать офисы, когда курс доллара подскакивает до 120 рублей, нужно выйти на какую-то прогнозируемую горизонтальную линию. Летом перезапустились продажи офисов в iCity, сначала постепенно восстановились звонки (в августе было самое большое количество звонков за всю реализацию проекта), затем начались продажи.

С точки зрения продажи офисов III квартал 2022 года никак не отличался от III квартала 2021 года. В iCity  размещаются компании из 20 регионов, включая страны Средней Азии, Армении и Азербайджана. Бизнесмены рассматривают покупку офиса как инвестицию. iCity – пока единственный строящийся объект, который продается блоками.

Зато весной был всплеск продаж на рынке стрит-ритейла, ничем не оправданный, просто люди пытались сохранить свои деньги. Цены резко взлетели, поэтому мы быстро убрали из продажи 90% лотов, чтобы не ошибиться с ценообразованием, и выставили их только в конце августа. Стрит-ритейл – важная составляющая наших жилых комплексов, и нам важно понимать, какого арендатора мы там посадим, и цена должна соответствовать нашим ожиданиям.

Рынок аренды офисов дефицитный, все вакансии быстро заполняются, хотя сейчас на нем формируется вакансия за счет ухода западных компаний, но пока на рынке очень мало компаний, которые строят офисы под аренду.

Все волнуются, что иностранные арендаторы уйдут и площади будут пустовать, но надо понимать, что их только 12% и только в офисах класса А. Часть из них уже перелицевалась в российские компании, часть пока оставили офисы за собой, возможно, арендодатели пойдут в суды и постепенно будут возникать локальные вакансии. Есть вероятность того, что экономика будет падать и начнут гибнуть российские компании, но это уже новый процесс. Рынок недвижимости очень инертный, выводы о том, как февральские события повлияли на ситуацию, можно будет делать не раньше чем в конце 2022 года».

Сергей Пшеничников, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК «ФСК»

Фото: Arendator Awards

«В конце 2021 года наша компания приступила к реализации трех объектов площадью порядка 350 тыс. кв. м офисов класса А и заключила несколько соглашений с разными инвесторами, мы хотели выходить на рынок продажи офисов. Год начался очень позитивно, но в конце февраля все встало на паузу. И эта пауза длилась до мая. Но продолжались все бумажные работы – проектирование и согласование, – это позволило в июле резко стартовать со строительством одного из объектов. Сейчас мало кто строит офисы класса А, поэтому рыночная ситуация для нас благоприятная. У нас возводится объект площадью 70 тыс. кв. м, который планируется запустить в конце 2024 года. Два других объекта заморозили, и даже проектные работы не ведутся.

Хотя приходит довольно большое количество запросов от крупных инвесторов о покупке доли для совместной реализации этих объектов. Но проекты очень капиталоемкие, поэтому пока выходить с ними на рынок не будем. Вакансии офисных площадей будут расти. В Москве огромный рынок субаренды, вышло огромное количество арендаторов, которые пытаются сдать свои площади, а это тысячи квадратных метров. Пока крупные иностранные офисы стоят пустые, это выглядит непозитивно, и что с ними делать, непонятно. Скорее всего, арендаторы пойдут в суды. Чтобы заполнить эти офисы, нужны инвестиции в ремонт и переделку. А для этого необходимы длинные договора аренды, на которые в нестабильной ситуации мало кто решается». 

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям ГК Stone Hedge

Фото: Arendator Awards

«Первые полгода 2022 года для нас были очень интересными. Группа Stone Hedge  занимается продажей небольших офисных лотов и с точки зрения инвестиций конкурирует с банковским депозитом, так вот после февраля у нас был отток клиентов в пользу банковских депозитов. Но несмотря на это итоги I полугодия превзошли наши ожидания, удалось реализовать порядка 18 тыс. кв. м офисной недвижимости, в июне вывели дополнительные торговые помещения и продали их на 1 млрд рублей.

Помимо того что инвестиционный спрос сохранился, мы увидели приток инвестиционных сделок, правда, они сдвинулись в сторону меньшего бюджета: основной объем сделок приходится на площади до 300–350 кв. м. Плюс активизировался спрос на торговые помещения, которые исторически были и остаются интересными. Это во многом объясняется тем, что для наших бизнес-центров мы выбираем либо развитые, либо активно развивающиеся районы, например, вокруг метро «Савеловская», где разные девелоперы ведут активную застройку.

Сейчас происходит большая ротация арендаторов, резко уходят западные компании, но надо понимать, что, уходя, они забирают с рынка определенное предложение. Освобождается ниша. При этом спрос остается, значит, появится новое предложение от других компаний.

В кризисные времена, как правило, идет более активная господдержка среднего и малого бизнеса для восстановления экономики, поэтому происходит всплеск новых компаний. Им требуются офисные помещения, складские и торговые площади. Надеюсь, так будет и в этот кризис. Думаю, за два года экономика восстановится, и спрос на офисные помещения вырастет.  

Еще одна проблема – импортные строительные и отделочные материалы. Здесь происходит замена поставщиков. Например, если раньше мы использовали лифты европейской марки, то теперь поставляем из Азии. Замена никак не отразится на визуальной и внутренней составляющей. У нас есть концепция, которую мы реализуем,  будем сохранять все заявленные функции здания. Процесс замены материалов и оборудования сложный, но на рынок вышло много российских поставщиков, поэтому глобальной проблемы нет».

Андрей Кузнецов, руководитель направления «устойчивое развитие» банка «Дом РФ»

Фото: Arendator Awards

«Когда меняется реальность, требуется какая-то адаптация к новой «нормальности». Развивая направление «устойчивое развитие», наша компания разрабатывает стандарты для «зеленого» строительства. В феврале-марте все международные компании, занимающиеся сертификацией коммерческой и жилой недвижимости по «зеленым» стандартам, ушли с рынка, образовался вакуум. Девелоперы, желающие сертифицироваться, не понимали, что делать дальше. Нашим ответом стал совместный проект с  Национальным центром ГЧП (государственно-частное партнерство) по стандарту ESG для коммерческой недвижимости. Сейчас проект запущен и принят как национальный стандарт.

В конце 2022 года пройдут первые сертификации коммерческой недвижимости. К нам уже поступают запросы от желающих сертифицироваться».

Валерия Миронова, Retail.ru

Материал создан по следам мероприятия «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости».

Источник: Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы  Telegram , Vkontakte , Яндекс.Дзен чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте "Retail.ru" в свои источники в Яндекс.Новости
Загрузка

Геополитическая ситуация сильно повлияла на коммерческую недвижимость, почти все сегменты рынка столкнулись с резким падением спроса, многие проекты пришлось заморозить, ставки аренды снизились, с уходом международных брендов выросли объемы вакантных площадей. В крупных торговых центрах опустели целые галереи. Но рынок жив, спрос на торговые помещения и офисы постепенно восстанавливается. Особенно хорошо чувствуют себя районные торговые центры. Как прошло первое полугодие, с какими сложностями продолжают сталкиваться и какими инструментами пользуются игроки рынка – все это обсудили девелоперы, участники «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости».

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Евгений Бурденюк, основатель компании «Отелит» (Новосибирск)

Фото: Arendator Awards

«Профиль нашей компании – районные торговые центры. Работаем на рынке более 18 лет, начинали с мелкоформатной торговли – павильоны на остановках и рынках, перешли к магазинам у дома, потом – к внутриквартальным торговым центрам. Активно развиваемся и даем возможность нашим инвесторам заработать по 30–60%.

У крупных торговых центров дела пока идут не очень хорошо: съехали мировые бренды, без зарубежных фильмов загибаются кинотеатры. Районные торговые центры пострадали меньше всего, и мы рады, что не ушли в крупные проекты.

В нашей сети больше 40 торговых центров, 1000 торговых мест, и все они заняты. Сдаваемость площадей составляет  97,5%.  Либо мы научились классно работать, либо просто сейчас такая ситуация. Внедряем ИТ-решения, в частности, научились оцифровывать помещения и арендаторов,  искусственный интеллект сопоставляет помещения с арендаторами и подыскивает оптимальные варианты площадей.

Внутриквартальные торговые центры имеют хорошие перспективы развития. В регионы идет мощная экспансия федеральных продуктовых сетей – Х5 Group и «Магнит», которые являются нашими якорными арендаторами, и мы получаем хорошую экономику с окупаемостью ТЦ в 5–6 лет.

Наши торговые центры имеют площали от 700 до 3 тыс. кв. м. Якоря занимают 400–450 кв. м, остальное – мелкие арендаторы по более высокой ставке, чтобы сделать экономику объекта.

Ожидаем всплеск банкротств, передел рынка кинотеатров и торговой недвижимости.

Примерно 30 наших объектов куплены с банкротств. Заходя в сделку с банкротами, проводим предброкеридж, узнаем концепцию, арендаторов, изучаем экономику объекта. Участвуем только в проектах с понятными цифрами. Сейчас заходим в фазу поглощений и хотим купить как можно больше объектов. Цена объекта с банкротства кратно ниже, чем себестоимость строительства. Банкротства – это весомый тренд, ведущий к переделу рынка».  

Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties

«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.

Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.

Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.  

Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.

Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.

Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.  

Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».  

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group (проект iCity)

Фото: Arendator Awards

«Рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три сегмента – торговые помещения, аренда офисов и продажа офисов. Эти сегменты мало связаны между собой с точки зрения потребителей, состояния рынка, а также баланса спроса и предложения.  Сразу после февральских событий офисные продажи полностью остановились. Невозможно продавать офисы, когда курс доллара подскакивает до 120 рублей, нужно выйти на какую-то прогнозируемую горизонтальную линию. Летом перезапустились продажи офисов в iCity, сначала постепенно восстановились звонки (в августе было самое большое количество звонков за всю реализацию проекта), затем начались продажи.

С точки зрения продажи офисов III квартал 2022 года никак не отличался от III квартала 2021 года. В iCity  размещаются компании из 20 регионов, включая страны Средней Азии, Армении и Азербайджана. Бизнесмены рассматривают покупку офиса как инвестицию. iCity – пока единственный строящийся объект, который продается блоками.

Зато весной был всплеск продаж на рынке стрит-ритейла, ничем не оправданный, просто люди пытались сохранить свои деньги. Цены резко взлетели, поэтому мы быстро убрали из продажи 90% лотов, чтобы не ошибиться с ценообразованием, и выставили их только в конце августа. Стрит-ритейл – важная составляющая наших жилых комплексов, и нам важно понимать, какого арендатора мы там посадим, и цена должна соответствовать нашим ожиданиям.

Рынок аренды офисов дефицитный, все вакансии быстро заполняются, хотя сейчас на нем формируется вакансия за счет ухода западных компаний, но пока на рынке очень мало компаний, которые строят офисы под аренду.

Все волнуются, что иностранные арендаторы уйдут и площади будут пустовать, но надо понимать, что их только 12% и только в офисах класса А. Часть из них уже перелицевалась в российские компании, часть пока оставили офисы за собой, возможно, арендодатели пойдут в суды и постепенно будут возникать локальные вакансии. Есть вероятность того, что экономика будет падать и начнут гибнуть российские компании, но это уже новый процесс. Рынок недвижимости очень инертный, выводы о том, как февральские события повлияли на ситуацию, можно будет делать не раньше чем в конце 2022 года».

Сергей Пшеничников, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК «ФСК»

Фото: Arendator Awards

«В конце 2021 года наша компания приступила к реализации трех объектов площадью порядка 350 тыс. кв. м офисов класса А и заключила несколько соглашений с разными инвесторами, мы хотели выходить на рынок продажи офисов. Год начался очень позитивно, но в конце февраля все встало на паузу. И эта пауза длилась до мая. Но продолжались все бумажные работы – проектирование и согласование, – это позволило в июле резко стартовать со строительством одного из объектов. Сейчас мало кто строит офисы класса А, поэтому рыночная ситуация для нас благоприятная. У нас возводится объект площадью 70 тыс. кв. м, который планируется запустить в конце 2024 года. Два других объекта заморозили, и даже проектные работы не ведутся.

Хотя приходит довольно большое количество запросов от крупных инвесторов о покупке доли для совместной реализации этих объектов. Но проекты очень капиталоемкие, поэтому пока выходить с ними на рынок не будем. Вакансии офисных площадей будут расти. В Москве огромный рынок субаренды, вышло огромное количество арендаторов, которые пытаются сдать свои площади, а это тысячи квадратных метров. Пока крупные иностранные офисы стоят пустые, это выглядит непозитивно, и что с ними делать, непонятно. Скорее всего, арендаторы пойдут в суды. Чтобы заполнить эти офисы, нужны инвестиции в ремонт и переделку. А для этого необходимы длинные договора аренды, на которые в нестабильной ситуации мало кто решается». 

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям ГК Stone Hedge

Фото: Arendator Awards

«Первые полгода 2022 года для нас были очень интересными. Группа Stone Hedge  занимается продажей небольших офисных лотов и с точки зрения инвестиций конкурирует с банковским депозитом, так вот после февраля у нас был отток клиентов в пользу банковских депозитов. Но несмотря на это итоги I полугодия превзошли наши ожидания, удалось реализовать порядка 18 тыс. кв. м офисной недвижимости, в июне вывели дополнительные торговые помещения и продали их на 1 млрд рублей.

Помимо того что инвестиционный спрос сохранился, мы увидели приток инвестиционных сделок, правда, они сдвинулись в сторону меньшего бюджета: основной объем сделок приходится на площади до 300–350 кв. м. Плюс активизировался спрос на торговые помещения, которые исторически были и остаются интересными. Это во многом объясняется тем, что для наших бизнес-центров мы выбираем либо развитые, либо активно развивающиеся районы, например, вокруг метро «Савеловская», где разные девелоперы ведут активную застройку.

Сейчас происходит большая ротация арендаторов, резко уходят западные компании, но надо понимать, что, уходя, они забирают с рынка определенное предложение. Освобождается ниша. При этом спрос остается, значит, появится новое предложение от других компаний.

В кризисные времена, как правило, идет более активная господдержка среднего и малого бизнеса для восстановления экономики, поэтому происходит всплеск новых компаний. Им требуются офисные помещения, складские и торговые площади. Надеюсь, так будет и в этот кризис. Думаю, за два года экономика восстановится, и спрос на офисные помещения вырастет.  

Еще одна проблема – импортные строительные и отделочные материалы. Здесь происходит замена поставщиков. Например, если раньше мы использовали лифты европейской марки, то теперь поставляем из Азии. Замена никак не отразится на визуальной и внутренней составляющей. У нас есть концепция, которую мы реализуем,  будем сохранять все заявленные функции здания. Процесс замены материалов и оборудования сложный, но на рынок вышло много российских поставщиков, поэтому глобальной проблемы нет».

Андрей Кузнецов, руководитель направления «устойчивое развитие» банка «Дом РФ»

Фото: Arendator Awards

«Когда меняется реальность, требуется какая-то адаптация к новой «нормальности». Развивая направление «устойчивое развитие», наша компания разрабатывает стандарты для «зеленого» строительства. В феврале-марте все международные компании, занимающиеся сертификацией коммерческой и жилой недвижимости по «зеленым» стандартам, ушли с рынка, образовался вакуум. Девелоперы, желающие сертифицироваться, не понимали, что делать дальше. Нашим ответом стал совместный проект с  Национальным центром ГЧП (государственно-частное партнерство) по стандарту ESG для коммерческой недвижимости. Сейчас проект запущен и принят как национальный стандарт.

В конце 2022 года пройдут первые сертификации коммерческой недвижимости. К нам уже поступают запросы от желающих сертифицироваться».

Валерия Миронова, Retail.ru

Коммерческая недвижимость: рынок жив
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Коммерческая недвижимость: рынок жив
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/articles/kommercheskaya-nedvizhimost-rynok-zhiv/2022-12-04


public-4028a98f6b2d809a016b646957040052