«Отелит» провели аналитику и рассказали какой тип инвестора сейчас доминирует на рынке

Частный капитал — главный источник сделок

По данным CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость России составил около 1,1 трлн ₽, а доля частных инвестиций достигла 84%. Госкомпании, наоборот, сократили долю до 16% против 44% годом ранее.

«Частник» все чаще приходит не напрямую, а через фонд

Главный тренд — рост коллективных инвестиций. По данным Nikoliers, в 2025 году ЗПИФы вложили в коммерческую недвижимость 105,1 млрд ₽, что в 2,3 раза больше, чем в 2024 году. Их доля в классических инвестиционных сделках выросла с 10,1% до 18,1%.

Фонды выбирали не «любой объект», а понятный денежный поток

Интерес ЗПИФов в 2025 году был сконцентрирован в первую очередь на складах — 67,3% объема сделок фондов. Офисы заняли 24,1%, торговая недвижимость — 6,9%.

Девелоперы стали осторожнее

Высокая ключевая ставка сильно повлияла на сделки. CMWP отметил, что возможность привлечения заемного финансирования осталась ограниченной, это сдерживало активность профильных инвесторов. При этом непрофильные игроки с собственным капиталом тоже вели себя осторожнее из-за неопределенности.

Рынок все еще держится на крупных сделках

CMWP оценил инвестиции в коммерческую недвижимость в 461 млрд ₽ за 2025 год, почти на уровне 2024 года. Но при этом более 45% годового объема дали крупнейшие сделки по сегментам, а доля сделок с торгов достигла 18%, что объяснялось высокой долей стрессовых сделок.

Это значит, что рынок пока не стал массовым и равномерным. Его двигают крупные покупатели, торги, трофейные активы, фонды и инвесторы с живым капиталом.

Сейчас доминирует частный капитал, но самый быстрорастущий и профессионализирующийся тип инвестора — фонды/ЗПИФы.

Если упростить:

• частник дал основной объем капитала;

• фонды стали главным каналом для структурированных инвестиций;

• девелоперы активны точечно, там, где можно создать стоимость;

• госкомпании заметно сократили долю по сравнению с прошлым годом.