Для того, чтобы говорить о правильном или неправильном ТЦ, нужно знать его размеры. С одной стороны можно сделать низкие арендные ставки и площади займутся моментально, только крайне невыгодное расположение может повернуть что-то иначе. Это один из самых легких вариантов управления заполняемостью.
Какие существуют концепции, рассказывает административный директор «Отелит» Никита Артемьев.
Сейчас у нас появился проект, который мы реализуем в Москве и в связи с этим проводили исследование того, что происходит в спальных микрорайонах города, как там происходит рассадка арендаторов. И в целом мы подтвердили то, что формат, который востребован в Новосибирске, он востребован и там.
1. Это классический вариант, когда есть якорный арендатор (супермаркет), предоставляющий товары первой необходимости, то есть продукты и хозтовары. На их потоке появляются товары, которые считаются обязательными для местных жителей, это пекарни, аптеки, разливные напитки, специализированные продуктовые магазины, крепкий алкоголь, табачная продукция, бакалея и кондитерские изделия. Если ТЦ побольше, то может появиться малоформатные заведения общепита, то есть кофе, суши, пицца на вынос, детская продукция, зоомагазины, парикмахерские, детские парикмахерские, косметика. Если речь о еще более крупном формате, то появляются дополнительные якорные арендаторы — рестораны общепита, магазины бытовой техники, банки, сотовая связь, МФЦ, стройматериалы, мебельные салоны, но это скорее исключение, чем правило. Если ТЦ еще большего размера, то это магазины одежды, обуви, мебель, автотовары, товары для ремонта, то есть все остальное.
Мы в «Отелит» строим только те объекты, на которые у арендаторов есть спрос. То есть договор заключаем до начала реализации проекта. Это позволяет быть уверенным в успехе и сохранить вложенные деньги.
Классическую концепцию рассадки арендаторов мы используем практически во всех районных ТЦ. На примере торгового центра «Лазурный» в Новосибирске можем рассмотреть подобную рассадку и почему это работает.
Первым арендаторов, с которым мы заключили договор стала сеть ресторанов общественного питания KFC. Она является одним из якорей на объекте.
Перед открытием подписали договор с федеральной продуктовой сетью «Магнит» и «Магнит Косметик». Также удалось разместить крупный магазин DNS. На их потоке разместились пиццерия, кофейни, фермерская продукция, пекарня, аптека, крепкий алкоголь и магазин разливных напитков, детские товары, сотовые телефоны, аксессуары и т.д. В результате получился ТЦ, который востребован у жителей микрорайонов каждый день.
Размер ТЦ позволяет посадить не только супермаркет и хозтовары, но и крупный ресторан общественного питания, а также федерального арендатора, предоставляющего бытовую технику. В нашем случае якорными арендаторами стали «Магнит», «Магнит Косметик», «KFC», «DNS». Мы считаем это удачным расположением и трафикообразующими арендаторами, так как посещаемость с регулярно растет и за последние 6 месяцев выросла более чем в 2 раза. Это свидетельствует тому, что новые посетители, приходя в ТЦ, становятся постоянными гостями.
2. Фермерские центры, их гораздо меньше, но нарезка маленькими отделами в больших количествах это плюс на потоке супермаркета и они не считаются конкурентами. Они могут самостоятельно представлять продуктовую матрицу, но тогда должны самостоятельно предоставлять полный спектр. Не получится открыть только мясо или молоко, чтобы идти в другое место за чем-либо. Должны присутствовать все.
3. Собственник предпочитает не усложнять себе жизнь и посадить только якорей. Он не занимается сдачей прикассовых площадей, такому формату тоже есть место. Нам он непонятен, мы так не работаем и считаем это неэффективным использованием площадей, хоть и заполняемость получаемся 100%. В таком формате нет проблем, арендаторы все платят вовремя.
В регионы тенденции приходят из центральной России. Пришли супермаркеты с распределительными центрами, которые сильно подняли эффективность работы супермаркетов, подняли арендные ставки и сделали формат интересным для девелоперов.
С точки зрения строительства это не требует пересмотра концепции продаж, качественный объект девелопера подразумевает универсальность помещения, наличие тех условий и документация. Плюс происходит внешнее представление, обустройка объекта, чтобы представить его в интересном формате.
