Рынок light industrial наращивает темпы: ввод площадей в II квартале 2026 года вырос на 42%

Рынок light industrial в Московском регионе демонстрирует признаки восстановления после спада, зафиксированного в начале года. Рекордный объем ввода площадей в II квартале 2026 года позволяет прогнозировать достижение максимальных годовых показателей. Однако на фоне охлаждения спроса, обусловленного ограниченной платежеспособностью конечных потребителей, снижением деловой активности и ростом объема предложения, ввод ряда объектов может быть перенесен на 2027 год.

Zamrznuti tonovi/Shutterstock/Fotodom

За пределами МКАД: рекордный объем девелопмента и концентрация нового предложения на юге

Согласно данным консалтинговой компании CORE.XP, по итогам I полугодия 2026 года объем нового строительства за пределами МКАД составил 197 тыс. кв. м, что на 36% меньше аналогичного показателя прошлого года. При этом только во II квартале было введено в эксплуатацию 75 тыс. кв. м складских помещений формата light industrial. Этот показатель на 42% превышает результаты I квартала текущего года. Аналитики ожидают до конца года ввод еще 502 тыс. кв. м, что превышает годовой результат 2025-го (355 тыс. кв. м). Потенциальный годовой объем ввода в сегменте к концу года может достичь 629 тыс. кв. м, что на 77% превышает результат 2025 года.

По итогам I полугодия 2026 года общий объем качественного предложения light industrial за пределами МКАД достиг 1,095 млн кв. м. За этот период было введено 127 тыс. кв. м. Несмотря на рост нового девелопмента и расширение географии, текущее предложение преимущественно тяготеет к южному направлению. Лидирующей локацией остается Симферопольское шоссе, на долю которого приходится 53% предложения. Это обусловлено строительством новых корпусов в существующих индустриальных парках. Вместе с тем набирает обороты тренд на развитие многоэтажных складов, стартовавший в 2025 году. В II квартале на их долю пришлось 3 тыс. кв. м, что свидетельствует о постепенном росте темпов ввода таких объектов.

Средняя площадь введенного объекта в II квартале 2026 года увеличилась на 77% по сравнению с предыдущим периодом и составила 4,6 тыс. кв. м. Диапазон площадей новых объектов варьируется от 1,4 до 21 тыс. кв. м. Основную долю рынка (98%) по-прежнему формируют одноэтажные объекты, объем ввода которых составил 124 тыс. кв. м. На многоэтажные объекты пришлось всего 3 тыс. кв. м.

Средневзвешенная ставка аренды в свободных блоках light industrial по итогам II квартала в Московском регионе составила 14 849 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов (ОРЕХ). Средняя цена продажи помещений достигла 121 218 тыс. руб кв. м (без учета НДС). Несмотря на рост доли свободных площадей, показатели остаются на уровне прошлого квартала.

В многоэтажных объектах средняя запрашиваемая ставка аренды по итогам II квартала 2026 года составила 17 189 руб. за кв. м в год, а средняя цена продажи помещений — 136 597 руб. за кв. м. Снижение ставки аренды в многоэтажном сегменте, считают аналитики, может быть связано с появлением нового маркетируемого предложения и конкуренцией со стороны менее дорогого одноэтажного формата.

В I полугодии 2026 года объем сделок за пределами МКАД составил 121 тыс. кв. м, из которых 55 тыс. кв. м пришлось на II квартал. За квартал было заключено 47 сделок с отдельными блоками. 78% площадей в I полугодии было реализовано путем продажи. Годом ранее этот показатель составлял 73%, что отражает ориентацию покупателей на приобретение в собственность. Доля многоэтажного формата в объеме сделок выросла с 2 до 7%.

Среди заметных сделок II квартала — продажа 2,9 тыс. кв. м компании «Белая Дача» в «RBNA Лето» и продажа 2,6 тыс. кв. м компании «ССИ Решения» в «ICpark Есипово». Компания «Интерио Гранд» арендовала 2,2 тыс. кв. м в технопарке Kaleva Park.

По данным CORE.XP, половина объема сделок пришлась на объекты на этапе строительства. Из них 92% — на объекты со сроком ввода до конца 2026 года, еще 8% — на первый квартал 2027 года. Это показывает, что покупатели и арендаторы готовы выходить на сделки преимущественно на завершающей стадии строительства.

В структуре сделок за I полугодие крупнейшую долю занимают производственные компании — 60%. На логистических операторов приходится 12%, ретейл — 9%, дистрибьюторов — 4%, на другие отрасли — 15%.

По итогам II квартала доля свободных площадей за пределами МКАД достигла 14%, или 151 тыс. кв. м. Рост вакансии связан преимущественно с выходом нового предложения: 32% свободных площадей приходится на объекты, построенные в I полугодии 2026 года.

При этом свободное предложение практически полностью сформировано одноэтажными объектами — на них приходится 99% вакантных площадей. Доля свободных площадей в одноэтажном формате выросла до 16% против 12% в I квартале. В многоэтажном сегменте показатель сохранился на уровне 1% на фоне отсутствия нового ввода в II квартале.

Всего предложение формируют 20 индустриальных парков. Основной объем свободных площадей приходится на «ICpark Коледино», «Parametr Сенькино» и «ICpark Есипово». В географической структуре вакансии лидирует Симферопольское шоссе — 39%, далее следуют Киевское шоссе с 21%, Новорязанское — 17%, Ленинградское — 14%, М-4 «Дон» — 4% и Ярославское — 4%.

Внутри МКАД: рынок находится на стадии формирования

Субрынок light industrial в пределах МКАД пока остается значительно меньше по объему, однако продолжает развиваться. На конец I полугодия 2026 года существующее предложение составляло 39 тыс. кв. м, еще 147 тыс. кв. м находилось в стадии строительства с завершением до конца 2026. В II квартале объем предложения по сравнению с I кварталом не изменился. Во второй половине года ожидается ввод двух масштабных объектов — «AFI ПРОМ Алтуфьево» и Noman.

Средняя ставка аренды внутри МКАД по итогам II квартала составила 22 542 руб. за кв. м в год без НДС, включая операционные расходы, снизившись на 4% за квартал. Средняя цена продажи достигла 186 543 руб. за кв. м без НДС, увеличившись на 6% за квартал.

В I полугодии 2026 года в многоэтажном сегменте внутри МКАД было реализовано 22 тыс. кв. м в аренду и продажу. Этот результат уже превышает объем сделок за весь 2025 год, когда было реализовано 19 тыс. кв. м.

Средние ставки и цены на субрынке внутри МКАД продолжают колебаться, что связано с ранней стадией формирования сегмента. Стоимость блоков различается в зависимости от уровня размещения и способа отгрузки — с использованием лифта или рампы; отдельные объекты реализуются едиными лотами, включающими несколько этажей. В дальнейшем динамика будет в значительной степени зависеть от темпов заполнения новых объектов.

«Сегмент light industrial в Московском регионе продолжает стремительно развиваться. Гибкость формата, широкий выбор для арендаторов, стабилизация ставок аренды и цен на продажу указывают на переход рынка в более устойчивую фазу. Результаты II квартала 2026 года подтверждают дальнейшее „взросление“ этого сегмента. Основной спрос приходится на одноэтажные объекты за МКАД, параллельно растет роль Москвы в структуре нового строительства. Тем не менее при всей востребованности формата активность конечных пользователей ограничена макроэкономическими факторами, что замедляет темпы поглощения площадей», — прокомментировал Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Вакансия в районных ТЦ Москвы более чем вдвое превысила показатель окружных

Ввод региональных торговых центров сократится на 45% по итогам года