Nikoliers: 68% новых торговых центров в Москве построят застройщики жилья

Рынок строительства торговых центров в столице переживает структурную перестройку. Как сообщили аналитики консалтинговой компании Nikoliers, на смену профильным девелоперам, которые активно возводили крупные ТЦ в 2000–2015 годах, приходят игроки из смежных сегментов, в первую очередь застройщики жилья. Согласно прогнозу на 2026–2030 годы, доля непрофильных девелоперов в структуре нового строительства достигнет 68%.

Natalya Lys/Shutterstock/Fotodom

В количественном выражении разрыв значителен: профессиональные участники рынка заявляют о реализации до конца 2030 года трех проектов, тогда как непрофильные — 19. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два объекта: многофункциональный комплекс «Олимпийский» с арендопригодной площадью более 100 тыс. кв. м и МФК «Венеция». Кроме того, компания Immochan Development планирует открыть вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 тыс. кв. м).

Эксперты отмечают, что текущая динамика стала результатом смены трендов, начавшейся еще в прошлом десятилетии. До 2000 года, в период становления рынка, объем качественного предложения составлял всего семь проектов, среди которых были ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж» и ТРЦ «Семеновский». Активный рост крупных форматов пришелся на 2000–2015 годы, когда строительством занимались такие профильные игроки, как IKEA (торговые центры МЕГА), ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «РИО»), Crocus Group («Крокус Сити Молл» и Vegas), РосЕвроДевелопмент (сеть ТРЦ «Планета»), Enka (сеть «Капитолий», «Каширская плаза», «Кунцево Плаза») и ГК «Киевская площадь» («Европейский», «Фуд Сити»). За эти шесть лет объем ввода торговых центров составил 4,9 млн кв. м, из которых 78% пришлось на профильных девелоперов.

Ключевой перелом наступил в последние пять лет. В 2020–2025 годах на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введенных площадей (465,1 тыс. кв. м из 1,15 млн кв. м). Как пояснил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский, рост активности непрофильных игроков связан с тем, что в кризисные периоды в первую очередь достраивались уже запущенные крупные проекты, а новые — откладывались. Одновременно с этим получили развитие малоформатные торговые центры, реализацией которых занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы, в том числе благодаря программам масштабных инвестиционных проектов (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ). При этом специализированные компании столкнулись с отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайн-торговли и ростом себестоимости строительства, что вынудило их сосредоточиться на управлении уже действующими активами.

Сегодня рынок демонстрирует трансформацию форматов. Классические отдельно стоящие торговые центры уступают место многофункциональным комплексам и ТЦ в составе жилых кварталов и транспортно-пересадочных узлов. По данным Nikoliers, в 2025 году на классический концепт пришлось лишь 40% нового строительства. В 2026 году таких проектов не ожидается вовсе: 43% нового строительства составит торговая часть в составе МФК, 38% — ТЦ в составе жилых комплексов и 30% — объекты в составе ТПУ.

Анна Никандрова, партнер Nikoliers, отметила, что развитие непрофильного девелопмента происходит во многом за счет реализации программ МПТ и КРТ. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения. «Реализация таких проектов позволяет жилым девелоперам, помимо экономической составляющей, обеспечить свои проекты качественной ритейл-инфраструктурой. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения, и эта доля будет только расти», — уточнила Никандрова.

Nikoliers: в I квартале 2026 г. в Московском регионе зафиксирован минимальный за 8 лет ввод новых проектов

Роль «1С» в ИТ-экосистеме российского ритейла