Компанией CBRE подведены итоги III квартала 2014 года на рынке складской недвижимости московского региона
Оосновной характеристикой московского рынка складской недвижимости в IIIквартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IVквартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110,.
Общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды.
Совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года.
Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.
77% сделок было сделками прямой аренды, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.
Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали:
- аренда сетью магазинов детских товаров «Гулливер» 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе «Бережки»,
- аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек «Бегемот» 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе SpringsPark;
- аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК «Бритово».
По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.
На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.
Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.
Наибольший объем ввода, анонсированного на IVквартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.
Основные строящиеся проекты со сроком ввода 2014-2015 гг
Проект |
Девелопер |
Площадь, кв. м |
PNK-Северное Шереметьево |
PNK Group |
250 000 |
Логопарк Север 2 |
Логопарк Девелопмент |
198 000 |
PNK-Валищево |
PNK Group |
150 000 |
Индустриальный парк Южные Врата |
Radius Group |
120 000 |
PNK-Чехов III |
PNK Group |
102 000 |
ЛП Никольское |
Eastward Capital |
93 000 |
Технопарк Софьино |
AT Недвижимость |
92 000 |
Холмогоры |
Atlant Capital Partners |
87 000 |
PNK-Чехов II |
PNK Group |
75 000 |
ЛП Новая Рига |
Raven Russia |
67 000 |
Шерризон Норд |
Griffin Partners |
55 000 |
СК «Бритово» |
Современные складские технологии |
47 000 |
Дмитровский ЛП |
Ghelamco |
43 000 |
Киевское -22 |
CPD |
42 000 |
ЛП Сынково |
Строительный Альянс |
42 000 |
Информация об объемах строительства включает анонсированные девелоперами данные на момент подготовки отчета
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.
Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).
Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи – $8-12/кв. м/год.
Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области |
2012 год |
2013 год |
Прогноз на 2014 год |
Общее предложение на конец года, млн кв. м |
8,149 |
9,129 |
11,051 |
Класс А, млн кв. м |
6,253 |
7,181 |
9,017 |
Класс B, млн кв. м |
1,896 |
1,942 |
2,034 |
Объем заключенных сделок, млн кв. м |
1,095 |
1,230 |
0,85-0,95 |
Объем нового строительства класса А, млн кв. м |
0,673 |
0,928 |
1,835 |
Прайм ставка аренды, $ / кв. м / год |
$140 |
$140 |
$125-130 |
Доля свободных площадей, % от общего предложения |
0,8% |
1-1,5% |
8–11% |
Ставка капитализации, % |
11% |
11% |
11–12% |
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
В IV квартале специалисты прогнозируют усиление давления на ставки, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.
Retail.ru
По материалам компании CBRE