Анастасия КУПЦОВА Континент-Сибирь
Индустрия торговли является одним из ведущих флагманов рынка недвижимости. Как и на любом другом рынке, рост предложения усиливает конкуренцию и в конечном итоге приводит к насыщению. Чтобы обойти конкурентов, участники рынка решились на освоение новой, неизведанной еще в Сибири ниши, которая позволит привлечь как посетителей, так и арендаторов, — торгово-развлекательных центров (ТРЦ).
Все еще непаханое поле
Директор сети торговых центров «Континент» (Новосибирск) Наталья Патрина считает: «На данный момент торгово-развлекательных центров городу очень не хватает». Фото Михаила ПЕРИКОВА
Первые шаги в этом направлении были сделаны четыре года назад. Сегодня практически в каждом сибирском городе есть первопроходцы, но тем не менее их можно пересчитать по пальцам — для сибирского рынка ТРЦ еще очень мало.
По словам управляющего партнера DSO Сonsulting Сергея Дьячкова, «если говорить о торговых центрах как таковых, то этот рынок очень скоро насытится (в Новосибирске, например, после открытия комплекса «Мега«-IKEA). Что же касается торгово-развлекательных центров, то есть объектов, где развлекательная функция составляет не менее 30% от общей площади, то я не ожидаю столь быстрого насыщения. Здесь, полагаю, существует двух-трехкратный потенциал объема рынка. И, по большому счету, все другие крупнейшие города Сибири: Омск, Красноярск, Томск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк — находятся в таком положении».
Директор сети торговых центров «Континент» (Новосибирск) Наталья Патрина соглашается с экспертом: «На данный момент торгово-развлекательных центров городу очень не хватает. Эта ниша пока еще не заполнена. Если посчитать все проекты, которые сейчас заявлены, то к концу 2008-го — началу 2009 года их будет уже как минимум в два раза больше. К примеру, в 2008 году в Новосибирске планируется открыть три ТРЦ».
Функция развлекательного направления в торговых центрах — обеспечить дополнительную посещаемость, привлечь арендаторов и поддержать или повысить уровень арендных ставок для арендаторов розничной торговли, несмотря на то, что данное направление само по себе имеет довольно низкую экономическую эффективность. По словам Натальи Патриной, «с экономической точки зрения сдавать в аренду развлекательные площади невыгодно. Развлекательный сегмент, как правило, платит самую низкую ставку аренды и заключает договор на несколько лет (минимум на пять, а то и на десять), где четко прописано, что ставка повышается на определенный коэффициент в год. Но при этом весь комплекс становится гораздо более привлекательным, если у него внутри есть развлекательный сегмент. Развлекательное направление самое главное в торгово-развлекательном комплексе, несмотря на отсутствие экономической выгоды самого сегмента развлечений. Оно привлекает не только посетителей ТРЦ, но еще и арендаторов. Последние же, прежде чем заключить договор, смотрят в первую очередь, какой там «якорь» — продукты или бытовая техника, — а потом — какая развлекательная часть. Сейчас арендатор достаточно избалованный. Например, мы в третьем «Континенте«отдали 6,5 тыс. кв. м только под развлекательную часть. Экономически это невыгодно, но зато дало нам возможность получить более интересных арендаторов на других направлениях и привлечь клиентов».
Развлекательное направление менее рентабельно, чем торговля, ввиду большего объема капиталовложений и более длительного срока окупаемости. Вообще, что касается срока окупаемости ТРЦ, то на сегодняшний день существует тенденция к его увеличению в связи с ожидаемым ростом количества торгово-развлекательных центров. Наталья Патрина отмечает, что «срок, к которому стремятся в Сибири, — четыре-пять лет. Но многие уже называют цифру гораздо больше — семь-восемь лет. В связи с ростом предложения торговых площадей в городе арендная ставка снижается. Тем временем все больше появляется федеральных сетей, а у них ставка, как правило, ниже, чем у местных игроков. Поэтому срок окупаемости и будет расти».
С ней соглашается Сергей Дьячков: «Нынешние типовые сроки окупаемости торгово-развлекательных объектов в городах Сибири находятся в диапазоне четырех-шести лет. Когда ставка доходности такого центра будет сопоставимой со ставкой рефинансирования, то есть 10,5% годовых, предпринимателям, грубо говоря, выгоднее будет положить деньги на депозит. Соответственно, сроки окупаемости при этом повышаются до девяти-десяти лет».
Рычаги рынка
В последнее время федеральные девелоперы рьяно стремятся в Сибирь. Привлекательность региона связана с тем, что на рынке торгово-развлекательных площадей еще много незаполненных ниш. «Дело в том, что на московском рынке ставки доходности находятся уже в диапазоне 10–15%. В Санкт-Петербурге тоже наступило насыщение. Самые сладкие «кусочки» в Центральном, Приморском и Южном округах уже фактически «съедены«. Поэтому федеральные девелоперы направились в другие регионы, в частности, в Сибирь. Когда появляются хорошие участки на рынке, за ними выстраивается очередь: минимум два игрока — либо федеральных, либо мировых — претендуют на него. Причем преимущество над региональными девелоперами у них есть только одно — профессионализм. По части ресурсов сейчас практически все девелоперские группы находятся на подпитке банков», — объясняет Сергей Дьячков. Объяснить столь высокий интерес со стороны столичных инвесторов можно не только нехваткой ТРЦ в регионах, но и другим фактором. Качество некоторых имеющихся ТРЦ не удовлетворяет современным требованиям посетителей. Большинство центров, построенных четыре-пять лет назад, имеют весьма условное отношение к профилю ТРЦ. Есть ожидания, что с приходом москвичей первоначальные концепции будут пересмотрены и улучшены. Как замечает руководитель аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева, «добавление в ТЦ развлекательной составляющей, способной создать дополнительный поток посетителей, увеличивает привлекательность ТЦ в целом. Однако в области развлечений конкуренция постепенно растет, соответственно, здесь тоже существует своя эволюция. Так, на площади Калинина в Новосибирске скоро будет три киноцентра — в ДК «Прогресс», ТЦ «Калина«и ТЦ »Новосибирск-Сити Центр«. Соответственно, если в этом месте появятся еще какие-то ТЦ, то им нужно будет предложить посетителям какие-то другие варианты развлечений».
Барьеры развития
Несмотря на блестящие перспективы и большой интерес девелоперов к торгово-развлекательным центрам в Сибири, существуют барьеры для входа на рынок. Основные трудности сводятся к административным согласованиям. Наталья Патрина аргументирует это так: «Сегодня очень сложный процесс согласования проектов, получения техусловий, а также их дороговизна либо вообще, например, отсутствие возможности подключения к «Новосибирскэнерго«. Многие даже создают собственные генераторы и сами обслуживают себя электроэнергией. Это безумно дорого, но техусловия бывают еще дороже». «Некоторые из региональных властей не очень хорошо понимают, какую пользу приносят торгово-развлекательные центры местным бюджетам, — отмечает Сергей Дьячков. — А ведь это — рабочие места, налоги, увеличение оборота розничной торговли, более того, это ее «обеление», поскольку ТРЦ составляют эффективную конкуренцию «черным«рынкам. Также существует проблема с выделением земельных участков. Это касается всех городов Сибири. Самый яркий пример здесь — переговоры новосибирской мэрии с IKEA, когда местные власти не понимали, какую пользу приносит входящий девелопер крупного проекта. К сожалению, местечковость, которая берет корни из коммунистического мышления, существенно ограничивает возможности, имеющиеся у городов Сибири».
Портрет сибирского рынка ТРЦ
Резюмируя положение рынка торгово-развлекательных центров Сибири, на сегодняшний день можно выделить его характерные черты. Во-первых, несмотря на начатое четыре года назад возведение ТРЦ в Сибири, пока наблюдается их недостаток. Во-вторых, строительство центров активно разворачивается во всех городах Сибири. В-третьих, как правило, в основном управляющие компании являются собственниками объекта и сами занимаются и строительством, и управлением, и сдачей в аренду. В-четвертых, на сибирский рынок все чаще стали заглядываться столичные девелоперы. И в-пятых, рынок торгово-развлекательных центров для региона еще не стал приоритетным. Возможно, через года два-три ситуация изменится, но на сегодняшний день это реальное препятствие на пути девелоперов.
