«Отелит» сделали аналитику «Как меняется поведение арендаторов при высокой ставке аренды»

Арендаторы чаще просили скидки и пересмотр условий

В 2025 году это стало массовым явлением. По данным NF Group, около 70% арендаторов в российских ТЦ обращались с просьбами о пересмотре арендных условий. Причины — снижение трафика, падение продаж и выручки на 25–40%.

Это не значит, что все хотели «просто платить меньше». Чаще арендатор пытался вернуть ставку к реальной экономике точки: если трафик и продажи упали, прежняя аренда стала неподъемной.

Вырос спрос на гибкие условия

При высокой ставке арендаторы начали просить не только скидку, но и более мягкую конструкцию договора: временный дисконт, снижение индексации, переход на процент от оборота или комбинированную модель.

РСТЦ оценивал, что около трети арендаторов просили дисконты 20–50%, а отдельным категориям собственники давали скидки 10–15% на полгода-год. Также части операторов предлагали аренду с оборота или меньшие лоты, если оборот существенно снижался.

Арендаторы оптимизировали площадь

Если ставка высокая, арендатор не всегда уходил полностью. Часто он выбирал более маленькое помещение, резал складскую/подсобную зону, закрывал слабые точки и оставлял только те локации, где экономика понятна.

Сильные форматы выбирали лучшие объекты, слабые уходили в ротацию

Высокая аренда усилила отбор. Арендаторы готовы заплатить за локации с сильным трафиком, но хуже переносили дорогие площади в объектах без понятного потока.

CORE фиксировала, что в 2025 году в ТЦ Москвы выросла ротация, а fashion стал главным антилидером по закрытиям: в IV квартале на него пришлось 56% закрытий. При этом развлечения, наоборот, стали лидером по объему новых площадей — 38,7%.

При высокой ставке аренды арендаторы вели себя прагматичнее:

• чаще просили скидки и пересмотр договора;
• переходили на гибкие модели «фикс + процент» или процент от оборота;
• сокращали площадь;
• закрывали слабые точки;
• выбирали объекты, где ставка подтверждается трафиком и продажами.