«Отелит» оценил влияние дворов без машин на коммерцию в новых жилых районах

В 2025 году районные ТЦ составили 45% новых торговых объектов в России, при этом вакансия в районном сегменте достигла 15,1%. Это показывает, что в жилых районах важно не только наличие коммерческих площадей, но и их расположение относительно маршрутов жителей.

Когда двор закрыт для автомобилей, часть движения уходит во внутренние пешеходные зоны. Помещения, ориентированные только во двор, смогут получить меньше случайных посетителей. Более устойчивыми стали локации, которые выходили на внешнюю улицу, бульвар, парковку, площадь или путь к остановке.

Для арендаторов также выросло значение логистики. Магазину, кафе, аптеке или пункту выдачи нужны подъезд, разгрузка и удобный доступ для доставки. Если у помещения нет понятной связи с улицей, часть форматов сможет столкнуться с операционными ограничениями.

Дворовая коммерция при этом не потеряет значения. Она сможет подойти для детских центров, студий, медицинских кабинетов, салонов и услуг по записи. Но продуктовые магазины, кофейни, пекарни и ПВЗ чаще будут зависеть от видимости и проходящего потока.

По оценке «Отелит», помещения в таких проектах нужно разделить по сценариям использования. Уличные фасады подойдут для ритейла, общепита, аптек и сервисов ежедневного спроса. Более тихие зоны внутри квартала — для услуг, образования, медицины и форматов с целевым визитом.

Вывод: двор без машин повысит качество жилой среды, но не будет гарантировать коммерческий трафик. Для собственников и арендаторов ключевым фактором остался не сам формат двора, а то, где проходят реальные маршруты жителей.