Ввод торговых центров в ближайшие три года вырастет на 12%

В 2026 году в России планируется ввести в эксплуатацию 36 торговых центров общей площадью 412 тысяч квадратных метров. Как говорится в исследовании консалтинговой компании Nikoliers, это на 13% меньше, чем годом ранее. При этом в 2027–2028 годах на рынок может выйти еще 900 тысяч квадратных метров, и общий прирост за три года составит 1,3 миллиона квадратных метров, что на 12% больше показателя 2023–2025 годов, отмечает директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова, пишут «Ведомости».

4045/Shutterstock/Fotodom

Схожие прогнозы дают и другие консультанты. По данным регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, в 2026–2028 годах заявлены к сдаче торговые центры на 1,46 миллиона квадратных метров, что на 16% больше, чем за предыдущие три года. В январе—июне текущего года в Москве введено 41 175 квадратных метров торговых площадей, в регионах — 47 175 квадратных метров. На 2026 год анонсирован ввод 780 676 квадратных метров, из которых на столицу приходится около 229 622 квадратных метров, на Санкт-Петербург — 43 600, на Московскую область — 31 047, на остальные регионы — 476 407 квадратных метров.

В 2027–2028 годах девелоперы обещают достроить около 589 475 квадратных метров, рассказывает Хакбердиева. В CORE.XP, в свою очередь, сообщают, что в этом году к открытию заявлено 563 тысячи квадратных метров качественных торговых площадей, что на 34,7% больше, чем год назад, в 2027 году — 483 тысячи квадратных метров (-14,2%), а на 2028 год пока не анонсировано ни одного проекта, утверждает руководитель отдела исследований рынка компании Василий Григорьев. При этом, по мнению Хакбердиевой, все заявленные объекты вряд ли будут сданы в срок: в Москве в 2026 году, как она полагает, откроют только 47% от обещанного — 127,8 тысячи квадратных метров. В CORE.XP оценивают долю строящихся ТЦ, перенесших сроки ввода на 2027 год, в 55%.

О высоких рисках переноса открытий предупреждает и генеральный директор City & Malls PFM Наталья Фролова. По ее ожиданиям, в этом году из-за дорогого финансирования и снижения активности арендаторов на рынок выйдет лишь 350–400 тысяч квадратных метров, в основном объекты высокой степени готовности.

В следующем году, полагает она, объем может вырасти до 550–700 тысяч квадратных метров, а в 2028 году — составить около 400–550 тысяч квадратных метров. В Commonwealth Partnership отмечают, что в 2026 году новое строительство торговой недвижимости сократится по России на 32% (до 439 тысяч квадратных метров), а по Москве — на 17% (до 176 тысяч квадратных метров), однако в 2027 году показатель по стране увеличится до 655 тысяч квадратных метров (+49%), а по столице — до 234 тысяч квадратных метров (+33%) за счет открытия крупных объектов, даты ввода которых неоднократно переносились. В текущих условиях сроки реализации отдельных проектов сдвигаются на 3–4 года, отмечает коммерческий директор УК «Сампа» Мария Дорохова.

Горизонт окупаемости торговой недвижимости остается длинным, поэтому девелоперы будут осторожнее принимать решения о новых проектах, особенно без подтвержденного спроса со стороны арендаторов, считает Фролова. По словам Кузнецовой, в работе сейчас находятся преимущественно комплексы, начатые в предыдущие годы, а вновь заявляются в основном единичные районные ТЦ площадью до 20 тысяч квадратных метров. На стадии строительства остается лишь несколько масштабных проектов, уточняет руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай: «Золотой» (138 тысяч квадратных метров) в Екатеринбурге, «Олимпийский» (120 тысяч) в Москве, Grinn (91 тысяча) в Брянске. Кузнецова также называет московский «Порт Савеловск» (67,9 тысячи квадратных метров). «Золотой» должны завершить в 2026 году, «Олимпийский» — в 2027-м. Если планы будут реализованы, то в 2027–2028 годах доля крупных ТЦ в общем объеме ввода вырастет до 78% по площади и до 45% по количеству против 45 и 18% в 2026 году, говорит Хакбердиева. Однако сдача таких объектов постоянно переносится, подчеркивает Ногай.

Большие комплексы особенно сложно заполнять арендаторами в условиях снижения активности ритейлеров, поясняет она. В 2026 году многие сети, включая российских производителей одежды, обуви и товаров для дома, гораздо осторожнее относятся к новым открытиям, соглашается Фролова. Именно крупные объекты стали главными жертвами массового ухода международных брендов и стремительного развития маркетплейсов, продолжает Ногай. Онлайн-торговля уже занимает около четверти всей розницы и более половины непродовольственного сегмента, что давит на обороты магазинов одежды, обуви и электроники, говорит директор департамента торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Светлана Кузьмина. В первые месяцы этого года посещаемость таких точек в ТЦ упала на 3–6% по сравнению с прошлым годом, тогда как трафик досуговых зон вырос примерно на 3%.

По оценке президента Союза торговых центров Булата Шакирова, в ближайшие годы около 10% существующих комплексов могут закрыться или перепрофилироваться, останутся лишь самые успешные. Эпоха мегамоллов в прежнем виде уходит, согласна Фролова. Такие объекты будут превращаться в развлекательные, общественные, досуговые и спортивные центры с небольшой торговой составляющей, заявлял Шакиров на выставке Mallpic Sochi 2026. По данным УК «Сампа», пять лет назад на классический ритейл приходилось около 70% площадей в крупных торговых центрах, сейчас — 50%, а в перспективе 2–3 лет его доля может сократиться до 40%, считает Дорохова. Ключевыми драйверами посещаемости становятся неторговые операторы — от фуд-холлов до фитнеса и развлечений. По оценкам Accent, развлечения в крупных ТЦ сейчас занимают 20–23% площадей, а в новых объектах — уже около 30%. Впрочем, если просто заменить магазины на развлечения, доход торговых центров снизится, отмечает Кузьмина. Однако при грамотной концепции, где досуг и рестораны выступают драйвером трафика, а аренда построена на сочетании фиксированной ставки и процента с оборота, такая трансформация, наоборот, будет сглаживать падение выручки.

В России не открылось ни одного нового универмага с начала года

Открытия детских магазинов в Москве сократились на 92%