Вакантность торговых площадей растет

Как мы уже писали, ситуация на рынке недвижимости по-прежнему является производной макро-экономических процессов в стране. С учетом прогноза МЭР по снижению ВВП еще на 0,8% (или 1,5%, по прогнозу МВФ), реальный сектор экономики не имеет предпосылок для восстановления. Соответственно, его потенциал как потребителя недвижимости (как корпоративной, так и частной) не будет усиливаться, - считают эксперты StrategyCapitalAdvisor.

Четыре основные тенденции рынка торговых площадей таковы:

1. Почти полное отсутствие M&A активности: значимых сделок купли-продажи в первом полугодии почти не было. Сделка по продаже Военторга так и не была закрыта, объект остался у г-на Рыболовлева, который снова снизил на него цену.

 2. Продолжается падение покупательской способности населения, снижение платежеспособного спроса. Как уже было выше, положение дел на рынке торговли определяется покупательской способностью населения, которая продолжает падать. Несколько цифр (для Москвы, полугодие к аналогичному полугодию, данные Cushman&Wakefield): 

 - Оборот розничной торговли: минус 17%;

 - Средняя посещаемость ТЦ: минус 2%;

 - Доля просроченной задолженности домохозяйств выросла с 4,5 до 8,5%, 20% просроченных кредитов не обслуживаются;

 - Потребительские кредиты замещаются ипотечными.

3. Смещение предпочтений в структуре трат потребителей в сторону товарных групп FMCG и фаст-фуд, просадка почти всех остальных направлений; миграция потребителей в сторону эконом-сегмента.  

Надо отметить, что, с учетом падения спроса со стороны населения (оно беднеет – тратит меньше в абсолютных величинах на свое потребление), есть сегменты торговли, демонстрирующие рост, и есть сегменты, демонстрирующие падение. К первым относятся: продукты питания, фаст-фуд, здоровье, дети. К падающим сегментам относятся: бытовая техника, туризм, товары для дома, одежда и обувь. Одежда и обувь тем не менее остаются ключевым аттрактором для посещения ТЦ в восприятии населения.

Поскольку кризис продаж отмечают все игроки рынка, каждый пытается найти способ выхода: владельцы недвижимости запускают свои торговые марки (чтобы заполнить пустующие площади), арендаторы тестируют новые форматы магазинов, запускаются новые маркетинговые концепции продвижения. Операторы формата edutainmentпо-прежнему популярны у арендодателей (их доля на рынке уже достигает 10%, Colliers), но по-прежнему они не формируют потока доходов для ТЦ. На российский рынок, пользуясь низкими ставками, выходят международные бренды (около 30), которые рассчитывают на свое долгосрочное присутствие в России; большинство из них не идет в своей экспансии дальше Москвы.

Среди всех сетей наибольшую активность проявляют FMCGсети сегмента «эконом» и фаст-фуд. Что исчерпывающе характеризует ожидания рынка.

4. Относительная стабильность ставок после резкого падения в 2015 г., которая может пошатнуться, если все планы по открытию новых ТЦ реализуются и вырастет предложение площадей.

Вакантность площадей достигает по итогам 1 полугодия 12%. Это больше, чем было, но не значительно (выросла за счет ввода новых объектов). Как указывала в предыдущих обзорах, наметившаяся стабилизация вакантности - признак консенсуса между арендодателями и арендаторами в ценообразовании по договорам аренды. Сохраняется тенденция переезда арендаторов из старых и неэффективных ТЦ в новые и эффективные ТЦ. Сохраняется огромная разница в заполняемости между праймовыми объектами и объектами не качественными/ только что запущенными: от 2-3% в первом случае до 30-40% во втором случае.

За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ больше 50 тыс. м2 (Ривьера и РигаМолл). Основной объем нового ввода торговых площадей (Океания, Метрополис 2, проч.) придется на конец года, что увеличит показатели вакантности. Возможно, даже, что с учётов планов по вводу торговых площадей, этот год будет рекордным по запуску новых торговых проектов. В этом случае мы можем ожидать новую волну роста вакантности площадей и коррекции ставок.

Ставки аренды почти не изменились (привожу средние значения по Москве):

-  Детские товары 6-15 тыс. руб./м2 в год,

-  Одежда-обувь – до 30 тыс. руб./м2 в год,

-  DYI – до 6 тыс. руб./м2 в год,

-  Бытовая техника – 4-12 тыс. руб./м2 в год,

-   Гипермаркет – до 10 тыс. руб./м2 в год.

Ставки в основном по рынку формируются как фикс плюс % от оборота розничной точки (12-15% для арендатора галереи и 1-3% для якорей).

Стрит-ритейл в Москве продолжает снижение по всем показателям: вакантность составляет 13% (JLL), ставка также незначительно снизилась. Самые дорогие улицы: Столешников, Патриаршие пруды, Петровка, Никольская и Кузнецкий мост. Тверская по известным причинам стала лидером падения ставок. Преобладающий формат арендаторов – общепит.

На региональном рынке происходят удивительные вещи: в этом году ожидается рекордный ввод площадей новых качественных торговых объектов. Отчасти это компенсация провала ввода площадей в прошлом году. Происходит этот ввод площадей, как я писала выше, на фоне снижения потребительской активности населения и на фоне снижения показателей среднего чека по всем ТЦ. Екатеринбург по-прежнему лидирует по насыщенности торговыми площадями (среди всех городов страны). В Екатеринбурге планируется ввод еще одного крупного ТЦ в кластере Академический. Эти факторы в совокупности заставляют говорить об отсутствии потенциала роста экономики торговых центров в регионах вообще и Екатеринбурге в частности, и, скорее, можно ожидать дальнейшего падения основных показателей ТЦ.