По итогам 9 месяцев 2023 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 349 млрд. руб., или $4 374 млн (без учета производств и площадок под девелопмент), что в 2 раза превышает годовые результаты за 2022 г. и в 3 раза за 2021 г. Кроме того, текущее значение является пиковым за всю историю наблюдений в рублевом эквиваленте. По оценкам Nikoliers, объем инвестиций по итогам всего 2023 г. может составить порядка 500 млрд рублей, что также станет рекордным значением по объему инвестиций в рублевом эквиваленте.
A Lot Of People/ Shutterstock
Основной объем инвестиций был сформирован торговым сегментом недвижимости — на него пришлось 48%, или 167 млрд руб. ($2 103 млн). Лидерство торгового сегмента во многом обусловлено высоким количеством «вынужденных» сделок, которые произошли в результате ухода иностранных игроков с российского рынка. Далее офисный сегмент, который занял 27%, или 93 млрд. руб. ($1 133 млн). Гостиничный и складской сегменты заняли равные доли в структуре сделок — по 12% в общем объеме: гостиничная недвижимость — 42 млрд руб. ($528 млн), складская — 43 млрд руб. ($566 млн). Активы, которые сегодня пользуются наибольшим спросом — это активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка: действующие бизнес-центры, торговые центры с успешной концепцией и складские объекты с надежными арендаторами.
Продолжает укрепляться тренд на рост коллективных инвестиций через ЗПИФ недвижимости. Частные инвесторы все больше интересуются вложениями в рентные фонды, которые имеют портфели из качественных активов со сформированным потоком от арендных платежей. Так, в III квартале Central Properties были приобретены склад FM Logistic в Дмитрове и ТРЦ «Триумф Молл » в Саратове с целью формирования ЗПИФН УК PARUS Asset Management.
В текущей конъюнктуре для частных инвесторов особенно привлекательна складская недвижимость, доходность в объектах которой остается на высоком уровне. Ключевой сделкой в сегменте за III квартал стало приобретение структурой «Элма Групп» городского складского комплекса «Шоссейная» на юго-востоке Москвы.
Растет количество стрессовых активов и дестабилизированных объектов в экспозиции, особенно на региональных рынках. Многие из них экспонируются на рынке уже более двух лет и с учетом текущей ситуации продаются с существенным дисконтом, порой меньше их рыночной стоимости, с целью повышения скорости реализации. Пока мы не наблюдаем роста сделок, пропорционального увеличению предложения, однако объекты с выгодным местоположением, предлагаемые с дисконтом, могут иметь потенциал для реконструкции, что позволяет ускорить сроки реализации проектов и может быть выгоднее для девелоперов в условиях ограниченного числа свободных площадок под строительство черте города, а также возросшей себестоимости капитального строительства. Среди сделок со стрессовыми активами, приобретаемыми на торгах: в Москве — БЦ «Карьер» (частный инвестор) и офисный центр на Вознесенском проспекте («Первый»), ТЦ «Премьера» («Ситиград», г. Москва) и «Jam Молл » («Сервисмолл», г. Иркутск) и ТЦ «Аквилон» (частный инвестор, Московская обл.).
Основной объем инвестиционного капитала традиционно сконцентрирован в Московском регионе — 65%, Санкт-Петербургская агломерация — 12%, регионы — 23%. В перспективе нескольких лет доминирующими на инвестиционном рынке останутся российские покупатели. Среди зарубежных инвесторов есть единичные сделки купли-продажи привлекательных проектов игроками из стран ближнего зарубежья и СНГ.
«Текущие результаты инвестиционной активности в 2023 г. уже рекордные, а к концу года мы ожидаем, что объем инвестиций составит порядка 500 млрд рублей. Мы видим, что 2023 г. претендует на звание рекордного года за всю историю наблюдений по объему инвестиций в рублевом эквиваленте. Главным ограничением для рынка инвестиций в недвижимость может стать рост и сохранение на высоком уровне процентных ставок после повышения ключевой ставки», — прокомментировал Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers.
