IBC Real Estate: объем вакантных складских площадей в Москве превысил уровень 2018 года

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate доля вакантных складских площадей в Москве и МО на начало декабря 2025 года составила 5%, в последний раз такое значение фиксировалось в III квартале 2018 года.

Фото: PeopleImages.com - Yuri A / Shutterstock / Fotodom

За год доля вакантных площадей выросла на 3,5 п.п., а в абсолютном значении в 3,6 раза — с 0,5 млн кв. м в IV квартале 2024 года до 1,8 млн кв. м по состоянию на декабрь 2025. Наблюдаемый сейчас цикл роста стартовал с начала 2024 года и непрерывно продолжается уже восемь кварталов. До конца года аналитики IBC Real Estate ожидают увеличение индикатора до 5,5%.

Причиной ускоряющегося роста вакансии послужила совокупность нескольких факторов. Во-первых, повышенный спрос, наблюдаемый в 2023—2024 гг., был в значительной степени сформирован онлайн-операторами и многоканальными ритейлерами, которые за указанный период совокупно купили и арендовали по всей России более 8,4 млн кв. м складских площадей, что составило 63% спроса.

Непосредственно в Московском регионе суммарный спрос онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров за два года составил 2,9 млн кв. м или 45% от всего объема спроса. К 2025 году ключевые игроки частично удовлетворили свои потребности в складских площадях, а высокая стоимость заемного финансирования и общее снижение деловой активности вынудили их скорректировать планы в пользу работы над эффективностью и корректировки долгосрочных стратегий развития.

Кроме того, влияние высокой кредитной нагрузки, снижения потребительской активности, инфляции и других макроэкономических факторов вынудило многих арендаторов перейти к тактике минимизации издержек, в том числе и за счет сокращения складских площадей, либо через отказ от планов их расширения. В результате — от состояния повышенного спроса и ограниченного предложения рынок постепенно возвращается к балансу.

«Мы ожидаем, что по итогам 2025 года спрос на складском рынке Московского региона составит 2,5 млн кв. м, что на 17% ниже прошлогоднего значения. Однако некорректно будет называть такой спрос низким, поскольку мы все еще имеем дело с высокой базой предыдущих двух лет. Фактически — рынок стабилизируется, но находится выше средних показателей спроса до 2023–2024 годов», — рассказал Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Вторым фактором, который оказал влияние на формирование высокого уровня вакансии, стал значительный объем спекулятивных объектов на стадии строительства. Ажиотаж предыдущих лет способствовал увеличению интереса инвесторов и девелоперов к складскому сегменту, в результате чего доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода существенно выросла. Так, в 2024 году на него пришлось 47% нового строительства (0,9 млн кв. м), а по предварительным данным за 2025 год — составит 67%, или 1,7 млн кв. м, что станет рекордным объемом спекулятивного строительства за 10 лет.

В объектах, находящихся на этапе строительства, ввод которых заявлен до конца II квартала 2026 год включительно, маркетируются 1,6 млн кв. м. Всего же на 2026 год в Московском регионе заявлен ввод более 4 млн кв. м складских площадей, 77% из которых строится спекулятивно. Для сравнения — в целом по России на 2026 году анонсируется ввод 13,4 млн кв. м складов, доля спекулятивного строительства — 52%. Текущий уровень деловой активности и умеренного спроса будут способствовать поддержанию уровня вакантности в диапазоне 5–6%, что является нормальным показателем для рынка. Аналитики IBC Real Estate ожидают, что в 2026 году из общего объема строящихся объектов фактический ввод скорректируется в сторону уменьшения и ряд девелоперов будут пересматривать свои планы развития. Рынок войдет в стадию ожидания сигнала о снижении уровня вакантных помещений, который по прогнозам IBC Real Estate наступит в 2027 году.

Еще одним значимым фактором роста вакансии стал выход значительных объемов складских площадей в субаренду — на начало декабря 2025 объем такого предложения составил 375 тыс. кв. м или 21% от общего объема свободных площадей, доступных для аренды. Источником такого предложения стали онлайн-операторы, которые, на фоне замедления потребительского спроса столкнулись с необходимостью оптимизировать складские площади в целях снижения издержек.

Прямым следствием растущего объема вакантных площадей стало постепенное снижение ставок. По предварительным итогам 2025 года, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды площадей в существующих сухих складах класса, А ожидается на уровне 10 500 руб./кв. м в год (без учета OPEX, НДС и коммунальных платежей), снижение за год составит 16%.

«Снижению запрашиваемых ставок аренды предшествовало появление вакантных помещений в отдельных субагломерациях Московской области и формирование разрыва между запрашиваемыми и итоговыми ставками подписания сделок, которое наблюдается начиная с II квартала 2025 года. Ситуация в отдельно взятых субагломерациях и конкуренция за арендаторов влияет на общую коррекцию средневзвешенных ставок аренды во всей Московской области. Тенденция сохраняется ввиду продолжающегося роста вакансии и нового строительства. Сейчас нет предпосылок к тому, что вакансия начнет быстро сокращаться, и в горизонте 2026 года уровень вакантных помещений превысит 5%. Ожидаемое снижение ключевой ставки оживит спрос на объекты формата BTS, однако накопленные объемы свободных площадей, с учетом будущего ввода, будут сдерживать спрос на подобный формат сделок. Заметными сигналами разворота тенденции могут стать сокращение предложения в субаренду, корректировка планов спекулятивного строительства и постепенное снижение вакантных помещений», — подытожил Евгений Бумагин.

IBC Real Estate: объем онлайн-продаж за 11 месяцев вырос на четверть

Валерия Молоканова, «1С»: «В состав типовых решений уже включены сервисы на основе искусственного интеллекта»