CORE.XP: доля свободных складских площадей в Московском регионе снизилась до 4,8% в III квартале

По итогам III квартала 2026 года доля свободных складских площадей в Московском регионе с учетом субаренды сократилась до 4,8%, достигнув минимального значения за последний год. Объем доступного для аренды и покупки предложения снизился на 36% относительно предыдущего квартала, до 1,2 млн кв. м. Одновременно после шести кварталов последовательного снижения на рынке возобновился рост запрашиваемых ставок аренды. По данным CORE.XP, средневзвешенная ставка для готовых складских объектов увеличилась на 0,5% за квартал, до 10 069 руб. за кв. м в год, а для строящихся — на 2,6%, до 10 995 руб. за кв. м в год.

Quality Stock Arts/Shutterstock/Fotodom

Согласно исследованию CORE.XP, складской рынок Московского региона постепенно выходит из периода роста вакантности, который наблюдался со второй половины 2025 года. Если по итогам III квартала 2025 года доля свободных площадей составляла 4,5%, то к концу года она увеличилась до 6,4%. В I квартале 2026 года показатель достиг 7,7%, после чего начал снижаться. По итогам II квартала вакантность составила 6%, а к концу сентября сократилась до 4,8%.

В 2024 году доля свободных площадей составляла 0,7% в I квартале, 0,8% во II квартале, 0,8% в III квартале и 0,9% в IV квартале. В I квартале 2025 года показатель увеличился до 1,5%, во II квартале — до 2,1%, в III квартале — до 4,5%, а в IV квартале достиг 6,4%. В 2026 году после увеличения до 7,7% в I квартале показатель начал снижаться: до 6% во II квартале и 4,8% в III квартале.

Несмотря на положительную динамику, текущая доля свободных площадей по-прежнему превышает уровень аналогичного периода прошлого года. При этом объем доступных для аренды и покупки складских площадей к концу III квартала сократился до 1,2 млн кв. м, что на 36% меньше результата II квартала.

В долгосрочной ретроспективе рынок складской недвижимости Московского региона прошел несколько циклов изменения вакантности. По данным CORE.XP, в 2014 году доля свободных площадей составляла 9%, в 2015-м — 12,8%, в 2016-м — 11,3%, в 2017-м — 11,8%. В дальнейшем показатель снижался: до 5,7% в 2018 году, 3,7% в 2019-м и 2,9% в 2020-м. В 2021 году доля свободных площадей составляла 0,4%, в 2022-м — 2,6%, в 2023-м — 0,3%, в 2024-м — 0,9%, а в 2025-м — 6,4%. Начиная с 2022 года показатель рассчитывается с учетом субаренды.

Существенную роль в изменении структуры свободного предложения сыграло сокращение субаренды. По итогам III квартала на этот формат приходилось 25% общего объема доступных площадей. В абсолютном выражении объем субаренды уменьшился в 1,7 раза — с 486 тыс. кв. м во II квартале до 289 тыс. кв. м в III квартале 2026 года.

В географической структуре свободного предложения наибольшая доля приходилась на направление трассы М-4 «Дон» — 23%. На Новорязанское направление приходилось 19%, на Симферопольское — 18%, на Горьковское — 13%, на Ленинградское — 10%. Доля Дмитровского направления составляла 5%, объектов в районе МКАД — также 5%, Киевского — 4%, Минского — 2%, Ярославского — 1%.

На фоне сокращения свободного предложения и восстановления спроса арендные ставки впервые после шести кварталов последовательного снижения продемонстрировали положительную динамику.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складских объектов в III квартале 2026 года составила 10 069 руб. за кв. м в год, увеличившись на 0,5% относительно предыдущего квартала. Для объектов на стадии строительства показатель достиг 10 995 руб. за кв. м в год, что на 2,6% выше уровня II квартала.

Однако квартальное повышение пока не компенсировало снижение предыдущих периодов. В годовом выражении запрашиваемые ставки аренды готовых складов сократились на 14%, а объектов на стадии строительства — на 9%. В III квартале 2025 года соответствующие показатели составляли 11 670 и 12 096 руб. за кв. м в год.

Историческая динамика ставок отражает изменение рыночной конъюнктуры. В 2024 году средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды готовых складов составляли 9 424 руб. за кв. м в год в I квартале, 10 633 руб. во II квартале, 12 176 руб. в III квартале и 12 524 руб. в IV квартале. Для строящихся объектов соответствующие показатели составляли 9 551, 10 980, 12 866 и 12 249 руб. за кв. м в год.

В 2025 году ставки постепенно снижались. Для готовых объектов они составляли 12 266 руб. за кв. м в год в I квартале, 12 150 руб. во II квартале, 11 670 руб. в III квартале и 10 500 руб. в IV квартале. Для строящихся объектов соответствующие показатели составляли 13 062, 12 542, 12 096 и 11 500 руб. за кв. м в год.

В I квартале 2026 года средневзвешенная ставка аренды готовых складов составляла 10 464 руб. за кв. м в год, во II квартале — 10 023 руб., а в III квартале увеличилась до 10 069 руб. Для строящихся объектов показатели составляли 10 954, 10 720 и 10 995 руб. за кв. м в год соответственно.

На фоне оживления спроса в III квартале девелоперы начали постепенно пересматривать арендные ставки в сторону повышения. При этом динамика существенно различалась в зависимости от расположения складских объектов.

Наиболее высокая средневзвешенная запрашиваемая ставка среди направлений за пределами МКАД в III квартале 2026 года зафиксирована на Киевском шоссе — 12 030 руб. за кв. м в год, что на 6% выше уровня предыдущего квартала. На Минском направлении показатель составил 11 786 руб. за кв. м в год (+4%), на Новорижском — 11 309 руб. (без изменений), на направлении трассы М-4 «Дон» — 11 069 руб. (+11%), на Дмитровском — 10 952 руб. (+16%).

На Ярославском направлении средневзвешенная ставка аренды составила 10 399 руб. за кв. м в год (-1% за квартал), на Симферопольском — 10 397 руб. (+1%), на Горьковском — 9 847 руб. (+1%), на Ленинградском — 9 637 руб. (-3%), на Новорязанском — 9 320 руб. (-1%).

На этом фоне выделяются складские объекты в районе МКАД, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды достигла 12 479 руб. за кв. м в год, снизившись на 2% относительно II квартала. Таким образом, на большинстве направлений Московского региона ставки аренды в III квартале стабилизировались или продемонстрировали рост.

Помимо базовых ставок аренды, аналитики CORE.XP зафиксировали изменение запрашиваемых операционных расходов. Для готовых складских объектов показатель составил 2 190 руб. за кв. м в год, снизившись на 3% относительно аналогичного периода прошлого года. В строящихся объектах операционные расходы достигли 2 452 руб. за кв. м в год, увеличившись на 1% год к году. Все базовые ставки аренды приведены без учета операционных расходов и  НДС.

По прогнозу CORE.XP, восстановление спроса и дальнейшее сокращение доступного предложения будут способствовать снижению доли свободных складских площадей в Московском регионе. К концу 2026 года показатель может составить 4–4,5%.

В Московском регионе за девять месяцев построили рекордные 1,67 млн кв. м складов

Спрос на складскую недвижимость в РФ упал на 22% за три квартала 2026 года