Через полгода после закрытия сделки по покупке за $1,2 млрд торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Метрополис» на северо-западе Москвы Morgan Stanley Real Estate решил продать часть объекта. До 20% ТРЦ выкупает американский фонд Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund. Продажа объекта по частям позволит Morgan Stanley выставлять цену на 7–10% выше, чем было заплачено за ТРЦ целиком.
О продаже доли в торгово-развлекательном центре «Метрополис» возле станции метро «Войковская» Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) и Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund (HCRLTH) объявили в пятницу. В HCRLTH сообщили, что эта сделка является частью стратегического плана компании — «покупать стабильные активы в крупных городах на развивающихся рынках». В MSREI рассчитывают, что партнерство обеспечит «операционный леверидж и стратегические выгоды».
Сумму сделки стороны не раскрывают. В Jones Lang LaSalle, выступавшей консультантом по продаже «Метрополиса», от комментариев отказались. Один из собеседников “Ъ”, знакомых с условиями сделки, сообщил, что фонд Hines мог получить чуть менее 20% площадей в «Метрополисе» за $225 млн.
ТРЦ «Метрополис» — один из крупнейших и самых посещаемых торговых центров Москвы, его площадь составляет 205 тыс. кв. м. Для сравнения: площадь не менее успешного ТРЦ «Европейский» у площади Киевского вокзала — около 180 тыс. кв. м. Morgan Stanley стал владельцем «Метрополиса» в начале 2013 года, выкупив его у Capital Partners, эта сделка стоимостью $1,2 млрд стала крупнейшей для российского рынка коммерческой недвижимости. За год до этого Morgan Stanley совершил другую масштабную покупку, приобретя за $1,1 млрд у Meridian Capital торговый центр «Галерея» (192 тыс. кв. м) рядом с Московским вокзалом в Санкт-Петербурге.
По прогнозу Jones Lang LaSalle, общий объем вложений в коммерческую недвижимость в России по итогам 2013 года составит $7,5 млрд. Для сравнения: в 2012 году инвесторы потратили $8,7 млрд, в 2011 году — $8,5 млрд.
HCRLTH — фонд, созданный в марте 2013 года американской девелоперской компанией Hines и американским пенсионным фондом CalPERS для инвестирования в коммерческую недвижимость в России. Начальный капитал — $493 млн.
Продавая «Метрополис» по частям, Morgan Stanley может выставлять цену на 7–10% выше, чем было заплачено за объект целиком, говорит управляющий партнер Praedium Investment Capital Светлана Кара. «Обычно фонды инвестируют на срок три-пять лет, но в случае достижения целевой доходности могут выйти и раньше»,— поясняет госпожа Кара. Так, в 2011 году «ВТБ Капитал» купил у компании Coalco часть бизнес-центра «Белая площадь» у Белорусского вокзала, а уже в конце 2012 года в партнерстве с TPG Holdings и AIG/Lincoln продал его O1 Properties Бориса Минца. В 2011 году бизнес-центр оценивался в $700 млн, в 2012-м — уже в $1 млрд (крупнейшая сделка после ТРЦ «Метрополис» и «Галереи»).
«В случае “Метрополиса” говорить о таком большом запасе роста инвестиционной стоимости объекта сложно, но фонд может быстро окупить свои вложения за счет роста арендных ставок»,— полагает Светлана Кара. По словам руководителя отдела оценки Cushman & Wakefield Константина Лебедева, договоры аренды в «Метрополисе» предусматривают очень агрессивную индексацию. Этот ТРЦ на сегодня лучший в России, поэтому ставки аренды в нем на некоторые помещения достигают $5–8 тыс. за 1 кв. м, поясняет эксперт, добавляя, что «огромный лист ожидания позволяет собственнику повышать их и дальше».
Маргарита Федорова, Халиль Аминов, КоммерсантЪ
