Столичные власти собираются изменить порядок расчетов с девелоперами при строительстве коммерческой недвижимости или жилья на арендуемых у города земельных участках. По словам заммэра Натальи Сергуниной, плата за изменение цели предоставления участка, которую в мэрии называют «бонусом», а застройщики «входным билетом на площадку», будет взиматься исходя из кадастровой стоимости участка, а не рыночной, как сейчас. Финансовая нагрузка на инвесторов при этом может увеличиться, подсчитали участники рынка.
Сейчас плата за первый год аренды земли после изменения цели предоставления участка с «эксплуатации» на «проектирование и строительство» для девелоперов офисных и торговых центров, жилых комплексов, а также складских помещений привязана к его рыночной стоимости. Чтобы приступить к реализации проекта, застройщики должны перечислить в бюджет Москвы «бонус» по ставке в 30%. Выплата компенсации не избавляет инвесторов от внесения арендных платежей за пользование участком.
По словам Натальи Сергуниной, эта схема является эффективной, но не совсем удобной для девелоперов. «Размер платы не может быть точно предсказан заранее и использован при планировании инвестором своих расходов. Оценка земельного участка, а также проверка отчета СРО (при привлечении оценщиков. – РБК daily) требует значительных временных затрат. Отсутствует механизм рассрочки таких выплат», – перечисляет она. Поэтому власти хотят изменить методику и рассчитывать «бонус» города в процентах от кадастровой стоимости участка вне зависимости от вида его разрешенного использования.
При этом, уточняет источник РБК daily в мэрии, для девелоперов коммерческой недвижимости и жилья не будет единой ставки, как сейчас. «Планируется установить коэффициенты в зависимости от функционального назначения объекта, его параметров и плотности застройки, указанных в ГПЗУ», – говорит он. При высокой плотности плата за изменение цели предоставления земельного участка составит 60% от «кадастра», уточняет г-жа Сергунина. «Поправить» действующую схему планируется уже в первом квартале 2013 года.
Новая кадастровая оценка московских земель вступила в силу в декабре прошлого года и будет действовать в течение пяти лет. По словам заммэра, по таким видам разрешенного использования, как жилье, административные центры, торговля, стоимость участков фактически сравнялась с рыночной.
От перехода на новую методику выиграет как город, так и инвесторы, считает г-жа Сергунина. Мэрии не придется тратить бюджетные средства на услуги оценщиков и экспертизу их отчетов, а инвесторы смогут самостоятельно рассчитать размер разового платежа за возможность реализовать девелоперский проект.
Инвесторы, впрочем, не разделяют оптимизма городских чиновников. Собственники земли уже успели оценить издержки нового «кадастра». «Кадастровая стоимость некоторых наших площадок превышает «рынок» в два раза», – говорит управляющий директор «Первого строительного треста» (ПСТ) Алексей Демьянчук. По его словам, непомерные по ряду участков траты делают девелоперские проекты неэффективными и вынуждают инвестора отказываться от их реализации. Так, ПСТ решил заморозить проект в Марьиной Роще, где за смену функционального назначения участка 0,6 га придется заплатить в бюджет около 20 млн долл.
инвестор, кадастр, Аренда земли
Александра Голубева, Николай Михалев, РБК Daily
