Стоимость офисного квадратного метра в сегменте встроенно-пристроенных помещений в I квартале 2007 г. почти не изменилась, тогда как торговые площади упали в цене на 11,3%. Причину диссонанса эксперты видят в сезонном факторе.
Динамика рынка встроенно-пристроенных помещений в I квартале 2007 г. в целом следовала общей тенденции московского рынка недвижимости и характеризовалась определениями “коррекция” и “стагнация”. Стабильность цен в офисном сегменте сочеталась с существенным снижением стоимости торговых помещений. Цены предложения последних откатились к уровню сентября-октября 2006 г. Впрочем, такое развитие событий не является чем-то экстраординарным. Резкий рост средней стоимости выставляемых на продажу торговых помещений в IV квартале и ее падение в I квартале следующего года являются специфической особенностью рынка, заключающейся в сезонном характере спроса. Подобные скачки происходили и ранее. Так, в I квартале 2004 г. торговые помещения подешевели на 10,4%, в I квартале 2005 г. — на 3,4%. И только в I квартале 2006 г. на волне ажиотажного спроса на все виды недвижимости средняя цена выросла на 6,6%.
По сравнению с I кварталом 2005 г. количество выставленных на продажу торговых объектов увеличилось на 23%. На рынке появляются относительно дешевые помещения, собственники которых в условиях стабилизации цен на недвижимость пытаются найти своим инвестициям более доходное применение. Что же касается предложения в сегменте офисных площадей, то оно, хотя и было на четверть меньше максимума, достигнутого в 2005 г., почти вдвое превысило показатель 2006 г.
Несмотря на повысившуюся активность продавцов, спрос на коммерческую недвижимость со стороны малого и среднего бизнеса еще весьма далек от насыщения. На этом фоне арендные ставки на встроенно-пристроенные помещения продолжили уверенный рост, совершенно не коррелируя со стоимостью самих объектов. В I квартале 2007 г. аренда торговых площадей подорожала на 8,7%, офисных — на 3,1%. Рост ставок при фактической стабилизации цен привел к уменьшению сроков окупаемости вложений в покупку коммерческой недвижимости. Так, если по состоянию на IV квартал 2006 г. покупка офисного помещения отбивалась арендой за 11,2 года, то в I квартале 2007 г. — уже за 10,9 года. А торговые площади на данный момент уже окупаются за 5,9 года вместо прежних 7,3. Соответственно, показатели текущей доходности для инвестора на рынке встроенно-пристроенных помещений составляют 14-17% по торговым помещениям и 9-12% по офисным. Последние приносят меньший доход, зато их ликвидность в гораздо меньшей степени подвержена фактору сезонности, а также колебаниям спроса.
Что же касается прогнозов, то серьезной коррекции в этом году, скорее всего, не будет. Наоборот, в марте и начале апреля рынок продемонстрировал признаки активизации: количество обращений клиентов и реальных сделок сейчас растет темпами, выходящими за рамки сезонных флуктуаций. Так что после спада I квартала есть основания ожидать ускорения темпов роста цен. До конца года собственники встроенно-пристроенных помещений вполне могут рассчитывать на 13-15-процентное увеличение стоимости своих активов.
