Маркетинг и экономика торговли
Общеотраслевое
7 июля 2004, 23:00 8038 просмотров

Марк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион»: «Региональный альянс»

© Влад Гринкевич, Новости Торговли, N7-2004

Крупноформатной рознице становится тесно в Москве, зато российские регионы представляются большинству операторов непаханым полем. Нужно лишь выработать верную стратегию освоения «целины» — и можно рассчитывать на благодатные всходы. Первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», входящей в холдинг «МИГ», Марк Афраймович считает, что их специалистам удалось найти оптимальную схему развития сети торгово-развлекательных комплексов в регионах.

- Марк Эдуардович, сейчас все больше операторов заявляют о намерении развивать в регионах розничные предприятия крупного формата. На ваш взгляд, насколько российская провинция готова к этому?

- Фактически абсолютно готова. Есть площадки под строительство, инвестиционный капитал, сильные девелоперские компании. Регионы развиваются сейчас очень бурно, готовы строить и строить. Я думаю, что городу с населением порядка 300 тыс. человек необходим минимум один крупный – площадью до 40 тыс. кв. м — торгово-развлекательный комплекс, в котором были бы представлены все направления розницы. Если речь о городе-миллионнике, то там смело можно строить три центра: они будут востребованы.

Пример – Нижний Новгород, где до недавнего времени существовали лишь стихийные рынки и несколько полуцивилизованных торговых центров. В прошлом году Олег Сорокин (генеральный директор ГК «Столица Нижний». — Прим. ред.) построил «Этажи» и заявил еще о двух объектах площадью 40 и 150 тыс. кв. м. «ТК-Регион» совместно с ООО «Реконструкция» подготовлен и сдан в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Шоколад», который находится в нашем доверительном управлении. «Пятерочка» и Metro сейчас планируют выйти на нижегородский рынок. А рынок все это проглатывает, и все мало.

Другой вопрос, что на сегодняшний день большинство городов-миллионнков не готово морально к приходу торгово-развлекательных центров европейского уровня, необходимы усилия для ломки регионального менталитета.

- Что представляет собой проект «Торговый Квартал — Регион»?

- Изначально девелоперский проект по созданию сети торгово-развлекательных центров разрабатывался компанией «МИГ». Первый пилотный проект был сдан в Красноярске в декабре 2001 года. Потом последовало еще несколько проектов, в частности в Новосибирске и Ростове-на-Дону, где «МИГ» выступал соинвестором. Были подписаны эксклюзивные соглашения с «Рамэнкой», рядом других операторов. Однако не удалось договориться ни с одним банком о проектном финансировании в нужных объемах — порядка $300-500 млн, а программа девелопмента предполагает четкое понимание источника финансирования. Пришлось изменить стратегию — летом прошлого года было принято решение о создании в рамках холдинга «МИГ» управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», которая не занимается девелопментом, но осуществляет полный цикл работ по подготовке к строительству от маркетинговых исследований и консалтинга до создания концепции, сопровождению строительства, брокериджу и дальнейшему управлению эксплуатацией торгово-развлекательного центра. Сегодня такая схема работы, с нашей точки зрения, оптимальна: в управлении находятся ТРЦ в Красноярске, Нижнем Новгороде.

Параллельно идет работа и в других регионах, сейчас в процессе реализации несколько проектов — в Краснодаре, Саратове, Челябинске, Казани, Барнауле. Рассматривается возможность строительства комплексов в Иркутске и Уфе. В течение двух-трех лет под нашим управлением будет не менее 10 торгово-развлекательных комплексов. Помимо этого, «ТК-Регион» занимается брокериджем региональных ТЦ. В частности, мы осуществляли заполнение челябинского центра, сейчас начинаем подбор арендаторов для торговых центров в Сыктывкаре и в Казани.

- Поиск средств для строительства в регионах настолько сложен?

- Отсутствие стабильного финансирования на весь проект — это самая большая трудность. К примеру, комплекс площадью 40 тыс. кв. м стоит порядка $30 млн, кто-то должен их достать в одночасье из кармана. Таких денег, особенно свободных, в регионах мало.

- Как же в итоге решается эта проблема, и кто выступает в роли девелопера в реализуемых «ТК — Регион» проектах?

- Есть проекты, в которых мы выступаем девелопером и соинвестором наряду с другими московскими, а также местными компаниями. Иногда региональные девелоперы полностью берут на себя финансовое обеспечение – мы только сопровождаем проект. Кроме того, есть возможность привлекать в качестве соинвесторов потенциальных якорных арендаторов, использовать банковские кредиты. В настоящий момент формируется альянс компаний из Москвы, которые хотят развиваться в регионах и готовы выступить в качестве стратегических инвесторов. Но пока процесс не завершен, ничего более конкретного сказать не могу.

- В этом альянсе участвуют зарубежные компании?

- Российский партнер интересует иностранцев лишь в том случае, если им требуется знание региональной специфики или административный ресурс. Все остальное они умеют делать лучше нас.

- Помимо уже упоминавшейся проблемы финансирования, в чем еще заключается специфика работы с крупноформатной розницей в регионах?

- Региональная специфика проявляется на этапе заполнения торгового комплекса арендаторами. На сегодняшний день крайне важно, насколько данный регион освоен известными, прежде всего столичными сетевыми ритейлерами и какова политика каждой компании в конкретном регионе. Местные операторы в большинстве случаев не готовы к работе в современном формате, лишь два-три, максимум пять предпринимателей в региональном центре могут открыть достойные концептуальные магазины, соответствующие уровню торгового комплекса, в остальном пул арендаторов формируется из московских брендов.

Со временем, думаю, местные компании смогут составить сильную конкуренцию столичным игрокам. В Челябинске, например, мы разрабатываем проект с сетью гипермаркетов «Молния» – это крупный, хорошо узнаваемый оператор, который займет место якоря в новом ТРЦ.

Это если говорить о специфике работы в регионах вообще, но помимо этого каждый регион имеет свою специфику. Идя в тот или иной город, мы тщательно изучаем его особенности – социальный паспорт, трафик, свободные площадки, наличие мест для парковки, возможность строительства многоуровневого комплекса. Только после этого определяется формат объекта. Есть города, архитектурная концепция которых не предусматривает строительства зданий выше 12-15 м. Градостроительный совет такой проект просто не утвердит. Помимо положения дел в городе на данный момент нужно изучить генеральный план его развития и инвестиционные программы на ближайшие три-пять лет. Сейчас разрабатывается проект торгово-развлекательного комплекса для Иркутска, который предполагает строительство объекта в центре города с учетом того, что через год-два будет достроен новый мост, который соединит две части города.

- Существует ли единая концепция для ваших ТРЦ, и если да, то в чем ее суть?

- Хотя каждый ТРЦ индивидуален, безусловно, у нас есть свой подход к концепции, и мы считаем его самым эффективным для создания региональных комплексов. Она предусматривает строительство трехуровневых объектов площадью от 25 до 40 тыс. кв. м. На первом и втором уровне располагаются торговые галереи, рестораны и предприятия сферы услуг, на третьем – фуд-корт и многозальный кинотеатр. В каждом конкретном случае проект может быть дополнен фитнес-центром, боулингом, детскими развлекательными центрами и т.п. Самые серьезные якоря — продовольственные супермаркеты, кинотеатры -мультиплексы и фуд-корты.

- Поскольку речь идет о создании сети торгово-развлекательных центров, намерены ли вы сформировать пул якорных арендаторов для всех последующих объектов?

- Нельзя зацикливаться на конкретных операторах, иначе придется разрабатывать единую программу развития по всем регионам, подписывать протокол намерений, предусматривать штрафные санкции с обеих сторон. А если кто-то из крупных сетевиков не захочет идти в какой-то город, то мы останемся, скажем, без электроники. Мы поддерживаем тесные контакты почти со всеми известными сетевыми операторами. Возьмем, например, сегмент бытовой техники и электроники. У нас давно сложившиеся отношения с «Эльдорадо» — это самый крупный региональный игрок, вместе с тем мы плотно контактируем с «М.видео» и «МИР», ведем переговоры с «Техносилой». Сеть «Электрофлот» сейчас очень активно идет в регионы, значит, она тоже в зоне нашего внимания. Удобнее работать с компанией, которая уже начала осваивать интересующий нас рынок: ей не нужно мобилизовывать дополнительные резервы, нести накладные расходы, например, на открытие офиса. Я уже говорил, что многое зависит от региональной политики каждого конкретного оператора. Поэтому в одном месте в нашем комплексе появляется «Л’Этуаль», в другом – Ile de Beaute.

- А соглашение с «Рамэнкой»?..

- Соглашение о стратегическом партнерстве было подписано ЗАО «МИГ» для участия в девелоперском проекте строительства сети ТРЦ. Но мы управляющая компания и учитываем прежде всего интересы девелопера. И как «Рамстор» пошел без нас в Казань, так мы в каких-то городах можем работать с другими операторами. У нас хорошие отношения с «Перекрестком», и есть проекты, в которых мы планируем в качестве продовольственного якоря пригласить «Патэрсон».

- Существует ли единая торговая марка для предприятий вашей сети и программа по ее продвижению?

- Конечно, это бренд «Торговый Квартал», но прежде чем серьезно продвигать его, нужно накопить багаж. Мы должны представить сеть ТРЦ, находящихся под нашим управлением и показать достигнутые результаты.

- Помимо «ТК — Регион» какие-нибудь еще компании федерального уровня или локальные занимаются реализацией программы по созданию сети торгово-развлекательных комплексов?

- Сейчас ГК «Время» реализует девелоперскую программу по строительству нескольких торгово-развлекательных центров под брендом «Паркхаус». Они осваивают Екатеринбург, Казань, Тольятти, Волгоград, Самару и другие города. Ряд розничных операторов — «Перекресток», «Пятерочка», «Росмарт» — идут в регионы с крупными форматами, в том числе и с торговыми центрами.

Есть конкуренты, которые занимаются консалтингом, брокериджем, сопровождением проекта или обеспечением административного ресурса, но комплексной программы, от маркетинговых исследований до управления торговым центром, кроме нас не предлагает никто.

- Насколько серьезной для вас может быть конкуренция со стороны сетевых операторов, решивших продвигать в регионах форматы гипермаркета и торгового центра?

- Гипермаркеты специализируются на торговле прежде всего продовольственными товарами, поэтому мы не считаем этот формат прямым конкурентом торгово-развлекательного комплекса. Другое направление — развитие торгово-развлекательных центров с теми же операторами в качестве якорей. В зависимости от формата каждого комплекса они могут в той или иной степени конкурировать. Но концентрация цивилизованной крупноформатной розницы в городах, куда мы идем, пока невысока, свободных площадок много, потребность в подобного рода объектах велика, поэтому серьезного противоборства ждать пока не стоит.

 

Статья относится к тематикам: Маркетинг и экономика торговли, Общеотраслевое
Поделиться публикацией:
Источник: Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы  Telegram , Vkontakte , Дзен чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте "Retail.ru" в свои источники в Яндекс.Новости
Загрузка
Марк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион»: «Региональный альянс»

© Влад Гринкевич, Новости Торговли, N7-2004

Крупноформатной рознице становится тесно в Москве, зато российские регионы представляются большинству операторов непаханым полем. Нужно лишь выработать верную стратегию освоения «целины» — и можно рассчитывать на благодатные всходы. Первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», входящей в холдинг «МИГ», Марк Афраймович считает, что их специалистам удалось найти оптимальную схему развития сети торгово-развлекательных комплексов в регионах.

- Марк Эдуардович, сейчас все больше операторов заявляют о намерении развивать в регионах розничные предприятия крупного формата. На ваш взгляд, насколько российская провинция готова к этому?

- Фактически абсолютно готова. Есть площадки под строительство, инвестиционный капитал, сильные девелоперские компании. Регионы развиваются сейчас очень бурно, готовы строить и строить. Я думаю, что городу с населением порядка 300 тыс. человек необходим минимум один крупный – площадью до 40 тыс. кв. м — торгово-развлекательный комплекс, в котором были бы представлены все направления розницы. Если речь о городе-миллионнике, то там смело можно строить три центра: они будут востребованы.

Пример – Нижний Новгород, где до недавнего времени существовали лишь стихийные рынки и несколько полуцивилизованных торговых центров. В прошлом году Олег Сорокин (генеральный директор ГК «Столица Нижний». — Прим. ред.) построил «Этажи» и заявил еще о двух объектах площадью 40 и 150 тыс. кв. м. «ТК-Регион» совместно с ООО «Реконструкция» подготовлен и сдан в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Шоколад», который находится в нашем доверительном управлении. «Пятерочка» и Metro сейчас планируют выйти на нижегородский рынок. А рынок все это проглатывает, и все мало.

Другой вопрос, что на сегодняшний день большинство городов-миллионнков не готово морально к приходу торгово-развлекательных центров европейского уровня, необходимы усилия для ломки регионального менталитета.

- Что представляет собой проект «Торговый Квартал — Регион»?

- Изначально девелоперский проект по созданию сети торгово-развлекательных центров разрабатывался компанией «МИГ». Первый пилотный проект был сдан в Красноярске в декабре 2001 года. Потом последовало еще несколько проектов, в частности в Новосибирске и Ростове-на-Дону, где «МИГ» выступал соинвестором. Были подписаны эксклюзивные соглашения с «Рамэнкой», рядом других операторов. Однако не удалось договориться ни с одним банком о проектном финансировании в нужных объемах — порядка $300-500 млн, а программа девелопмента предполагает четкое понимание источника финансирования. Пришлось изменить стратегию — летом прошлого года было принято решение о создании в рамках холдинга «МИГ» управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», которая не занимается девелопментом, но осуществляет полный цикл работ по подготовке к строительству от маркетинговых исследований и консалтинга до создания концепции, сопровождению строительства, брокериджу и дальнейшему управлению эксплуатацией торгово-развлекательного центра. Сегодня такая схема работы, с нашей точки зрения, оптимальна: в управлении находятся ТРЦ в Красноярске, Нижнем Новгороде.

Параллельно идет работа и в других регионах, сейчас в процессе реализации несколько проектов — в Краснодаре, Саратове, Челябинске, Казани, Барнауле. Рассматривается возможность строительства комплексов в Иркутске и Уфе. В течение двух-трех лет под нашим управлением будет не менее 10 торгово-развлекательных комплексов. Помимо этого, «ТК-Регион» занимается брокериджем региональных ТЦ. В частности, мы осуществляли заполнение челябинского центра, сейчас начинаем подбор арендаторов для торговых центров в Сыктывкаре и в Казани.

- Поиск средств для строительства в регионах настолько сложен?

- Отсутствие стабильного финансирования на весь проект — это самая большая трудность. К примеру, комплекс площадью 40 тыс. кв. м стоит порядка $30 млн, кто-то должен их достать в одночасье из кармана. Таких денег, особенно свободных, в регионах мало.

- Как же в итоге решается эта проблема, и кто выступает в роли девелопера в реализуемых «ТК — Регион» проектах?

- Есть проекты, в которых мы выступаем девелопером и соинвестором наряду с другими московскими, а также местными компаниями. Иногда региональные девелоперы полностью берут на себя финансовое обеспечение – мы только сопровождаем проект. Кроме того, есть возможность привлекать в качестве соинвесторов потенциальных якорных арендаторов, использовать банковские кредиты. В настоящий момент формируется альянс компаний из Москвы, которые хотят развиваться в регионах и готовы выступить в качестве стратегических инвесторов. Но пока процесс не завершен, ничего более конкретного сказать не могу.

- В этом альянсе участвуют зарубежные компании?

- Российский партнер интересует иностранцев лишь в том случае, если им требуется знание региональной специфики или административный ресурс. Все остальное они умеют делать лучше нас.

- Помимо уже упоминавшейся проблемы финансирования, в чем еще заключается специфика работы с крупноформатной розницей в регионах?

- Региональная специфика проявляется на этапе заполнения торгового комплекса арендаторами. На сегодняшний день крайне важно, насколько данный регион освоен известными, прежде всего столичными сетевыми ритейлерами и какова политика каждой компании в конкретном регионе. Местные операторы в большинстве случаев не готовы к работе в современном формате, лишь два-три, максимум пять предпринимателей в региональном центре могут открыть достойные концептуальные магазины, соответствующие уровню торгового комплекса, в остальном пул арендаторов формируется из московских брендов.

Со временем, думаю, местные компании смогут составить сильную конкуренцию столичным игрокам. В Челябинске, например, мы разрабатываем проект с сетью гипермаркетов «Молния» – это крупный, хорошо узнаваемый оператор, который займет место якоря в новом ТРЦ.

Это если говорить о специфике работы в регионах вообще, но помимо этого каждый регион имеет свою специфику. Идя в тот или иной город, мы тщательно изучаем его особенности – социальный паспорт, трафик, свободные площадки, наличие мест для парковки, возможность строительства многоуровневого комплекса. Только после этого определяется формат объекта. Есть города, архитектурная концепция которых не предусматривает строительства зданий выше 12-15 м. Градостроительный совет такой проект просто не утвердит. Помимо положения дел в городе на данный момент нужно изучить генеральный план его развития и инвестиционные программы на ближайшие три-пять лет. Сейчас разрабатывается проект торгово-развлекательного комплекса для Иркутска, который предполагает строительство объекта в центре города с учетом того, что через год-два будет достроен новый мост, который соединит две части города.

- Существует ли единая концепция для ваших ТРЦ, и если да, то в чем ее суть?

- Хотя каждый ТРЦ индивидуален, безусловно, у нас есть свой подход к концепции, и мы считаем его самым эффективным для создания региональных комплексов. Она предусматривает строительство трехуровневых объектов площадью от 25 до 40 тыс. кв. м. На первом и втором уровне располагаются торговые галереи, рестораны и предприятия сферы услуг, на третьем – фуд-корт и многозальный кинотеатр. В каждом конкретном случае проект может быть дополнен фитнес-центром, боулингом, детскими развлекательными центрами и т.п. Самые серьезные якоря — продовольственные супермаркеты, кинотеатры -мультиплексы и фуд-корты.

- Поскольку речь идет о создании сети торгово-развлекательных центров, намерены ли вы сформировать пул якорных арендаторов для всех последующих объектов?

- Нельзя зацикливаться на конкретных операторах, иначе придется разрабатывать единую программу развития по всем регионам, подписывать протокол намерений, предусматривать штрафные санкции с обеих сторон. А если кто-то из крупных сетевиков не захочет идти в какой-то город, то мы останемся, скажем, без электроники. Мы поддерживаем тесные контакты почти со всеми известными сетевыми операторами. Возьмем, например, сегмент бытовой техники и электроники. У нас давно сложившиеся отношения с «Эльдорадо» — это самый крупный региональный игрок, вместе с тем мы плотно контактируем с «М.видео» и «МИР», ведем переговоры с «Техносилой». Сеть «Электрофлот» сейчас очень активно идет в регионы, значит, она тоже в зоне нашего внимания. Удобнее работать с компанией, которая уже начала осваивать интересующий нас рынок: ей не нужно мобилизовывать дополнительные резервы, нести накладные расходы, например, на открытие офиса. Я уже говорил, что многое зависит от региональной политики каждого конкретного оператора. Поэтому в одном месте в нашем комплексе появляется «Л’Этуаль», в другом – Ile de Beaute.

- А соглашение с «Рамэнкой»?..

- Соглашение о стратегическом партнерстве было подписано ЗАО «МИГ» для участия в девелоперском проекте строительства сети ТРЦ. Но мы управляющая компания и учитываем прежде всего интересы девелопера. И как «Рамстор» пошел без нас в Казань, так мы в каких-то городах можем работать с другими операторами. У нас хорошие отношения с «Перекрестком», и есть проекты, в которых мы планируем в качестве продовольственного якоря пригласить «Патэрсон».

- Существует ли единая торговая марка для предприятий вашей сети и программа по ее продвижению?

- Конечно, это бренд «Торговый Квартал», но прежде чем серьезно продвигать его, нужно накопить багаж. Мы должны представить сеть ТРЦ, находящихся под нашим управлением и показать достигнутые результаты.

- Помимо «ТК — Регион» какие-нибудь еще компании федерального уровня или локальные занимаются реализацией программы по созданию сети торгово-развлекательных комплексов?

- Сейчас ГК «Время» реализует девелоперскую программу по строительству нескольких торгово-развлекательных центров под брендом «Паркхаус». Они осваивают Екатеринбург, Казань, Тольятти, Волгоград, Самару и другие города. Ряд розничных операторов — «Перекресток», «Пятерочка», «Росмарт» — идут в регионы с крупными форматами, в том числе и с торговыми центрами.

Есть конкуренты, которые занимаются консалтингом, брокериджем, сопровождением проекта или обеспечением административного ресурса, но комплексной программы, от маркетинговых исследований до управления торговым центром, кроме нас не предлагает никто.

- Насколько серьезной для вас может быть конкуренция со стороны сетевых операторов, решивших продвигать в регионах форматы гипермаркета и торгового центра?

- Гипермаркеты специализируются на торговле прежде всего продовольственными товарами, поэтому мы не считаем этот формат прямым конкурентом торгово-развлекательного комплекса. Другое направление — развитие торгово-развлекательных центров с теми же операторами в качестве якорей. В зависимости от формата каждого комплекса они могут в той или иной степени конкурировать. Но концентрация цивилизованной крупноформатной розницы в городах, куда мы идем, пока невысока, свободных площадок много, потребность в подобного рода объектах велика, поэтому серьезного противоборства ждать пока не стоит.

 

регион, центр, проект, комплекс, торгововлекательный, торговый, оператор, компания, строительство, город, региональный, сеть, программа, формат, работаМарк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион»: «Региональный альянс»
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 67243
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 67243
Retail.ru https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/interviews/mark-afraymovich-pervyy-zamestitel-generalnogo-direktora-upravlyayushchey-kompanii-torgovyy-kvartal-region-regionalnyy-alyans/2020-03-02


public-4028a98f6b2d809a016b646957040052