Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы

Декабрь 2015

Уровни снижения как объема предложения, так и цен на рынке продажи примерно соответствуют уровням снижения объема предложения и ставкам на рынке аренды. Усиление макроэкономической нестабильности, которое обусловлено продолжением снижения цен на нефть, приводит к уменьшению деловой активности, что вызывает, в частности, сокращение как долларовых, так и рублевых цен.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 64%. Далее идут помещения свободного назначения (18%), производственно-складские помещения (11%) и торговые помещения (7%).

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 460	9 201	3 006	2,06	3 061
к ноябрю 2015	− 30%	− 19%	− 5%	+ 34%	− 14%
к декабрю 2014	− 27%	− 29%	− 13%	+ 19%	− 18%

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в декабре 2015 г. по количеству снизился на 44%, а по общей площади – на 37%. Всего экспонировалось 259 объектов общей площадью 210 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,799 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 39 объектов общей площадью 12 тыс. кв.м. За месяц объем предложения по количеству и по общей площади уменьшился на 53%. Цена за месяц увеличилась на 3% и составила 12 861 $/кв.м. Увеличение цены во многом произошло за счет начала экспонирования в декабре дорогого объекта на Столешниковом пер. (270 кв.м, 52 900 $/кв.м), в то время, как цены по объектам, экспонируемым уже давно, снизились на 3%.

За пределами центра объем предложения по количеству сократился на 42%, а по общей площади на 35%, составив 220 объектов общей площадью 198 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 14% и составила 3 243 $/кв.м. Снижение цен произошло как по объектам, которые экспонируются уже давно (на 11%), так и за счет изменения структуры предложения. В ноябре завершилось экспонирование дорогого объекта на ул.Б.Семеновская (3 500 кв.м, 6 473 $/кв.м), в декабре на рынок вышли дешевые объекты – на ул.Мытная (12 900 кв.м, 1 705 $/кв.м) и Б.Декабрьская (19 400 кв.м, 1 516 $/кв.м).

За год средневзвешенная цена в рублях по объектам в центре выросла на 19%, а за его пределами снизилась на 7%.

Судя по менее значительному снижению ставок по объектам, которые экспонируются уже давно за пределами центра, инвестиционная привлекательность данных объектов оказывается выше объектов, которые располагаются за пределами Садового Кольца.

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	39	155	12	0,31		3061
к ноябрю 2015	− 53%	− 52%	− 53%	0%		+ 3%
к декабрю 2014	− 41%	− 44%	− 41%	0%		− 5%
Торговые   вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	220	643	198	0,90	3243
к ноябрю 2015	− 42%	− 44%	− 35%	+ 12%	− 14%
к декабрю 2014	− 47%	− 64%	− 51%	− 7%	− 26%

Street-retail

В ноябре экспонировалось 79 объектов общей площадью 24 тыс.кв.м и общей стоимостью 0,190 млрд.$. По сравнению с ноябрем их количество снизилось на 25%, а общая площадь – на 21%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству снизился на 29%, а по общей площади –на 28% и составил 20 объектов общей площадью 5 тыс.кв.м.Средневзвешенная цена по таким объектам выросла на 10% и составила 16 485 $/кв.м. Рост цены объяснялся в частности выходом на рынок в декабре дорогого объекта на Столешниковом пер. (270 кв.м, 52 900 $/кв.м), в то время, как цены по объектам, экспонируемым уже давно, снизились на 2%.

За год средневзвешенная цена в рублях по объектам в центре выросла на 36%, а за его пределами не изменилась.

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 59объектов общей площадью 19 тыс.кв.м, уменьшившись по сравнению с ноябрем на 24% по количеству и на 19% по общей площади. Средневзвешенная цена по объектам street-retail за пределами центра уменьшилась на 3%, и составила 5819$/кв.м,при этом цены на давно экспонируемые объекты снизились на 9%.

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	20	79	5	0,24		16485
к ноябрю 2015	− 29%	− 21%	− 28%	+ 1%		+ 10%
к декабрю 2014	− 41%	− 46%	− 50%	− 15%		+ 9%
Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	59	111	19	0,32	5819
к ноябрю 2015	− 24%	− 21%	− 19%	+ 7%	− 3%
к декабрю 2014	− 44%	− 59%	− 49%	− 8%	− 20%

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в декабре 2015 г. снизился на 29% по количеству и вырос на 1% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 865 объектов общей площадью 1928 тыс.кв.м и общей стоимостью 6,310 млрд.$.

Количество офисных объектов в центре уменьшилось на 41%, их общая площадь не изменилась и составила 167 объектов площадью 235 тыс.кв.м. Существенный рост средней площади объектов произошел за счет выхода в декабре крупного офисного объекта на Озерковской наб.

Средневзвешенная цена по этим объектам уменьшилась на 20% и составила 5553$/кв.м. Существенное снижение цены произошло как за счет окончания экспонирования в ноябре объектов на ул.Б.Ордынка (2354 кв.м, 19189$/кв.м) и Кадашевской наб. (6512 кв.м, 10 233 $/кв.м), так и за счет выхода в декабре ряда дешевых объектов как на ул.Земляной Вал (9241 кв.м, 2373 $/кв.м) и Озерковской наб. (23900 кв.м, 2567 $/кв.м), при этом снижение цен по старым объектам составило 5%.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц сократился на 26% по количеству и вырос на 1% по общей площади и составил 698 объектов общей площадью 1693 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в декабре снизилась на 12% до 2956$/кв.м, при этом цены на давние объекты снизились на 15%.

За год средневзвешенная цена в рублях по объектам в центре снизилась на 6%, а за его пределами выросла на 1%.Если сравнить изменение цен за месяц и за 12 последних месяцев, то спрос на офисы в центре по сравнению с офисами за его пределами начинает снижаться. Это может быть обусловлено, в частности, оттоком зарубежных инвестиций в сложной макроэкономической ситуации, складывающейся в РФ. 

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	167	1306	235	1,41		5553
к ноябрю 2015	− 41%	− 20%	0%	+ 70%		− 20%
к декабрю 2014	− 31%	− 38%	− 17%	+ 20%		− 25%
Офисные  вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	698	5004	1693	2,43	2956
к ноябрю 2015	− 26%	− 12%	+ 1%	+ 35%	− 12%
к декабрю 2014	− 20%	− 22%	− 4%	+ 21%	− 19%

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в декабре 2015 г. уменьшилось на 2%, а их общая площадь – на 1%. Объем предложения составил 104 объекта общей площадью 337 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 1% и составила 1053 $/кв.м.

Объем предложения объектов свободного назначения в декабре 2015 г. по количеству снизился на 19%, по общей площади – на 10%, составив 232 объекта общей площадью 531 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с ноябрем снизилась на 11% и составила 3275 $/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, в виду выхода на рынок в декабре относительно дешевых объектов на ул. Мосфильмовская (30 117 кв.м, 974 $/кв.м) и ул. Красносельская (15 471 кв.м, 1 108 $/кв.м). Уменьшение цен по объектам, экспонируемым давно, составило 4%.

За год средневзвешенная цена в рублях по объектам производственно-складского назначения снизилась на 12%,по помещениям свободного назначения выросла на 11%. 

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	104	355	337	3,24		1053
к ноябрю 2015	− 2%	− 2%	− 1%	+ 1%		− 1%
к декабрю 2014	− 31%	− 63%	− 48%	− 24%		− 30%
ПСН	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	232	1739	531	2,29	3275
к ноябрю 2015	− 19%	− 20%	− 10%	+ 10%	− 11%
к декабрю 2014	− 9%	+ 27%	+ 43%	+ 57%	− 11%

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2015

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги декабря 2015 г.

В декабре 2015 г. в аренду предлагалось 3253 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1927 тыс. кв.м. Объем предложения за декабрь по количеству снизился на 26%, а по общей площади – на 29%.

Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 18% и составила 270 $/кв.м/год. С учетом роста курса доллара в декабре на 7%, средняя арендная ставка в рублевом эквиваленте снизилась на 12%. За год с декабря 2014 года долларовые ставки снизились на 36%, а рублевые – на 20%.

Новый виток макроэкономической нестабильности, связанный с дальнейшим снижением цен на нефть привел к снижению как долларовых, так и рублевых цен, при этом деловая активность в таких условиях уменьшается, что ведет, кроме того, к уменьшению объема предложения до традиционных уровней.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 54%. Далее идут производственно-складские (34%) и торговые помещения (12%).

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	3 253	436	1 927	0,59	270
к ноябрю 2015	− 26%	− 46%	− 29%	− 4%	− 18%
к декабрю 2014	− 17%	− 51%	− 20%	− 4%	− 36%

Торговая недвижимость

В декабре 2015 г. на рынке экспонировалось 708 объектов общей площадью 240 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество предлагаемых в аренду торговых объектов уменьшилось на 17%, а общая площадь – на 21%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 65 помещений общей площадью 19 тыс. кв.м, что на 21% ниже показателя ноября по количеству и на 18% – по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц уменьшилась на 18% и составила

769$/кв.м/год. При этом ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, также снизились на 1%, а доля помещений со ставками выше 800$/кв.м/год снизилась с 48% в ноябре до 35% в декабре.

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в декабре 2015 г. уменьшилось на 16%, их общая площадь – на 22%. Объем предложения составил 643 помещения общей площадью 221 тыс. кв.м.Средняя ставка за месяц снизилась на 21%, и составила 399 $/кв.м/год. Ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, также снизились на 10%, а доля помещений со ставками выше 400$/кв.м./год снизилась с 43% в ноябре до 32% в декабре.

За год рублевые ставки по объектам в центре и за его пределами снизились соответственно на 22 и 16%.

Отличия в уровне снижения ставок за месяц и за год между объектам в центре и за его пределами являются несущественными, что свидетельствует о том, что влияние кризиса практически не зависит от ценовых категорий товаров.

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	65	15	19	0,29		769
к ноябрю 2015	− 21%	− 27%	− 18%	+ 3%		− 18%
к декабрю 2014	− 39%	− 67%	− 48%	− 14%		− 38%
Торговые   вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	643	77	221	0,34	399
к ноябрю 2015	− 16%	− 32%	− 22%	− 7%	− 21%
к декабрю 2014	− 26%	− 61%	− 40%	− 18%	− 33%

Street-retail

Объем предложения помещений формата street-retail в декабре2015 г.какпо количеству, так и общей площади снизился на 19%. Всего экспонировалось 254 объекта площадью 64 тыс.кв.м., из них 37 объектов предлагалось в центре и 217 объектов – за его пределами.

Объем предложения в центре за месяц снизился на 20% по количеству и на 17% по общей площади. Средняя ставка аренды уменьшилась на 13% и составила 874$/кв.м/год, при этом ставка по объектам, которые выставляются не первый месяц, снизилась на 12%. Также снижение ставки было частично обусловлено уходом с рынка в ноябре дорогого объекта на Столешниковом пер. (91 кв.м, 3700$/кв.м/год).

Объем предложения торговых помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 18% и общей площади на 20%. Средняя арендная ставка уменьшилась на 18%, и составила 478 $/кв.м/год, в том числе на 10% уменьшилась ставка по помещениям, экспонируемым уже давно. Снижение ставок было обусловлено также окончанием экспонирования в ноябре ряда таких дорогих объектов как на ул.Б.Черкизовская (148 кв.м, 1815$/кв.м/год), ул.М.Бирюзова (97 кв.м, 1903$/кв.м/год), Альтуфьевское ш. (66 кв.м, 2064$/кв.м/год) и 1-я Тверская-Ямская ул. (111 кв.м, 2182$/кв.м/год).

За год рублевые ставки по объектам в центре и за его пределами снизились соответственно на 14 и 10%.

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	37	11	12	0,32		874
к ноябрю 2015	− 20%	− 20%	− 17%	+ 4%		− 13%
к декабрю 2014	− 27%	− 63%	− 38%	− 14%		− 39%
Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	217	23	52	0,24	478
к ноябрю 2015	− 18%	− 30%	− 20%	− 2%	− 18%
к декабрю 2014	− 33%	− 57%	− 40%	− 10%	− 28%

Офисная недвижимость

В декабре 2015 г. объем предложения офисных объектов в аренду снизился на 33% по количеству и на 41% по общей площади и составил 2002 объекта общей площадью 1038 тыс.кв.м.

За месяц количество офисных объектов в центре уменьшилось на 54%, а их общая площадь – на 55%. Средняя арендная ставка за месяц уменьшилось на 10% и составила 382$/кв.м/год. При этом ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, также снизились на 10%, доля помещений со ставками выше 350$/кв.м/год снизилась с 60% в ноябре до 50% в декабре.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству уменьшился на 28%, а по общей площади – на 38%. Средняя ставка сократилась на 13% и составила 237 $/кв.м/год. Ставки по объектам, которые экспонируются уже давно как и в центре, снизились на 10%, доля помещений со ставками выше 250$/кв.м/год снизилась с 42% в ноябре до 32% в декабре.

За год рублевые ставки по объектам в центре и за его пределами снизились соответственно на 21 и 19%.

Различия между уровнями снижения ставок за месяц и за год между объектам в центре и за его пределами, как и в торговом сегменте, по офисам являются незначительными, что также может свидетельствовать о равномерном влиянии кризиса на все объекты, вне зависимости от месторасположения.

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	315	66	164	0,52		382
к ноябрю 2015	− 54%	− 63%	− 55%	− 3%		− 10%
к декабрю 2014	− 18%	− 48%	− 12%	+ 8%		− 37%
Офисные  вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2		Средняя площадь, тыс. м2		Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	1 687	217	874		0,52		237
к ноябрю 2015	− 28%	− 49%	− 38%		− 14%		− 13%
к декабрю 2014	− 11%	− 49%	− 23%		− 13%		− 35%

Производственно-складские помещения

Объем предложения производственно-складских объектов в декабре 2015 г. составил 543 объекта общей площадью 649 тыс. кв.м, оставшись на уровне ноября как по количеству, так и по общей площади.

Средняя ставка в декабре снизилась на 8% и составила 97$/кв.м/год. Ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, также снизились на 8%, доля помещений со ставками выше 100$/кв.м./год снизилась с 49% в ноябре до 45% в декабре.

За год рублевые ставки по производственно-складским объектам снизились на 15%.

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	543	61	649	1,20	97
к ноябрю 2015	0%	− 8%	0%	+ 0%	− 8%
к декабрю 2014	− 16%	− 36%	− 5%	+ 13%	− 32%