Итоги и планы. Новый год на Retail.ru
Retail
Исследования и рейтинги
Кризис. Точка бифуркации
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
Общеотраслевое
Открытия и закрытия магазинов
27 ноября 2020, 10:20 5337 просмотров

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы. Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

Фото: Geshas/shutterstock.

Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.
  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.
  • По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

  • Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.

Коммерческие условия

  • В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–6

Товары для дома (<1 500 м²)

0–10 000

6–10

Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)

6 000‒15 000

2,5–5

Спортивные товары (1 200–1 800 м²)

6 000‒12 000

6–8

Детские товары (1 200–2 000 м²)

6 000‒12 000

7–9

Операторы торговой галереи:

Якоря более 1 000 м²

0–12 000

4–12

Мини-якоря 700–1 000 м²

0–14 000

6–12

Мини-якоря 500–700 м²

0–16 000

6–12

300–500 м²

0–25 000

5–12

150–300 м²

8 000–18 000

6–14

100–150 м²

16 000–36 000

10–14

50–100 м²

25 000–80 000

12–14

0–50 м²

45 000–100 000

12–14

Досуговые концепции:

Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)

4 000–8 000

10–14

Кинотеатр (2 500–5 000 м²)

0–6 000

8–12

Общественное питание:

Food -court

45 000–120 000

12–15

Кафе

15 000–90 000

12–14

Рестораны

0–25 000

10–12

* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов. Источник: Knight Frank Research, 2020.

Бренды

  • В текущем году на российский рынок вышло 12 новых брендов, за аналогичный период 2019 года – 26. 50% новых ретейлеров представлены профилем «одежда, обувь, белье». При этом стоит отметить, что, в отличие от прошлых лет, более 50% из открытых брендов имеют планы активного развития и намерены открывать больше, чем один магазин на всю страну. В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2020 года доля ценовых сегментов распределились поровну (50% средний/ниже среднего, 50% выше среднего/премиум).

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

Бренд

Страна происхождения

Профиль

Ценовой сегмент

1

UFC Gyms

США

Фитнес клуб

Выше среднего

2

Filorga

Франция

Косметика и парфюмерия

Выше среднего

3

Suitsupply Woman

Нидерланды

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

4

The North Face

США

Одежда / Обувь / Белье

Средний

5

Ereda

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

6

Jysk

Дания

Товары для дома / Интерьер

Ниже среднего

7

Boss Woman

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

8

Weekday

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

9

Paulig Café&Store

Финляндия

Общественное питание

Средний

10

Patrick Roger

Франция

Продукты

Выше среднего

11

Adidas Terrex

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Средний

12

&OtherStories

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

Источник: Knight Frank Research, 2020.

Статья подготовлена компанией Knight Frank

Источник: Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы  Telegram  и  Яндекс.Дзен , чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Как снизить расходы на энергоснабжение торгового и...
1582
Отставка правительства, уходы с рынка, новые форма...
4370
Компания повысила эффективность управления транспо...
25
Устойчивое развитие в проектах крупных ритейлеров.
3501

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы. Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

Фото: Geshas/shutterstock.

Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.
  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.
  • По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

  • Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.

Коммерческие условия

  • В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–6

Товары для дома (<1 500 м²)

0–10 000

6–10

Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)

6 000‒15 000

2,5–5

Спортивные товары (1 200–1 800 м²)

6 000‒12 000

6–8

Детские товары (1 200–2 000 м²)

6 000‒12 000

7–9

Операторы торговой галереи:

Якоря более 1 000 м²

0–12 000

4–12

Мини-якоря 700–1 000 м²

0–14 000

6–12

Мини-якоря 500–700 м²

0–16 000

6–12

300–500 м²

0–25 000

5–12

150–300 м²

8 000–18 000

6–14

100–150 м²

16 000–36 000

10–14

50–100 м²

25 000–80 000

12–14

0–50 м²

45 000–100 000

12–14

Досуговые концепции:

Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)

4 000–8 000

10–14

Кинотеатр (2 500–5 000 м²)

0–6 000

8–12

Общественное питание:

Food -court

45 000–120 000

12–15

Кафе

15 000–90 000

12–14

Рестораны

0–25 000

10–12

* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов. Источник: Knight Frank Research, 2020.

Бренды

  • В текущем году на российский рынок вышло 12 новых брендов, за аналогичный период 2019 года – 26. 50% новых ретейлеров представлены профилем «одежда, обувь, белье». При этом стоит отметить, что, в отличие от прошлых лет, более 50% из открытых брендов имеют планы активного развития и намерены открывать больше, чем один магазин на всю страну. В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2020 года доля ценовых сегментов распределились поровну (50% средний/ниже среднего, 50% выше среднего/премиум).

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

Бренд

Страна происхождения

Профиль

Ценовой сегмент

1

UFC Gyms

США

Фитнес клуб

Выше среднего

2

Filorga

Франция

Косметика и парфюмерия

Выше среднего

3

Suitsupply Woman

Нидерланды

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

4

The North Face

США

Одежда / Обувь / Белье

Средний

5

Ereda

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

6

Jysk

Дания

Товары для дома / Интерьер

Ниже среднего

7

Boss Woman

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

8

Weekday

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

9

Paulig Café&Store

Финляндия

Общественное питание

Средний

10

Patrick Roger

Франция

Продукты

Выше среднего

11

Adidas Terrex

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Средний

12

&OtherStories

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

Источник: Knight Frank Research, 2020.

Статья подготовлена компанией Knight Frank

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/articles/knight-frank-itogi-2020-goda-na-rynke-torgovoy-nedvizhimosti-moskvy/2021-01-18


public-4028a98f6b2d809a016b646957040052