В числе последних тенденций ритейла – интерес к регионам, в том числе к небольшим городам. Сети, которые раньше развивались только в городах от 500 тысяч человек, теперь в своих планах озвучивают города от 100 тысяч человек. В марте 2012 года портал ShopAndMall.ru проводил новый опрос среди читателей на тему: «Какие торговые центры нужны в городах населением до 200 тысяч человек?» Участники рынка и эксперты разошлись во мнениях.
Почти половина опрошенных (46,1%) высказались в пользу дисконт-центров, в которых по низкой цене распродаются складские остатки, нераспроданные партии товаров – одежда, обувь, бытовая техника и прочее. Поровну голосов – 16,5% – набрали варианты «специализированные торговые центры» и «любые качественные торговые площади». 11% читателей отметили, что небольшие города нуждаются в ТЦ с широким спектром товаров и услуг.
На предпоследнем месте по популярности оказались торговые центры со значительной долей развлечений (5,5%), и меньше всего человек (4,4%) проголосовало за торговые центры с товарами повседневного спроса, которые эксперты, напротив, отмечают как самые оптимальные.
С результатами опроса не соглашается Дмитрий Онофрей, менеджер проектов отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International: «На наш взгляд, специализированные и дисконт-центры необходимы на рынках с высокой конкуренцией, которой еще нет в небольших городах (если не говорить о Московской области). То же самое касается развлечений – небольшой фудкорт и досуговая зона будут востребованы в подобном городе, но огромный развлекательный центр не получит необходимого потока клиентов, т.к. во-первых, есть ограничения по доходам населения, а во-вторых – по потребительским предпочтениям».
Что касается концепции торговых центров в небольших городах, то развитие торговли должно происходить постепенно. Эксперт Дмитрий Онофрей объясняет: «Чем меньше город, тем более базовые потребности должна удовлетворять торговля. То есть на первом месте должен стоять супермаркет с зоной сопутствующей торговли и услуг (аптека, ателье, хоз. товары и т.п.). Затем появляются одежда и обувь, детские товары, бытовая техника. Развлекательная зона в небольших региональных торговых центрах обычно ограничивается единственным кафе. Перечисленных арендаторов вполне достаточно, что заполнить объект арендуемой площадью 5–15 тысяч кв.м.
В городах-»стотысячниках», которые расположены в промышленно-сырьевых регионах или в зоне влияния мегаполисов, местный рынок в состоянии поглотить торговый центр большего объема – арендуемой площадью 20–40 тысяч кв.м. В подобном торговом центре может быть несколько «якорей» и самостоятельная развлекательная зона с фудкортом и кинотеатром.
Во многих городах с населением до 200 тысяч человек есть 1-2 концептуальных торговых центра арендуемой площадью 10-20 тысяч кв.м каждый, в то время как в городах до 50 тысяч человек нередко нет ни одного современного торгового центра (например, в городе-спутнике Москвы Дзержинском)».
Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин рассказывает о том, как определить ценовую политику и состав арендаторов при разработке концепции торгового центра в небольшом городе: «Ценовая политика зависит от состава арендаторов, который, в свою очередь, определяется несколькими показателями: наличием уже присутствующих арендаторов в регионе, их востребованностью, а также покупательской способностью населения. Если в городе не представлены федеральные ритейлеры, то это может говорить либо об отсутствии в городе качественных объектов, либо о плохой покупательской способности населения. В России на сегодняшний день ситуация достаточно плачевная, и брендов на рынке представлено достаточно мало, около 800 ритейлеров. Например, даже в Москве при относительно высоком уровне доходов в своей массе популярны бренды среднего уровня и среднего +. С одной стороны, учитывая российский менталитет, люди хотят покупать больше и считают это занятие определенным видом досуга, но с другой стороны, скромные доходы не позволяют им осуществлять желаемые покупки».
Эксперты отмечают, что очень большое значение имеет близость небольшого города к крупному центру. Дмитрий Онофрей, Praedium Oncor International отмечает, что на торговую недвижимость небольших городов влияют не только столичные города, но и просто более крупные соседи: «Например, в Московской области покупатели из города Луховицы до недавнего времени активно совершали поездки в Коломну за 20 километров в местный РИО. В регионах ситуация похожая – обычно в столице региона торговля развита лучше всего, и жители окружающих городов периодически совершают покупки именно в столицы. По мере того как в небольших городах открываются собственные торговые центры, часть местной аудитории становится лояльной именно им. Соответственно зона охвата региональных и суперрегиональных торговых центров в долгосрочном периоде постепенно уменьшается».
Дмитрий Золин, LCMC, замечает, что принимать во внимание нужно не только географическую близость, но и степень транспортной доступности городов: «Так, например, торговые комплексы, располагающиеся в городах Подмосковья в радиусе 150-200 км от Москвы с удобными транспортными сообщениями (экспресс ж/д, автобусные маршруты и т.д.), конечно, будут чувствовать на себе конкуренцию со стороны крупных торговых центров Москвы. Также можно сказать и про Урал, про Сибирь: чем дальше местоположение населенного пункта от столицы, тем выше развита мобильность населения. Если говорить про Северо-запад, особенно про Кольский полуостров, население там также любит путешествовать в крупные города (Мурманск), и, конечно, зависит это, в первую очередь, от существующей транспортной доступности и наличия хороших автодорог.
Если город расположен близко к крупному центру с существующими там торговыми центрами, остается вариант торгового комплекса микрорайонного охвата. Нехватка таких торговых площадок (повседневного спроса, с наличием супермаркета, торговой галереей, сервисом услуг) наблюдается даже в Санкт-Петербурге и в Москве. В Москве площадь такого торгового центра может составить 20 тысяч кв. м, а например, в Твери – 5 тысяч кв. м».
Что касается ставок аренды, то они зависят от многих факторов – уровня социально-экономического развития города, конкуренции, расположения объекта, параметры помещения, считает Дмитрий Онофрей, Praedium Oncor International. «Бывают случаи, когда собственники формируют ставки не от спроса, а от предложения. Т.е. когда строится абсолютно новый по формату объект, не имеющий конкурентов и привлекательный для федеральных сетей, то ставка аренды в нем может быть на 50% выше, чем в среднем по городу. В среднем, ставки аренды в современных торговых центрах в городах с населением до 200 тыс. чел. находятся в диапазоне 900-2000 руб./кв.м/год в региональных городах, и 1000-3000 руб./кв.м/год в Московской области (плюс коммунальные расходы, НДС либо включен, либо применяется упрощенная система налогообложения)», – комментирует эксперт.
