Мы в «Отелит» выделили несколько блоков того, с чем сталкивается собственник в отношениях с арендаторами и обслуживании объектов. Если хоть один из них относится к вам, то стоит узнать об управляющих компаниях.
- Ротация арендаторов.
- Простой помещения.
- Невысокая арендная ставка.
- Частые ремонт в помещении.
- Ежедневные звонки от арендаторов из-за мелких поломок.
- Юридическое оформление сделок.
- Подача налоговой отчетности.
- Ведение бухгалтерии по объекту.
В большинстве случаев, если у собственника более трёх помещений, то без управляющей компании невозможно эффективно решить все задачи, чтобы получать максимальную прибыль.
В ряде случаев она обходится владельцу помещений в ноль рублей. Это происходит за счет того, что с приходом профессионалов, качество помещения арендаторов повышается, а значит и растет арендная ставка. В итоге содержание управляющей компании укладывается в сумму, на которую увеличивается плата за кв м.
На примере компании «Отелит» рассмотрим, какие проблемы и как решают подобные организации.
Полноценный штат сотрудников — это все, кто осуществляет ремонт помещения (сантехники, электрики, монтажники, пожарный), управляющие, бухгалтеры, маркетологи, продажники, а также отдел согласования, аренды, развития (если есть планы). В общей сложности это около 60 сотрудников, которые занимаются содержанием объекта и увеличением его доходности.
Главный ресурс — это специалисты. Каждый из них выполняет свою роль. Если объект сложный, где несколько арендаторов, значит обязательно есть ротация. И здесь мы встречаемся с одним из основных подразделений — отделом аренды.
На объектах арендаторы часто заезжают и выезжают. И от того, насколько быстро находят нового арендатора, зависят убытки собственника. Часто устранения месяца простоя покрывает все затраты на управляющую компанию. А по нашему опыту, некоторые помещения пустуют годами. У компании «Отелит» за 17 лет работы накопилась база арендаторов из 11 000 контактов федеральных сетей и местного бизнеса. Так, арендатора можно найти быстро и даже заранее сформировать очередь.
Именно отдел аренды подбирает оптимальные ставки, анализируя рынок, запросы арендаторов и учитывая сферу бизнеса и локацию.
Работа капитального объекта подразумевает регулярные проблемы с техническими условиями помещений и мелкими ремонтными работами. Если вы не готовы решать такие задачи самостоятельно и каждый день направлять специальные службы на объект, вникать в запросы арендаторов, то здесь нужны регулярные рабочие. Управляющая компания обеспечивает полную эксплуатацию объекта. Также выполняет профилактику и вовремя реагирует, а значит объект всегда находится в хорошем состоянии. Так конечный покупатель доволен, арендатор получает прибыль, арендная ставка растет и прибыль собственника тоже.
Неправильное ведение документооборота приводит к дополнительным тратам. На сегодняшний день ведение документооборота: заключение договоров, составление отчетности, ведение счётов — один из основных источников поддержания работы объекта. Этим занимаются юристы совместно с бухгалтерами.
Если у вас уже есть опыт управления, то понимаете, что даже вопрос о распоряжении денежными средствами, поступившими на счёт, не всегда очевиден. Это целая процедура — перераспределение прибыли или получение дивидендов, а может быть инвестиции.
Чтобы выстраивать комфортные долгосрочные отношения с арендаторами нужно постоянно быть на связи. И если вы улетели за границу или не можете подойти к телефону, то начинается неизбежный конфликт. Ведь каждый бизнес требует безотлагательных решений.
Правильная рассадка арендаторов приводит к увеличению трафика клиентов и прибыли. Отдел аренды совместно с маркетинговым определяет концепцию, то есть каких арендаторов посадить рядом, чтобы они не конкурировали, а приносили друг другу дополнительных клиентов.
Мы сами часто поражаемся, какое количество площадей пропадает, создают дополнительные проходы, рассаживают арендаторов так, что часть места пустует и не работает. А это невыгодно никому, ни инвестору, ни арендаторам, ни конечному потребителю. Тогда мы покупаем этот объект, делаем реконцепцию и продаем на 50% дороже.
В отдельный блок задач можно отнести юридические споры. Собственники несут миллионные убытки из-за неправильного оформления сделки, расторжения «нерасторгаемого» договора и других юридических вопросов. Здесь огромный пул работы, начиная от оформления вывоза мусора до общения с инспекциями и установления взаимоотношений с властями.
Это все в совокупности делает объект привлекательным и увеличивает его доходность. Самое главное, что с приходом управляющей компании собственник начинает получать пассивный доход, и появляется время на строительство и покупку новых объектов.
