Что такое новое гастрономическое пространство?
Это современные рынки, которые разбавили гастрономическими трендами. Как правило, это совокупность ресторанов, food court и традиционного рынка в лофт-формате.
На сегодняшний день современные рынки популярны в Москве. Например, Даниловский рынок, Центральный, Усачевский. Часто их создают на месте старых традиционных рынков, где десятилетиями формировался трафик покупателей.
От «старого» рынка, помимо фуд зон, новый формат отличается целевой аудиторией. Он рассчитан как на людей из категории средний плюс и выше среднего, так и на туристов, которым хочется «поглазеть» на достопримечательности столицы. Чтобы удовлетворять запросам посетителей, дизайн фудмаркета должен быть стильным, современным и дорогим. Также отличие – это более высокие цены. Средний чек варьируется от 600–700₽ до 2-3 тысяч ₽, по данным Коммерсанта.
Ситуация с рынками в регионах (на примере Новосибирска)
В 90-х годах был период, когда традиционные рынки были популярны среди покупателей. Теперь в каждом районе и жилмассиве есть супермаркеты, которые предлагают продукты неплохого качества по низкой цене. Поэтому состояние некоторых рынков сегодня становится плачевным.
Новосибирские рынки: Октябрьский, Ленинский, Центральный и другие до сих пор представлены в традиционном виде. Их целевая аудитория – это пожилые люди, которые не могут посещать более дорогие форматы, либо ходят на рынки по привычке. Многие из них ходят на рынки за общением.
Мобильному населению удобнее ходить в супермаркеты. Они уже не видят смысла куда-то ездить, когда можно зайти в магазин формата «у дома».
Насколько готовы регионы?
Во всех крупных городах-миллионниках, как и в Новосибирске, ситуация похожа. Девелоперы видят успешные проекты, такие как «Депо. Москва» в столице и надеются их продублировать с таким же успехом в своих городах.
Но не всё так просто. На примере «Депо. Москва», нужно 75 гастрономических корнеров и 140 лавок со свежими фермерскими продуктами. В регионах такая история сложно реализуема по следующим причинам:
• У большинства региональных девелоперов нет такой большой базы арендаторов;
• Сами арендаторы в регионах не всегда готовы вставать в объектах, где пересекаются товарные категории. Это связано с тем, что трафика недостаточно на то, чтобы обеспечить выручкой несколько арендаторов с одинаковыми категориями товаров;
• Так как в крупные фудмаркеты работают со скоропортящимися продуктами, нужен трафик от 15 тысяч человек в день. Для регионов это неподъемная цифра даже в центре города рядом с метро;
• Помимо особенностей потребления, есть технические моменты: большая площадь помещения, количество парковочных мест и другие. В небольших городах меньше зданий и мест, которые смогут ответить таким потребностям.
Очевидно, что рынок и покупательская способность Москвы отличается от местного. Поэтому успех региональных проектов такого масштаба сложно спрогнозировать. Даже в Москве с её объемами трафика есть провальные примеры.
Попытки повторить формат «Депо» в Новосибирске
В Новосибирске пытались сделать Крестьянский рынок. Если рассматривать его с точки зрения инвестиций, то проект, на наш взгляд, неудачный. По плану должен был быть современный фермерский рынок, а получился очередной пример традиционного. Кажется, что молодёжи «не объяснили», чем новый формат привлекателен, поэтому проект не удался.
С точки зрения экономики объекта, площади использовались неэффективно, трафика было недостаточно. Поэтому получилась неудачная креолизация.
Крестьянский рынок в Новосибирске — не единственный проект, пытающийся повторить фудмолл. Но все эти истории заканчивались тем, что выгоднее сдать помещение «Пятёрочке», а в прикассовую зону посадить нарезку из арендаторов.
Мы встречали девелоперов, которые думают: «Раз супермаркетам локация не интересна, можно сделать рынок» и надеются, что смогут заработать больше.
На наш взгляд, это ошибочное мнение для любого регионального девелопера. На примере Новосибирска: арендная ставка супермаркетов около 1 000 ₽ за квадратный метр, а для отдела на рынке около 2 500 ₽. Кажется, что выгоднее сделать рынок. Но есть важная ремарка: на рынке около 60% площадей арендопригодные, остальное – это коридоры, проходы, общие зоны. Также на рынках нередко происходит ротация, нужно заключать договоры с новыми арендаторами, требуется постоянное обслуживание объекта, нужно решать текущие вопросы с арендаторами. Поэтому часто сотрудничать с супермаркетами выгоднее и надёжнее.
В регионах нет потенциала масштабного распространения нового гастрономического пространство. Успешные проекты, конечно же, будут, но единично и с большими рисками. Инвестору нужно понимать, что это нестандартный формат и, в большей степени, его реализуют «для души», а не для денег.
