Цикл аренды складов в РФ вырос в четыре раза

Рост числа свободных складских площадей до 2% изменил рыночную динамику: арендаторы теперь тщательно сравнивают предложения, тогда как год назад им приходилось конкурировать за ограниченное количество объектов. Это уже привело к снижению ставок на склады класса, А в Петербурге на 2%, а в Москве к концу года ожидается падение цен до 3,7%. Об этом говорится в совместном обзоре «ПЭК:3PL», NF Group, Core. XP, Molcom, Invest7, «О’кей», «Свеза» и Ahmad Tea.

metamorworks/Shutterstock/Fotodom

Согласно результатам исследования, средний цикл сделок по аренде качественных складских площадей в России вырос с 22 дней до трех месяцев за январь—июль 2025 года, что в четыре раза выше показателей предыдущего полугодия. Такие данные привел директор «ПЭК:3PL» Иван Масалов на основе анализа данных от аналитиков, операторов и грузовладельцев. Он подчеркнул, что одна из причин сложившейся ситуации — рост количества вакантных площадей.

Аналитики NF Group выяснили, что в Московском регионе доля свободных складов увеличилась с 1,29% в сентябре 2024 года до 2,7% в марте 2025-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области уровень вакансии по итогам первого полугодия вырос в два раза, до 4,2%.

«Свободные площади появились, но их объем не критичен. Сделки продолжают заключаться, особенно в Московском регионе, где спрос остается стабильно высоким», — подчеркнул Константин Фомиченко, партнер NF Group.

Тем не менее, на фоне повышения вакансии началась корректировка арендных ставок. В Санкт-Петербурге тарифы на склады класса, А снизились на 2%, до 10 тыс. руб. за кв. м triple net, сообщил Bright Rich. В Москве NF Group прогнозирует снижение тарифов на 3,7% до конца года, до 12 тыс. руб за кв. м. Но главное — рост вакантности, хоть и незначительный, позволил арендаторам тщательнее выбирать объекты.

«Раньше сделка занимала 1–2 месяца, сейчас — до 3–4. Рынок стал более зрелым: компании ищут решения, которые полностью соответствуют их бизнес-целям», — отметил Константин Фомиченко.

Директор по логистике «О’кей» Игорь Шацкий подтвердил, что игроки рынка тщательнее выбирают объекты. Он добавил, что для мультитемпературных складов цикл подбора также увеличился из-за изменения требований технической оценки инженерных систем, которая добавляет 10–20 дней к комплексной проверке перед сделкой.

А по словам коммерческого директора «Молком» Евгения Смирнова, сроки заключения сделки на площади 3–10 тыс. кв. м выросли до 1,5–3 месяцев. Однако для небольших помещений (около 300 кв. м) цикл остался прежним — порядка двух недель.

Еще одна причина роста цикла сделок — удлинение переговорных процессов. Бизнес стал детальнее прорабатывать условия и анализировать риски, что увеличивает сроки принятия решений, пояснили аналитики Core. XP. А директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин считает, что рынок достиг баланса.

«Ажиотаж со стороны крупных арендаторов — федеральных сетей, маркетплейсов, логистических операторов — снизился, темпы ввода новых площадей замедлились — сейчас спрос и предложение уравновешены», — заключил он.

Не менее значимая причина повышения цикла сделок — охлаждение спроса на рынке, подчеркнул Иван Масалов. По его словам, сокращение числа потенциальных арендаторов постепенно смещает баланс в их пользу. Это связано с замедлением экономики, дорогостоящим банковским финансированием и, как следствие, пересмотром планов развития компаний.

Особенно заметно снижение активности крупных игроков — маркетплейсов и торговых сетей, которые раньше обеспечивали основной спрос на складские площади. Большинство их сделок проходило в формате build-to-suit, который подразумевает строительство под конкретного арендатора с учетом его требований. Однако сейчас этот сегмент временно замер, пояснил Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7.

Исключением стал Wildberries, который из-за паузы в собственном строительстве резко увеличил объем аренды складов. В Московском регионе компания заняла многие крупные объекты (20–50 тыс. кв. м), а в Санкт-Петербурге — 24 тыс. кв. м класса, А, привел данные Александр Перфильев.

Еще одна тенденция — рост числа отказов от сделок. Компании теперь рассматривают несколько вариантов и часто отказываются от одних площадей в пользу других. Иван Масалов отметил: многие арендодатели пока не готовы снижать цены, из-за чего переговоры затягиваются, а часть сделок — срывается. Некоторые компании и вовсе приостанавливают аренду, ожидая дальнейшего снижения ставок.

На этом фоне растет спрос на услуги 3PL-операторов. Грузовладельцы все чаще выбирают аутсорсинг, чтобы переждать неопределенность и не брать на себя долгосрочные арендные обязательства, пояснил Иван Масалов. По данным «ПЭК:3PL», в марте—мае 2025 года спрос на комплексную складскую логистику вырос на 12% год к году. Кроме того, тарифы на ответственное хранение у операторов часто ниже рыночных ставок аренды. Например, в Москве показатель составляет в среднем 10–11 тыс. руб. за кв. м против 12 450 руб. за кв. м на склад класса А.

«Яндекс Маркет» запустил 18 новых транзитных складов

Организация дистанционной торговли и поддержка в «1С»

Как «1С» помогает ритейлерам принимать оплату через систему быстрых платежей