Nikoliers: в ближайшие два года объем спроса на складскую недвижимость в России ожидается на уровне 4,0–4,6 млн кв. м.

По словам аналитиков, активизация спроса на склады произойдет в 2027 году, однако обновление рекордного показателя маловероятно.

KOTOIMAGES/Shutterstock/Fotodom

По данным Nikoliers, диапазон ожидаемого годового объема спроса в периоде 2026—2027 гг. на складскую недвижимость в России может составить порядка 4,0–4,6 млн кв. м, что на 20–30% меньше по сравнению с рекордным средним значением за 2023—2024 гг., но по-прежнему превышает уровень доковидного периода. На объем спроса в ближайшей перспективе отчасти будет влиять охлаждение деловой активности игроков в 2025 г., что формирует эффект отложенного спроса, когда игроки, в ожидании более лучших экономических и отраслевых условий, приостановили свою активность и будут реализовывать свои потребности постепенно в будущем. Ключевым рынком-концентратором спроса остается Московский регион — 50–55% от спроса. Лидерами в распределении спроса останутся маркетплейсы, однако их доля, несмотря на сохранение двузначных темпов роста онлайн-продаж, будет ниже, чем в 2021—2024 гг.

По итогам 2025 г. объем сделок на рынке складской недвижимости в России составил 3,3 млн кв. м, что в 1,6 раз меньше значения, достигнутого в 2024 г. Основными причинами снижения спроса являются приостановка региональной экспансии маркетплейсов — главного драйвера спроса последних лет — и снижение количества заключаемых сделок BTS-аренды. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. объем сделок аренды и продажи со складами увеличится на 15–25% (до 3,7–4,0 млн кв. м) на фоне потребности маркетплейсов и федеральных продуктовых сетей соответствовать спросу на их товары и услуги, однако более заметная активизация рынка ожидается в 2027—2028 гг. Отложенный спрос, накопленный в 2025—2026 гг., начнет реализовываться на фоне общего оживления экономической активности, при этом объем сделок зафиксируется на уровне выше 4 млн кв. м ежегодно, что все же на 27% ниже рекордного 2023 г.

Исходя из официальных макроэкономических и отраслевых данных, в ближайшие два года ожидается рост всех ключевых отраслей, при этом наибольшая, двузначная, динамика будет зафиксирована на рынке онлайн-торговли (до 21% за год), что позволит данной отрасли сохранить свое лидерство в распределении спроса на складские мощности. Ожидаемые положительные темпы роста бизнеса розничной торговли (до 4% за год), обрабатывающей промышленности (до 4% за год) и грузоперевозок (до 3% за год) означают сохранение потребности в увеличении складских мощностей со стороны представителей данных отраслей.

При этом объем ввода складских площадей в России в 2026—2027 гг. остается внушительным. В 2025 г. объем ввода составил 7 млн кв. м площадей, и в 2026 г. ожидается повторение данного результата (7 042 тыс. кв. м) с последующим снижением в 2027 г. до 6 086 тыс. кв. м. Значительные объемы ввода складской недвижимости объясняются высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей в предыдущие годы, которые развивали качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов. На фоне больших объемов нового девелопмента и снижения деловой активности уровень вакантности может увеличиться и достичь пика своего цикла в 2026 г. до 4% с последующим снижением до 3% к 2027 г. на фоне активизации спроса и чистого поглощения.

«В 2026 г. смягчение денежно-кредитной политики и умеренное оживление деловой активности создадут несколько более благоприятный фон. Однако сохраняющаяся дороговизна финансирования ограничит стимулирующий эффект, отложив существенное оживление рынка складской недвижимости до 2027 г. Объем ввода останется на рекордном уровне в 7 млн кв. м при сбалансированной структуре между BTS и спекулятивным девелопментом. Поскольку чистое поглощение будет отставать от предложения, тренд на рост вакантности продолжится, оказывая давление на ставки аренды. В таких условиях ключевыми требованиями к игрокам станут клиентоориентированность и фокус на операционной эффективности активов», — рассказал региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.

Nikoliers: стрит-ритейлСанкт-Петербурга продолжит трансформироваться

Nikoliers: в 2025 году в Санкт-Петербурге открылось 4 новых ТЦ