Аналитики консалтинговой компании Core. XP подготовили отчет по складскому рынку регионов России с января по август (включительно) 2023 года, который продолжает демонстрировать новые рекорды.
senivpetro/Freepik
По данным Core. XP, спрос текущего года продолжает расширять географию и охватывает новые города и регионы. Например, были заключены крупные сделки по строительству складских зданий под заказчика в таких городах, как Омск, Оренбург, Саратов и др., где объемы текущего качественного предложения не превышают нескольких сотен кв. м, и новые объекты станут крупнейшими на этих рынках. Согласно исследованию, 1,5 млн кв. м сделок было закрыто на складских рынках регионов России, включая Санкт-Петербург, в январе — августе 2023 года.
География сделок в январе—августе 2023 г., тыс. кв. м: Санкт-Петербург — 378; Саратов — 135; Омск — 130; Оренбург — 129; Казань — 123; Пермь — 115; Екатеринбург — 107; Тюмень — 104; Уфа — 93; Новороссийск — 48; Краснодар — 47; Нижний Новгород — 40; другие города — 42.
В настоящий момент складской рынок переживает новую волну активной региональной экспансии. Первые шаги по выходу на рынки регионов России были сделаны еще в 2000-х годах и связаны преимущественно с самостоятельным строительством складов под собственные нужды в умеренных объемах ввиду дефицита предложения. Ранее активность в основном исходила от продуктовых ритейлеров и была сосредоточена на ключевых рынках городов-миллионеров.
Аналитики отметили, что сейчас новым драйвером выступает онлайн-ритейл, активно расширяющий регионы присутствия и запускающий новые сортировочные и фулфилмент-центры для увеличения скорости и качества доставки. Классический оффлайн-ритейл также по-прежнему активен на региональных рынках этот сегмент сформировал почти пятую часть (18%) всего объема сделок.
По итогам 8 месяцев 2023 г., игроки e-commerce арендовали/купили 1 млн кв. м складской недвижимости класса А. Это 69% всего объема сделок. До конца года ожидается закрытие еще 1,2 млн кв. м сделок. Сохраняются запросы как на традиционные логистические хабы (например, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и др.), так и «менее логистически популярные» города (Кемерово, Сургут и др.).
Как и прежде, основной объем продолжат формировать сделки по типу built-to-suit. При этом реальный спрос на такие проекты может быть еще выше, однако ограничиваться таким фактором, как загрузка девелоперов уже подписанными контрактами. По прогнозам Core. XP, годовой объем сделок со складской недвижимостью станет самым высоким результатом на рынке регионов России за всю историю и составит 2,7 млн кв. м. Предыдущий рекорд принадлежал 2021 году, когда было закрыто 1,6 млн кв. м сделок.
В компании также отметили, что built-to-suit проекты являются основой нового строительства в регионах. В январе—августе 2023 года было построено 753 тысяч кв. м складских помещений. Основной объем нового предложения пришелся на Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург и Воронеж. Ожидается окончание строительства еще 1,2 млн кв. м до конца года. Растет себестоимость строительства из-за роста цен на материалы и оборудование, сложностей с логистикой и удорожания банковского финансирования.
При этом, все ключевые региональные рынки столкнулись с дефицитом доступного предложения. Нехватка площадей при высоком спросе и удорожание банковского финансирования новых проектов отражаются на ставках аренды. Доля свободных площадей на рынках городов-миллионеров не превышает 2%. Ставки аренды на склады класса, А в ключевых регионах составляют в среднем 6 500–6 800 рублей за кв. м в год.
Core. XP: в I квартале 2023 года доля вакантных площадей в столице выросла до 10-летнего максимума
