Привлекает ли российский девелопмент инвесторов?
Вопрос о притоке зарубежных инвестиций остается одним из самых актуальных в сфере недвижимости. Ни один крупный проект невозможно довести до конца без заемного капитала и уверенности, что объект будет пользоваться спросом. Большинство офисных центров класса А арендуют именно международные корпорации, а потому девелоперу важно понимать, как иностранцы оценивают перспективы того, что им придется обосноваться в России.
На днях прошел визит делегации RICS (Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости) из Австрии, в состав которой вошли представители девелоперских и оценочных компаний. Целью визита было посещение и оценка качества реализованных и строящихся объектов коммерческой недвижимости в Москве. Эксперты отмечают, что Россия за последние годы подтвердила репутацию надежного партнера. В основном зарубежных инвесторов привлекает коммерческая недвижимость. Несмотря на существующие риски, международные компании продолжают инвестировать в строительство офисной недвижимости и сектора ритейла.
Один из представителей австрийской стороны член RICS, управляющий директор Bosak Real Estate Consulting CmbH Александр Бозак отметил, что на сегодняшний день офисная недвижимость и ритейл остаются самыми привлекательными сферами для международных инвесторов. А главной проблемой России остается отсутствие прозрачности. Это то, что следует улучшить в ближайшее время. Как только принципы работы рынка станут яснее, риски инвестора соответственно снизятся.
Девелоперы подтверждают, что в черте Москвы офисы гарантируют наилучшую окупаемость. До кризиса рынок недвижимости был перегрет, здание класса А приходилось арендовать за 2000 долл. за кв. м. А когда пришел кризис, цены рухнули до 650 долл. за «квадрат» даже в самых лучших бизнес-центрах. Сейчас цены скорректировались и стали разумнее, однако объекты класса А остаются переоцененными в силу высокого спроса на них и недостатка новых площадей такого уровня.
Что касается жилой недвижимости, то это слишком сложный рынок. Нужно быть настоящим специалистом и иметь большой опыт работы в этой области, чтобы добиться успеха. У жилой недвижимости хороший потенциал, но инвесторы предпочитают работать с коммерческой недвижимостью, которая для них проще и понятнее
Кризис показал, что Россия стала меньше зависеть от Европы. Можно, к примеру, сравнить темпы роста: Евросоюз демонстрирует -0,4 %, в то время как Россия вполне может достичь 3-4 %. Это хорошие показатели. Так что международные компании чувствуют себя достаточно уверенно. Российский рынок недвижимости является одним из самых крупных в Европе и, что самое важное, одним из самых успешных. Согласно недавнему отчету RICS, лучшие показатели по росту арендной ставки и капитализации можно видеть у России и Германии.
Эти данные подтверждаются в отчете члена RICS, регионального директора Jones Lang LaSalle Тим Милларда. В 2011-2012 годах инвестиции в российскую недвижимость составили не менее 8,5 млрд долл. ежегодно. Однако Москва остается основным рынком для инвестиций. Ее доля инвестиционных контрактов за первый квартал 2013 года составила 96 % от общего числа. Москва похожа на государство в государстве. В годы кризиса рынок поддерживали в основном отечественные предприниматели, а сейчас многие зарубежные инвесторы вернулись, особенно крупные международные корпорации. Пакет инвестиций за 2012 год распределился следующим образом: офисы — 40 %, ритейл — 21,2 %, многофункциональные комплексы — 16,3 %, жилье — 8,2 %, гостиничный бизнес — 7,3 % и промышленные площади — 7 %.
Можно отметить тот факт, что региональный инвестиционный рынок развивается медленными темпами. Ситуация постепенно меняется благодаря тому, что в регионах развиваются крупные ритейловые и логистические компании. В больших городах вроде Краснодара, Красноярска, Новосибирска представлены крупные ритейловые компании, такие как IKEA, OBI, Leroy Merlin.
Исходя из комментариев зарубежных специалистов и российских экспатов, видно, что инвесторы готовы активно вкладывать деньги в отечественный рынок недвижимости. Все дело в том, что недвижимость в России обладает наибольшей капитализацией и ликвидностью. И если, скажем, вложения в российские инновационные технологии для инвесторов означают крупные риски, то сделки с коммерческой собственностью почти всегда оборачиваются успехом.
Ирина Аксенова, региональный директор RICS Russia & CIS для РБК Daily
