Дефицита торговых помещений Самара больше не испытывает. Арендные ставки прекратили расти. Осенью 2007 г. в городе планируется открытие еще двух крупных объектов — от местной компании “Виктор и Ко” и шведской IKEA.
Ставки больше не растут
С апреля по август арендные ставки на торговые помещения Самары замерли без движения. Аналитики затрудняются даже определить их изменение в процентах. “Если они и выросли, то неощутимо”, — размышляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. А вот цена 1 кв. м торговой недвижимости за этот период увеличилась примерно на 10-12%, уточняет он. “Более ощутимый” рост цен, по его словам, можно было наблюдать “на самые качественные и востребованные помещения”.
“Этот рост нельзя назвать существенным, в прошлые годы, когда на рынке царил дефицит, цены увеличивались гораздо более значительно”, — отмечает генеральный директор инвестиционной компании “Крон-Инвест” Павел Третьяков. Только за первое полугодие 2006 г. цена 1 кв. м торговой недвижимости выросла в среднем на 20-25%, приводит он пример.
По мнению Винтаева, данная ситуация объясняется тем, что за 2005-2006 гг. было введено большое количество новых площадей и спрос уже насыщен, предпосылок для значительного роста цен и ставок уже нет.
По данным аналитического центра компании “Спектр недвижимости”, на конец августа 2007 г. аренда 1 кв. м в центре города стоила 1000 руб. в месяц, в более отдаленных районах равнялась 700-800 руб. в месяц. Цена продажи 1 кв. м торговой недвижимости в центральных районах города доходила до $2000, а в спальных районах Самары составляла около $1700.
Третьяков добавляет, что в старом центре города, в формирующейся бутиковой зоне на ул. Куйбышева и Ленинградской, были отдельные предложения по $3000-3500 и даже $4000 за 1 кв. м.
Запросы растут
Несколько поменялась за летние месяцы структура потребительских предпочтений. По информации Галины Сорокиной, руководителя управления коммерческой и загородной недвижимости риэлторской фирмы “Горизонт”, сейчас арендаторы все чаще ищут помещения больших метражей, а, например, в I квартале 2007 г. в основном спрашивали площади от 70 до 200 кв. м. “Площади от 3000 до 5000 кв. м и больше, причем на одном уровне торгового центра, нужны преимущественно продуктовым операторам и сетям бытовой техники, — уточняет Сорокина. — Другой востребованный сегодня метраж — от 300 до 500 кв. м”. Третьяков добавляет, что на рынке сохраняется активный спрос и на совсем маленькие площади — от 10 до 50 кв. м, как правило, их ищут мелкие магазинчики, но “такие площади традиционно в дефиците”.
Осенью этого года эксперты ожидают ввод большого количества качественных площадей и прогнозируют изменение ситуации на рынке. Винтаев говорит, что усилится перераспределение арендаторов из тех ТЦ, которые не отвечают современным требованиям, в новые объекты. С ним соглашается и Третьяков. “Наконец настанет момент, когда рынок торговых площадей будет расти уже не только количественно, но и качественно”, — радуется он.
По словам Третьякова, в Самаре хватает старых торговых центров, которые больше напоминают крытые рынки. Проходимость у таких объектов небольшая. “В таких ТЦ, как, например, ЦУМ "Самара" или "Самарочка", нет развлекательной составляющей, крупных якорей, удобных больших парковок, качественного фуд-корта”, — перечисляет он их недостатки. И говорит, что уже в ближайшее время им надо будет задуматься о реконструкции, “либо они будут безнадежно проигрывать в конкурентной борьбе, несмотря на расположение в самом центре города”.
Насыщение рынка близится
Осенью этого года девелоперы обещают ввести в эксплуатацию сразу два крупных объекта. Как рассказали в пресс-службе компании “Виктор и Ко”, в Самаре появится третий по счету ТРК компании. У “Виктора и Ко” уже работают в городе два крупных ТРК — мегакомплекс “Московский” (120 000 кв. м) и “Мегасити” (58 000 кв. м).
Новый комплекс будет называться “Космопорт”, его общая площадь составит 120 000 кв. м. Сумма инвестиций не раскрывается. Якорными арендаторами станут немецкая сеть электроники и бытовой техники Media Markt и гипермаркет французской сети Auchan, а также магазины сетей “Спортмастер” и “Снежная королева”. Точные сроки открытия “Космопорта” пока не определены, предположительно это произойдет в конце III — начале IV квартала 2007 г.
Еще один крупный торговый комплекс должен открыться в ноябре 2007 г. Это будет молл “Мега” компании IKEA, сообщили в пресс-службе компании. Его общая площадь составит 130 000 кв. м. Якоря уже определены: IKEA, “Ашан”, Leroy Merlin, “M.Видео”. На вопрос об арендных ставках в пресс-службе компании IKEA не ответили, ссылаясь на коммерческую тайну. Сумма инвестиций в “Мегу” равна примерно $150 млн.
По информации генерального директора компании “Индэст-Development” Виктора Антипова, в 2007 г. девелоперские компании заявили о 14 новых проектах торговых центров общей площадью 727 000 кв. м. Сейчас они находятся на разной стадии реализации. Многие участники рынка прогнозируют, что в недалеком будущем ему грозит перенасыщение торговыми площадями.
По данным аналитического центра “Индэст-Development”, в Самаре действует 46 торговых центров, но к качественным объектам можно отнести только 20 из них. В городе сформировано два главных торговых коридора — в районе ул. Ново-Садовой (где находится шесть ТЦ) и Московского шоссе (15 ТЦ). Общая площадь в торговых центрах составляет 585 000 кв. м (в том числе 125 000 кв. м — в специализированных ТЦ).
Нежеланный арендатор
Летом 2007 г. самарский рынок был взбудоражен судебной тяжбой компании “Рамэнка” и местного девелопера “Виктор и Ко”. Сеть “Рамстор”, которой управляет компания “Рамэнка”, перестала работать в ТЦ “Мегасити” (собственник ТЦ — “Виктор и Ко”) 13 июня этого года. Тогда пресс-служба компании объявила, что “Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском” отказался продлить контракт с ритейлером без объяснения причин. В июле “Виктор и Ко” обратилась в самарский арбитраж с требованием к “Рамэнке” освободить помещения в “Мегасити”: заключенный с ней договор аренды истек еще 28 марта 2007 г.
В конце июля “Рамэнка” подала в арбитраж встречный иск к самарскому девелоперу. Истец настаивал на своем праве использовать помещения в ТЦ “Мегасити”, полагая, что это заложено в условиях договора от 29 апреля 2006 г. Возможность продления аренды до 2015 г. предусматривалась прошлым соглашением, заключенным между компаниями.
В конце августа стало известно, что “Виктор и Ко” нашла для “Мегасити” нового арендатора площадей, которые занимал “Рамстор”. 4500 кв. м взяла в аренду Х5 Retail Group и откроет в ноябре супермаркет “Перекресток”. Договор аренды заключен сроком на 10 лет.
Окончательного судебного решения по обоим искам пока нет, его принятие перенесено на 14 сентября, но “Рамстор” уже съехал из “Мегасити”.
