25 июня 2007, 10:32 2030 просмотров

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга растет прежде всего за счет торговли

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга, по оценкам специалистов компании Jones Lang LaSalle (JLL), наряду с рынками 11 других городов-миллионников России становится все более инвестиционно-привлекательным. Если в 2006 г. инвестиции в города-миллионники составили 10-12% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, то в 2007 г. региональный объем инвестиций, по прогнозам экспертов, достигнет 15-20% от общего объема, или 4,5 млрд евро. Екатеринбург к 2008 г., по словам чиновников местной администрации, должен выйти в тройку лидеров по инвестиционной привлекательности.

Потребности купцов

“Основной поток инвестиций придется на объекты нового строительства в сфере торговой недвижимости, — рассказывает председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева. — Только за 2007 г. в Екатеринбурге будет сдано шесть крупных торговых центров и пять торговых комплексов. Ожидается, что в их составе к нам придут новые федеральные игроки: "О'Кей", Castorama и др.”.

По данным аналитика отдела консалтинга и оценки активов компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R ) Юлии Токаревой, с 2004 г. предложение площадей в торговых центрах города увеличилось сначала на 63% в 2005 г., затем еще на 48% к концу 2006 г. Общий объем предложения в крупных ТЦ Екатеринбурга в конце прошлого года составил 683 000 кв. м (сдаваемая площадь — 380 000 кв. м). Наиболее значимыми объектами, открытыми в течение 2006 г., стали торговые центры “Гринвич” (53 000 кв. м), “Мега” (127 000 кв. м), “Карнавал” (57 000 кв. м), вторая очередь ТЦ “Антей” (34 500 кв. м).

В 2007 г. заявлено о выводе на рынок еще около 270 000 кв. м площадей. До конца года запланировано открытие торговых центров “Мегаполис” (общей площадью 30 000 кв. м), третьей очереди ТЦ “Сибирский тракт” (10 500 кв. м), ТРЦ Prisma (100 000 кв. м), второй очереди ТРЦ “Карнавал” (торговой площадью 68 800 кв. м). Реализуется проект компании DVI — ТЦ “Рок-н-Молл” (общей площадью 66 300 кв. м). Таким образом, прогнозируемое предложение площади в торговых центрах Екатеринбурга может составить 950 000 кв. м общей или около 640 000 кв. м торговой площади.

Увеличение предложения составит 39% по сравнению с уровнем 2006 г. Но даже с учетом значительного прироста площадей, по мнению специалистов “Малышева, 73” (девелопер проекта ТРЦ “Гринвич”), в этом году дефицит качественных торговых площадей сохранится. Зато потом ситуация изменится. “К 2009 г. дефицит будет исчерпан. Возникнет дефицит арендаторов, так как факторов, указывающих на значительный рост потребительского спроса и покупательской способности населения, немного. Рынок не сможет переварить такое большое количество крупноформатных ТРЦ”, — считают в компании. Консультанты придерживаются иной точки зрения.

Заместитель директора отдела стратегического консалтинга JLL Полина Жилкина отмечает, что для удовлетворения существующего потребительского спроса, учитывая потенциал рынка и покупательную способность населения Екатеринбурга, необходимо не менее 600 000-700 000 кв. м качественных торговых площадей. Cейчас этот показатель в компании оценивают в 300 000 кв. м.

“Учитывая, что доходы населения динамично растут, через 3-5 лет эти цифры могут быть значительно больше”, — добавляет Жилкина. “Можно много и долго говорить о показателях — количестве квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей, среднем проценте заполняемости ТЦ и т. д. Но важно понимать главное: если объект имеет оригинальную и продуманную концепцию, он будет востребован и у арендаторов, и у покупателей, сколько бы квадратных метров ни приходилось на одного жителя в данном городе”, — поддерживает консультанта генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт” Игорь Суханов.

В качестве одного из перспективных направлений развития формата ТРЦ эксперты JLL считают увеличение доли развлекательного сегмента в комплексах. “Поскольку в структуре расходов населения расходы на развлечения постепенно растут, мы считаем, что наиболее перспективным направлением в ближайшее время будет являться укрупнение и диверсификация развлекательных составляющих в торговых центрах. Из форматов торговли, на наш взгляд, наиболее перспективными являются универмаги, дисконт-центры и ритейл-парки”, — говорит Жилкина. С ней согласен Суханов: “На региональном рынке активно развиваются новые торговые форматы — недавно в Екатеринбурге появился "Первый уральский аутлет", компания "Эконика" переформатирует магазины в обувные каскеты, группа компаний "Оборонснабсбыт" строит первый региональный ритейл-парк”, — приводит примеры эксперт. Кузнецов соглашается, что универмаги — это перспективный формат, но замечает, что пока на рынке Екатеринбурга они практически не представлены.

В “Малышева, 73” указывают еще на один, по их мнению, перспективный сегмент. “В ближайшее время будет спрос на небольшие торговые комплексы "у дома" площадью около 5000 кв. м для повседневного шопинга”, — считают в компании. Управляющий партнер “БК-Недвижимость” Павел Кузнецов указывает на неослабевающий интерес операторов к стрит-ритейлу. “С развитием и увеличением предложения в сегменте торговых центров часть небольших магазинов, возможно, уйдет с улиц в торговые центры, однако сегмент стрит-ритейла будет востребован всегда. Мы наблюдаем большой спрос на магазины, расположенные на проходных улицах. Даже высвобождение площадей из-за закрытия игорных заведений (после вступления в силу закона об игорных зонах) этот спрос не удовлетворит”, — уверен Кузнецов. Его поддерживают в КБ “Ярмарка”: “Все еще пользуются спросом нежилые помещения в жилых домах, так как они отвечают требованиям высокой проходимости и отличаются сравнительно невысокой ценой”. По данным аналитического отдела КБ “Ярмарка”, в мае 2007 г. средняя цена на эти объекты составила 80 000 руб. за 1 кв. м. “Именно в данном сегменте были отмечены максимальные темпы роста, с января по май цена 1 кв. м здесь выросла на 18%”, — приводят статистику риэлторы.

“Залог успешной работы торгового объекта — в грамотном подборе арендаторов”, — напоминает прописную истину Суханов. “В самом развитом в Екатеринбурге сегменте — а именно торгово-развлекательных центрах — мы, как правило, видим стандартный пул арендаторов. В качестве якоря представлен продуктовый супер- или гипермаркет, бытовая техника, DIY. Якорем также может быть магазин спортивных товаров или товаров для детей. Все остальные арендаторы, которые располагаются в торговой галерее, — либо стандартные сетевые операторы, которые присутствуют практически в каждом ТРК в любом регионе, либо местные операторы, которые работают только внутри города, но также развиваются как сети”, — рассказывает Жилкина.

По ее словам, это приводит к тому, что торгово-развлекательные центры в разных городах, не говоря уже об одном регионе, похожи друг на друга, как братья-близнецы. “В крупнейших торговых центрах Екатеринбурга присутствует большинство торговых марок, которые развиваются в региональных городах России. Говорить об уникальности, к сожалению, не приходится, поскольку в целом в России рынок сетевых операторов достаточно ограничен”, — объясняет Жилкина.

“Уникальным набором арендаторов в городе сейчас может похвастаться ТЦ "Мега-молл": там есть магазины, которые представлены в городе в единственном экземпляре”, — вступается за Екатеринбург Токарева. В “Малышева, 73” также обещают удивить рынок набором эксклюзивных арендаторов в третьей очереди ТРЦ “Гринвич”. Компания “Олипс” в трех проектируемых ТРЦ — “Магните”, “Парковом” и второй очереди “Дирижабля” — также обещает нечто особенное.

“Проблему подбора арендаторов можно решить, четко определив, какую нишу на рынке займет тот или иной объект, и точно его позиционировав”, — уверен Суханов. По его мнению, это можно сделать при помощи ценовой политики, подбора ассортимента или создания необычной концепции. “В таком случае можно рассчитывать на целевого покупателя, который знает, зачем он едет именно в этот ТЦ. Пока таких примеров на рынке крайне мало”, — сожалеет эксперт. Но, например, в сегменте строительно-отделочного ритейла он ожидает прихода новичков в лице Castorama, Home Depo, Karauta, Leroy Merlin.

Борьба собственников ТЦ за “своего” арендатора сопровождается качественными изменениями условий аренды. “На рынке арендных отношений имеют место те же тенденции, что и в Москве и других региональных городах: удлинение сроков аренды (с пяти до 15-20 лет), установление практики исключения налогов и операционных платежей из арендной ставки, появление арендных договоров на основе процента с товарооборота и т. д.”, — анализирует Жилкина. По словам аналитика региональных рынков торговой недвижимости России компании C&W/S&R Алексея Алексеева, сейчас в Екатеринбурге средняя ставка арендной платы составляет $626 за 1 кв. м в год, включая НДС. Средние арендные ставки в торговых центрах колеблются от $540 до $780, включая НДС. По его прогнозам, по мере насыщения рынка позиция концептуальных торговых центров укрепится и арендные ставки должны стабилизироваться. Неудачные объекты будут вынуждены снижать арендные ставки или менять концепцию. Кузнецов уверен, что в ожидании насыщения рынка качественными ТЦ ставки аренды будут увеличиваться на 10-20% в год. “Каких-либо резких скачков в ценах ожидать не стоит. Банки сейчас вводят систему ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, да и система лизинга набирает обороты. Это повысит спрос и одновременно увеличит число качественных предложений. В ближайшие 2-3 года ставки аренды разных объектов будут выравниваться. Новые, качественные ТЦ будут расти в цене, а неудачные или устаревшие объекты немного подешевеют для арендаторов либо останутся на том же уровне”, — резюмирует специалист по бизнес-недвижимости КБ “Ярмарка” Дмитрий Кнутарев.

Склады в дефиците

Сдерживающим развитие торговли фактором может стать недостаток логистических мощностей в городе. “Если в других сегментах коммерческой недвижимости объекты уже строятся, то проекты складских терминалов в Екатеринбурге пока только заявляются. На их реализацию понадобится, конечно, меньше времени, чем, например, для строительства ТРЦ,

но все равно — как минимум два года“, — рассказывает аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

Сейчас, по оценкам администрации Екатеринбурга, складская недвижимость занимает 800 000 кв. м, из них 85% — это склады категорий С и D. Дефицит складских помещений чиновники оценивают в 0,9 млн кв. м. Больше всего — примерно 600 000 кв. м — не хватает складов классов А и В.

По сообщению администрации, до 2015 г. вблизи Екатеринбурга должны быть построены склады общей площадью 1,12 млн кв. м. Крупнейшие проекты реализует “Евразия-Логистик”. Компания уже строит комплекс класса А “Логопарк Пышма” площадью 280 000 кв. м (его первая очередь площадью 85 000 кв. м уже сдана) и подыскивает место для второго терминала площадью 250 000 кв. м.

Корпорацией “Абак” уже построена часть логопарка класса А (терминал “Чкаловский”) общей площадью 250 000 кв. м.

Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр (в состав учредителей которого вошли правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, ГУП “Ростэк-Екатеринбург” и крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг (“Урал-Контейнер” и “Лорри”) реализует проект Евроазиатского логистического центра. Он должен открыть международный транспортный коридор и связать Екатеринбург с крупнейшими столицами мира. Общая площадь складов составит около 70 000 кв. м.

Национальная логистическая компания также строит складской комплекс класса А на 40 000 кв. м. Высококлассный объект собирается построить и холдинговая компания “Лидер”. AVS Group заявила о своих планах по строительству 200 000 кв. м складов классов В и В+.

В конце мая в Екатеринбурге был представлен проект международного сельскохозяйственного логистического центра. Предполагается, что помещения класса А займут в нем около 65 000 кв. м. Общий объем инвестиций в этот проект должен составить 260 млн евро. Область планирует привлечь в качестве стратегических инвесторов немецкие компании. Если такое случится, то они станут пионерами среди иностранных инвесторов, вложивших средства в екатеринбургские склады.

Проектов много, но на сегодняшний день завершенных нет, подытоживает директор филиала “НЛК-Екатеринбург” Сергей Герасимчик. Он не опасается возможного перенасыщения рынка, хотя общий объем планируемых объектов почти в два раза превышает существующий дефицит. “Ситуация на рынке будет меняться: будут возрастать требования к классу А, будут пересматриваться и сами проекты. Но, возможно, часть игроков столкнется с проблемами при подборе арендаторов”, — прогнозирует он. С ним не согласен Тухашвили. “Потребность в складах будет возрастать. Только магазинов "Ашан" будет больше в пять раз, а сколько новых торговых операторов еще придет на рынок”, — говорит аналитик.

По мнению Тухашвили, владельцы складов вряд ли столкнутся с проблемами при подборе арендаторов, но можно ожидать стабилизации арендных ставок. По данным члена правления AVS Group Ольги Наумовой, стоимость аренды на складские площади в Екатеринбурге подтягивается к московским расценкам и составляет сейчас около $100 за 1 кв. м в год. По ее мнению, это отрицательно сказывается на рентабельности бизнеса транспортно-логистических компаний. Эксперт наблюдает постоянное повышение цен на складскую недвижимость и услуги складирования, а также рост арендных ставок. По оценкам участников рынка, средний рост цен в этом сегменте рынка составляет 25% в год. “Неоправданно высокие цены на склады при крайне низком уровне развития инфраструктуры — одно из главных препятствий на пути развития рынка транспортно-логистических услуг”, — считает Наумова. Стабилизация ставок и увеличение предложения должны, по мнению эксперта, оживить рынок.

Офисы как везде

По мнению руководителя проектов офисной недвижимости Becar Commercial Property St Petersburg Александра Курочкина, екатеринбургские тенденции развития офисного рынка повторяют общероссийскую практику. Главная из них — бурное развитие сегмента. По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. объем качественных офисов составил 95 000 кв. м, в этом году ожидается пополнение офисов классов А и В до 184 000 кв. м. А до 2010 гг. будет построено еще не менее 350 000 кв. м высококлассных объектов, прогнозируют чиновники. К наиболее значимым относят проекты Уральской горно-металлургической компании “Екатеринбург-Сити” (400 000 кв. м) и “Стражи Урала” (100 000 кв. м), бизнес-центры на месте бывшего ОЦМ от “Ренова-Стройгруп” (100 000 кв. м), третью очередь БЦ “Антей” (110 000 кв. м). “Сейчас на стадии строительства находится более 1,1 млн кв. м площадей в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах (всего — более 60 объектов). Еще больший объем офисов, находящихся в стадии проектирования, поступит на рынок в 2009-2012 гг.”, — делятся цифрами аналитики Уральской палаты недвижимости.

Председатель совета директоров ГП “Корин Холдинг” Андрей Бриль как одну из основных тенденций офисного рынка выделяет постепенный отказ от продажи площадей в бизнес-центрах “мелкой нарезкой”. С ним соглашаются в девелоперской компании “Олипс”, объясняя, однако, почему такая практика до сих пор распространена. “С точки зрения девелопера, такой подход зачастую вполне оправдан — сегодня на рынке существует стабильный спрос на такие площади. Покабинетная распродажа здания доступна довольно широкому кругу лиц”, — говорят в “Олипсе”. По данным компании, покупателями в таких случаях являются не только компании, планирующие использовать офисы для собственных нужд (по экспертной оценке, их около 70%), но и частные инвесторы, ориентированные на продажу по завершении строительства (около 10%) и сдачу площадей в аренду (20%).

“В отдельных случаях девелоперы, реагируя на опасения инвесторов по поводу слишком большого числа собственников, продают минимум этаж, реже предлагают здание целиком. Сейчас, впрочем, увеличивается число компаний, которые не продают офисы на ранних этапах реализации проекта, а ориентированы на получение прибыли от сдачи площадей в аренду. Как правило, такие объекты позиционируются как бизнес-центры класса А или В+”, — говорят аналитики “Олипса”. Как следствие,

на рынке сокращается доля так называемых “частников”, т. е. спекулятивных мелких инвесторов, особенно активно скупавших офисы в прошлом году — из-за резкого скачка цен на рынке жилой недвижимости.

“Сдавать в аренду мелкие помещения от разных собственников в одном бизнес-центре вскоре будет бесперспективно, что приведет к оттоку с этого рынка частных инвесторов”, — полагает Бриль.

Еще одна тенденция, которая, по его словам, наберет силу по мере насыщения рынка к 2012 г., напоминает развитие ситуации в сегменте торговой недвижимости. По мере того как объектов будет становиться все больше, произойдет их дифференциация по качеству, и, как следствие, арендаторы перейдут из старых БЦ в новые, современные. Арендаторов на рынке офисов будет становиться больше, а число покупателей офисной недвижимости станет уменьшаться. “Разум должен восторжествовать, и владельцы компаний должны понять, что покупка собственного офиса — зачастую достаточно недальновидное решение. Как правило, выгоднее арендовать”, — уверен Бриль. Кузнецов утверждает, что эта тенденция уже проявляется на рынке. “Наша риэлторская компания отмечает увеличение интереса клиентов к аренде офисов. Если раньше свыше 70% обращений были просьбы о приобретении офисов, то сейчас их доля постепенно сокращается”, — говорит он.

Специалисты “Олипса” предполагают, что по мере развития рынка коммерческой недвижимости все меньше офисов будет предлагаться в центральных районах города. Пока что центр по-прежнему остается наиболее насыщенной кабинетными предложениями территорией (38,2% от общего объема). На районы, приближенные к центру, приходится 34,4% предложений офисной недвижимости.

Децентрализации, по мнению специалистов “Олипса”, мешают отсутствие проектов бизнес-парков. Девелоперов сдерживают трудно прогнозируемая доходность подобных проектов, а также отсутствие хороших дорог и коммуникаций, объясняет Бриль. Развитие рынка и появление новых форматов должен подстегнуть приход новых участников — в первую очередь западных фондов. “Но пока в Екатеринбурге отсутствуют сделки по схеме sale & lease-back, фонды еще не пришли”, — констатирует он.

Ситуация с ценами и ставками в сегменте офисной недвижимости повторяет положение вещей в сегменте ритейла. По данным “Корин Холдинга”, в качественных бизнес-центрах классов А и В наблюдается рост ставок от 12% до 20% в год. Но из-за стагнации цен в низкокачественных офисах общерыночный рост ставок не превышает 4%. В середине 2007 г. средняя ставка аренды в офисе класса С составляла 600-800 руб. за 1 кв. м, в офисе класса В колебалась в пределах 800-1500 руб. за 1 кв. м в зависимости от месторасположения, в классе А равнялась 1700-2000 руб. за 1 кв. м, включая эксплуатационные расходы.

Цены на покупку офисной недвижимости, по данным аналитического отдела КБ “Ярмарка”, за пять месяцев 2007 г. выросли на 15% — с 74 400 до 85 900 руб. за 1 кв. м. В “Олипсе” уверены, что прошлогодний рекорд цен в этом сегменте (рост на 77%) в этом году не будет побит. “Сохраняющийся дефицит офисных помещений приведет к повышению цен от 30% до 40%”, — полагают специалисты компании.

Гостеприимство на высшем уровне

Главная задача гостиничного сектора Екатеринбурга — обеспечить достаточно номеров для размещения участников саммита глав государств Шанхайской организации сотрудничества (ШОС). Это событие случится летом 2009 г.

Глава комитета по экономике городской администрации Александр Высокинский публично пообещал, что эта проблема будет решена, но путей ее решения не обозначил. Сейчас, по данным комитета по организации бытового обслуживания, номерной фонд города составляет около 6000 номеров в 40 отелях. По подсчетам чиновников, не хватает как минимум 5000 номеров. В комитете не скрывают, что вся надежда — на иностранных игроков. С чиновниками соглашается руководитель филиала Российской гостиничной ассоциации по Свердловской области, директор гостиницы “Свердловск” Игорь Лачугин.

“Развитие рынка пока идет за счет иностранных операторов, которые участвуют в реализации проектов”, — рассказывает Лачугин. Например, основную нагрузку по обслуживанию гостей саммита ШОС, по его мнению, будет нести Hyatt. Эта гостиница строится в рамках проекта “Екатеринбург-Сити” и по плану должна быть сдана в следующем году.

Но если с “обычными” участниками все понятно, то вопрос, куда селить президентов нескольких стран, остается открытым. Первый апарт-отель появится в городе в этом году — во второй очереди “Центра международной торговли Екатеринбург” (ЦМТЕ). Как рассказала представитель ЦМТЕ, дорогие апартаменты расположатся на 19-24-м этажах, но в основном будут рассчитаны на длительное проживание. Запроектированы и пентхаусы, которые, несмотря на активную рекламу, пока не распроданы. В самом ЦМТЕ функционирует единственная пока в городе гостиница “5 звезд” “Атриум Палас Отель”, в которой есть президентский номер. Еще один апарт-отель запроектирован в одной из башен “Екатеринбург-Сити”, но сроки его сдачи не определены.

В “Олипсе” появление в составе новых офисных центров жилых апартаментов и гостиниц считают новой тенденцией гостиничного рынка. “Пока они будут представлены только во второй очереди ЦМТЕ. Но в ближайшие годы продажа апартаментов получит более широкое распространение”, — отмечают специалисты “Олипса”. По их данным, 12% строящихся бизнес-центров заявили о наличии в их составе гостиницы или апартаментов.

Лачугин считает, что доля подобных номеров будет ничтожной и не в состоянии будет удовлетворить спрос делового туризма. Хотя отельер отмечает, что реализуемые проекты смогут решить проблему наполнения города недешевыми гостиницами. “Но есть огромный спрос в сегменте гостиниц, где цена номера за сутки — 1500-1700 руб. За такие проекты пока никто не берется из-за длительного срока окупаемости. Возможно, после развития верхнего сегмента появятся проекты и в наиболее востребованном секторе недорогих гостиниц”, — надеется он. В администрации заверяют, что до 2015 г. в Екатеринбурге появится еще 50 гостиниц “на любой вкус и кошелек” (в общей сложности их будет 90).

Теги:
Поделиться публикацией:
Российская розница на экспорт

В приоритете - Китай

Пять ТЦ, куда ходят не только за покупками

В новых концепциях - фокус на развлечения

EuroShop-2017: ритейлеры на чемоданах

 До крупнейшей отраслевой выставки осталось меньше месяца

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга растет прежде всего за счет торговли