Все в комплексе

Полина Бубенцова, «Новости торговли»

От строительства торговых центров девелоперы перешли к многофункциональным, а вовлечение в решение проблем застройки городов и регионов – комплексное освоение крупных территорий – привело к сотрудничеству с государством и развитию частно-государственного партнерства.

Проблемы нехватки площадей, с которыми постоянно сталкиваются российские девелоперы, достаточно остро обозначились уже к концу 2006 года. К этому времени резервы «уплотнительной» застройки внутри территорий сложившихся городов фактически были исчерпаны, а цены на земельные участки, в частности в столице, перешагнули все мыслимые границы. Архитектурно-планировочные решения и инфраструктура ряда городов, формировавшихся в советскую эпоху, перестали соответствовать потребностям современного горожанина, в частности, отсутствие объектов инфраструктуры в спальных районах, узкие дороги, не выдерживающие возросшего транспортного потока, и т.д. К тому же при высоком спросе на жилую недвижимость в мегаполисах в последние десять-пятнадцать лет отмечается отсутствие крупных инженерно подготовленных территорий для застройки, в то время как, осваивая именно крупные территории, можно оптимизировать затраты на инженерию. Плюсом проекта является более низкая стоимость земли, что возможно вне города. И самое главное – на рынке появились крупные инвесторы, способные освоить территории. В связи с этим интерес к освоению больших участков земли стали проявлять и девелоперы.

КОТ: жилье, инфраструктура, работа, отдых

Основной идеей строительства в современных условиях стало комплексное освоение территорий (КОТ), которое в 2007 году было провозглашено Правительством России новым подходом к решению проблемы жилья. Проекты КОТ нацелены на создание новых городских районов и городов-спутников в крупных российских городах и предполагают выработку и реализацию на определенном земельном участке комплексного и сбалансированного градостроительного решения – жилье, инфраструктура, работа, отдых. Такие проекты будут формировать городскую среду «с чистого листа», включая инженерную подготовку территории, создание коммунальной и транспортной инфраструктуры, строительство жилья, социальных и коммерческих объектов. « Долгое время золотым правилом считалось разделение функций – жилые, рабочие, торговые – между территориями, – говорит учредитель компании Zwarts & Jansma architects (Нидерланды) Рейн Йансма. – Сейчас мы понимаем, что именно комбинирование этих функций является наиболее выигрышным, так как они подкрепляют друг друга. Наши стадионы и спортивные комплексы – это пример подобного подхода: инфраструктуре и доступности объекта уделяется столько же внимания и финансирования, сколько непосредственно спортивной составляющей. Беспроблемый доступ к объекту – это хорошая причина для размещения офисов и магазинов вокруг стадиона. Все эти составляющие дополняют друг друга».

Основные принципы проектов КОТ заключаются в сохранении окружающей среды и использовании современных методов проектирования и строительства. Проекты КОТ направлены на улучшение социально-экономической обстановки и создание точек роста на территориях, служат инструментом для модернизации старопромышленных городов, что является важной задачей для современной России. «Потенциал рынка – порядка 10-15 проектов крупного масштаба в тех городах-миллионниках, где активно растет экономика, – считает директор по связям с общественностью «Ренова СтройГруп» Евгений Красиков. – Число этих городов постоянно растет».

Толчком к реализации комплексного освоения территорий в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье» стало постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В нем были определены меры государственной поддержки. В частности, предусмотрена компенсация по банковским ставкам при создании инженерной инфраструктуры: стоимость инженерной инфраструктуры может достигать до 15% от объема всех инвестиций в проект. В рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 гг.» предусмотрены государственные гарантии РФ по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства. Запланированы поддержка строительства инфраструктуры, в том числе и строительство дорог из федерального и областного бюджетов. Социальные объекты – школы, детские сады, больницы предполагается строить за счет областного и муниципального бюджетов. «Реализация проекта города-спутника для инвестора имеет неоспоримые преимущества: наличие спроса, долгосрочность, господдержка в рамках национальной программы «Доступное и кофортное жилье гражданам России», комплексность и масштабность, диверсификация рисков за счет максимально широкого функционального микста», – говорит директор по консалтингу Praktis СВ Алексей Чижов.

В рамках программы Росстрой наметил строительство более 20 млн кв. м жилья за счет реализации проектов КОТ частными компаниями. По словам начальника Управления развития рынка доступного жилья Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Андрея Чибиса, отбор проектов КОТ проводился на конкурсной основе, при этом рассматривались только предложения, отвечавшие определенным требованиям. Одними из главных условий были общий объем сдаваемого жилья, который должен составлять не менее 1 млн кв. м, период реализации проекта КОТ – не более 10 лет. В проекте должно быть предусмотрено создание полноценной социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры и обеспечение доступности жилья, в том числе за счет использования ипотечных программ, субсидирования граждан, а также строительства определенной доли жилья по доступным ценам. Безусловно, проекты КОТ должны соответствовать принципам устойчивого развития городов. В конкурсе участвовало 39 компаний, из которых в июне 2007 года Росстроем было отобрано 22 экспериментальных проекта КОТ в 17 разных субъектах РФ.

В июле 2007 года в Росстрое была создана рабочая группа по реализации экспериментальных инвестиционных проектов КОТ. «11 отобранных проектов получили государственную поддержку в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 гг.», 7 отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки в размере 900 млн. руб.», – говорит Андрей Чибис.

Наиболее успешно, по словам Андрея Чибиса, реализуются такие проекты КОТ, как город-спутник Кемерово «Лесная Поляна» в Кемеровской области, «Новый город» в Республике Чувашия, «Прибрежный и XVIII » в Республике Татарстан, «Жилая застройка в микрорайоне 5-го района «Терновка» в Пензенской области, «Академический» в Свердловской области, «Жилой район «Волгарь» в Куйбышевском районе г.о. Самара» в Самарской области, «Славянка» в Санкт-Петербурге, «Застройка Северного жилого района г. Благовещенска» в Амурской области.

КОТ требует огромных ресурсов и взвешенных решений по созданию городских микрорайонов, поэтому для эффективной реализации проектов необходим особый механизм – частно-государственное партнерство. Как считают игроки, первым условием реализации такого партнерства должно быть сопадение интересов.

Первопроходцы

Первые проекты КОТ стали своего рода «обкаткой» взаимодействия государства с частными компаниями. Так, «Ренова СтройГруп» реализует на территории Уральского федерального округа (УрФО) два крупнейших проекта КОТ – строительство жилого района «Академический» на юго-западе Екатеринбурга и города-спутника Челябинска «Солнечная Долина». Объем недвижимости, возводимой в рамках этих проектов, превышает 18 млн кв. м и включает торговую, офисную, развлекательную и жилую недвижимость (более 12 млн. кв. м, основную долю составляет жилье среднего и эконом-класса). «Развитие крупных региональных экономических центров, образующихся вокруг традиционных индустриальных городов, возможно за счет реализации масштабных комплексных проектов, сочетающих в себе дружелюбную по отношению к человеку жилую среду и деловую часть, формирующую экономику территории, – говорит директор по связям с общественностью «Ренова СтройГруп» Евгений Красиков.

В 2007 году «Академический» вошел в число экспериментальных инвестиционных проектов, получивших поддержку Правительства РФ. Помимо субсидий на дорожное строительство, проект прошел конкурсные отборы на получение государственных гарантий по кредитам, привлекаемым на развитие инженерной инфраструктуры, а также на субсидирование части процентной ставки по данным кредитам. Проект «Академический» находится в стадии строительства: в октябре 2007 года были заложены 116 тыс. кв. м недвижимости, началось возведение первого жилого квартала (80 тыс. кв. м – жилье эконом-класса), ведется проектирование и строительство инженерных и коммунальных сетей. В 2007 году в районе началось строительство трехкилометрового участка улицы Серафимы Дерябиной – магистрали, связывающей первые жилые кварталы «Академического» с центром Екатеринбурга. Строительство дороги ведется на средства федерального и областного бюджетов, и это пример государственно-частного партнерства в рамках реализации проекта.

Раздел функций и субсидий

Уже выявился ряд проблем в реализации проектов КОТ. «Мы столкнулись с тем, что территории не учитывали потребностей столь масштабных проектов в электро- и газоснабжении, – говорит Андрей Чибис. – Еще одной проблемой является недостаточность финансирования муниципалитетами строительства объектов социальной, коммунально-бытовой и транспортной инфраструктуры, отсутствие необходимой градостроительной документации (проекты планировок и межевания, правила землепользования и застройки территорий, схемы территориального развития, градостроительные планы земельных участков)». Кроме того, к проектам, рассчитанным на десятки лет, – например, «Академический» планируется закончить к 2025 году, – предъявляются требования чрезмерной детализации планировки территорий и проведения межевания территорий, при этом нет необходимости сейчас тратить время и деньги на такую работу – с течением времени могут появиться новые обстоятельства, которые потребуют изменения планов, к примеру, появится необходимость построить вместо склада торговый центр или стадион.

Одна из проблем – девелоперы попадают на местах в чрезмерную зависимость от муниципальных властей. «Например, губернатор поддерживает проект, а муниципальные власти не заинтересованы в нем, так как проект требует финансирования строительства инфраструктуры, а средств в муниципальном бюджете нет, – отмечает Андрей Чибис. – Планировалось, что девелоперы самостоятельно будут строить инфраструктуру, а муниципалитеты выкупать ее у них в рассрочку за счет доходов, полученных от налогообложения объектов недвижимости по их рыночной стоимости. Но введение прогрессивного налога на недвижимость постоянно переносится, хотя по планам, в 2010 году прогрессивный налог уже должен заменить налог на имущество. Кроме того, обнаружилась низкая привлекательность проектов по созданию коммунальной инфраструктуры. В регионах не понимают, что их нужно строить, обслуживать и на этом зарабатывать».

Вместе с тем, опыт масштабного комплексного строительства выявил ряд задач, которые требуется решить для успешной реализации проектов КОТ. Их можно разделить на два основных блока – правовые и экономические. К числу правовых проблем, по словам Андрея Чибиса, относятся: с оздание зон особого градостроительного регулирования, предполагающих особый порядок согласования градостроительной документации, предоставление возможности по передаче полномочий, необходимых для реализации проектов по созданию новых городов и освоению крупных территорий от муниципалитета к субъектам РФ (эти проекты предполагают создание нового муниципального образования, которое часто сравнимо с имеющимся), введение в отраслевое законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) специальных норм, регулирующих отношения «девелопер – застройщик», а также законодательное закрепление понятия КОТ в виде специального предмета правового регулирования (в Градостроительном кодексе понятия КОТ не существует), отсутствие в системе федеральных органов исполнительной власти организационной структуры, специально уполномоченной заниматься вопросами координации реализации проектов КОТ (отсутствие принципа «одного окна»). Еще одна задача правового характера – создание конкретных нормативно-правовых механизмов взаимодействия всех федеральных ведомств, вовлеченных в реализацию проектов КОТ, а также естественных и локальных муниципальных монополий.

В числе задач финансового обеспечения проектов КОТ Евгений Красиков назвал необходимость определить источники финансирования создания объектов социальной и транспортной инфраструктуры (но не определен юридический механизм выкупа объектов инфраструктуры органами муниципальной власти), уточнить порядок распределения средств из федерального фонда регионального развития с целью предоставления возможности регионам-донорам привлекать средства из этого фонда для создания социальной инфраструктуры в рамках проектов КОТ. «У регионов-доноров нет возможности привлекать средства федерального бюджета на социальную структуру – проекты КОТ расположены в экномически развитых регионах, – говорит Евгений Красиков. – Таким образом, все затраты по ее созданию ложатся на застройщика и влияют в итоге на стоимость квадратного метра». Еще одно предложение касается устранения разрыва между долгосрочным характером проектов КОТ и краткосрочностью мер государственной поддержки. В качестве решения этой проблемы предложено проводить отбор проектов для предоставления государственной поддержки не на год, как это делается сейчас, а на более длительный срок.

Высказываются и сомнения по ряду вопросов, связанных с реализацией проектов КОТ. Директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company ( LCMC ) Сергей Богданчиков сомневается, что жилье в новых микрорайонах в регионах будет востребовано: «Почему девелоперы разрабатывают масштабные проекты – понятно: развитие территории в городе требует отселения людей, денег, времени, нервов и т.д. Но кому это жилье будет нужно? Например, в Омске за март не было продано ни одной квартиры, а еще в одном городе уже полтора года как сдан новый дом, где люди постоянно живут только в четырех квартирах. А между тем масштабное строительство набирает силу. В Перми запланирован микрорайон на площади тысяча гектаров, в Иркутске – на порядка 300- 400 га . Большой вопрос – как все это будет развиваться?»

Руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости IRN . RU » Татьяна Калюжная затрагивает вопрос о необходимости измерения емкости региональных рынков перед началом масштабных проектов: «При выходе на рынок большого объема жилья может начаться стагнация или даже откат цен». Это верно и для коммерческой недвижимости, и ситуация с торговыми центрами в Казани это наглядно подтверждает.

Помимо решения задачи увеличения объемов жилищного строительства, комплексная застройка позволяет решить и ряд инфраструктурных проблем старопромышленных городов: снизить нагрузку на существующие автомагистрали, равномерно распределить нагрузку на социальную, инженерную, инфраструктуру, создать социальные объекты и современные места для досуга в реальной транспортной доступности. «Необходима интеграция в естественную городскую среду, поэтому надо действовать в рамках генплана города, – подчеркивает вице-президент ГК «Ташир» Сергей Бадмаев. – Сегодня городская среда должна быть в чем-то ограничена, возможно, в высоту. Необязательно создавать избыточное уплотнение городских территорий – нужно все разумно спланировать. В частности, из 109 га «Сити Парка» в Калуге 48 га не застроены – это рекреационная зона. Интеграция в городскую среду создаст обмен потоками потенциальных покупателей между старыми районами и новыми, а создание «города в городе» опасно тем, что это будет интересно для узкого круга людей, соответственно, проект не привлечет тех финансовых потоков, на которые девелопер рассчитывает».

Города-спутники как контрагенты

Проблема освоения новых территорий стоит очень остро для самого крупного российского мегаполиса, так как свободной земли для развития столицы не осталось, за исключением, пожалуй, территорий выводимых предприятий, что, впрочем, требует немалых затрат на дезактивацию, очистку и пр. Как отметил руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая площадь» Владислав Лукиан, Москва – центральный мегаполис – имеет жесткую центростремительную энергетику. В столичном ареале – 29,3 млн человек. Законодательно закрепленная плотность для Московской области – 340 чел./га (согласно Urban Land Institute , США, рекомендуемая плотность населения – 250 чел./га). ЦАО Москвы занимает 6,5% площади столицы, и здесь сосредоточено 38,4% всех рабочих мест мегаполиса. Ежедневно в Москву приезжают 1,7 млн человек – электропоездом, 720 тыс. – автотранспортом.

Юридически Москва и Московская область являются независимыми субъектами РФ, а де-факто идет стихийное создание агломерации. По словам заместителя гендиректора НИиПи Генплана Москвы Олега Баевского, чтобы уменьшить давление на центр, нужно создавать контрагенты. Столица задыхается от транспортных, экологических и других проблем при косметических попытках их решения. А уже назрела необходимость активных действий. Возможный путь развития – создание городов-спутников, чтобы иметь альтернативные центры для жизни и работы людей, что позволит разгрузить город. «После того как отказались от создания лесопаркового пояса, вокруг Москвы стихийно создалось почти сплошное кольцо застройки, – добавляет эксперт НИиПи Генплана Ксения Ненарокова. – Всего 17% территорий вокруг столицы не входит в состав городских поселений Московской области». В ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) создаются конгломераты коттеджных и дачных поселков. «Но площадь лесов сократилась, изменилась и их конфигурация – леса теперь занимают островное положение, – говорит Ксения Ненарокова. – Такая ситуация вызвана состоянием земельного рынка».

Эксперты предлагают создавать города-спутники в срединной зоне и на границе Московской области (до 100 км ), чтобы произошла децентрализация. Еще в 1950-х годах были попытки таким образом разгрузить мегаполис, но они провалились. А между тем это возможность создавать рабочие места. По мнению заведующего лабораторией градостроительных исследований Мосархитектуры Федора Кудрявцева, хорошей альтернативой Москве может стать ЦКАД: «Чтобы конкурировать, надо жить плотно, а людям жить плотно не хочется».

Европейские столицы развиваются децентрализованно. В частности, по словам Федора Кудрявцева, в Великобритании создавались города-спутники численностью до 250 тыс. человек, хотя первоначально планировалось 30-50 тыс., и Лондон все-таки имеет «зеленый пояс» с достаточно низкой плотностью жителей. В Париже большие рекреационные зоны: город разделен на своеобразные агломерации и имеет 5 спутников. В Ванкувере проводится политика сдерживания развития города. Москва по плотности сопоставима больше с азиатскими городами, чем с европейскими. «Но вот чего давным-давно нет в Европе – это природных ландшафтов, нет полей, что пока есть буквально в 50 км от Москвы, – говорит Федор Кудрявцев. – В Голландии сохраняют сельскохозяйственные земли, может быть, даже вопреки экономической необходимости. Московской области нужно решать, сохранять ли сельскохозяйственные земли, так как уже идет активный перевод их в земли поселений».

Тренд по смещению очагов деловой активности из Москвы в Московскую область проявляется все заметнее. Пока это нерегулируемая хаотичная тенденция, в которой Московская область начинает напоминать лоскутное одеяло, принадлежащее целой группе собственников. Разговоры о перспективах агломерации региона идут не первый год, но за это время проблема не сдвинулась ни на шаг. «Если сейчас не предпринять серьезных действий, то лет через десять застройка дойдет до ЦКАД , – отмечает член Общественной палаты РФ Дмитрий Бадовский. – Только в этом случае ни транспортные, ни экологические проблемы решены не будут». При этом эксперты уверены, что самостоятельно столица и область проблему не решат еще очень долго. «Для Москвы и Московской области нужен трехсторонний договор, где третьей стороной выступят «федералы», – говорит Олег Баевский. «Обсуждение невозможно без лидерства, – согласен с ним Федор Кудрявцев. – А таким лидером должен стать федеральный центр, который посадит за стол переговоров заинтересованные стороны». «Управление и политику нужно привести в соответствие с экономикой и реальностью, – заключает Дмитрий Бадовский. – У Москвы и Московской области не хватит средств на все инфраструктурные проблемы, которые надо решить, следовательно, нужно привлекать бизнес и работать в рамках частно-государственного партнерства».

По материалам практической конференции «Масштабное строительство: инвестиции и девелопмент» (организатор Infor-media Russia) и «круглого стола» «Стратегическое развитие единого Московского региона: проблемы и перспективы интеграции».

ВЫНОСЫ

Проекты КОТ нацелены на создание новых городских районов и городов-спутников в крупных российских городах и предполагают выработку и реализацию на определенном земельном участке комплексного и сбалансированного градостроительного решения – жилье, инфраструктура, работа, отдых.

В июне 2007 года Росстроем было отобрано 22 экспериментальных проекта КОТ в 17 разных субъектах РФ, 11 проектов КОТ получили государственную поддержку.

Комплексная застройка позволит решить ряд инфраструктурных проблем старопромышленных городов: снизить нагрузку на существующие автомагистрали, равномерно распределить нагрузку на социальную, инженерную инфраструктуру, создать социальные объекты и современные места для досуга в реальной транспортной доступности.

ПЛАШКА

Проекты КОТ

«Академический» (Екатеринбург)

Девелопер: «Ренова СтройГруп». Площадь застройки – 1,3 тыс. га. Предполагаемая численность населения – около 325 тыс. чел. Жилая застройка – 9 млн кв. м. Социальная и коммерческая недвижимость – 4,2 млн кв. м:

• общественные и культурно-спортивные объекты – 2,4 млн кв. м;
• торгово-развлекательный центр – порядка 350 тыс. кв. м;
• бизнес-центр, конгресс-холл и др.

Стоимость проекта – около $30 млрд. Срок реализации – до 2025 года.

«Солнечная Долина» (город-спутник в Сосновском муниципальном районе Челябинской области, пос. Новый Кременкуль, 5 км от северо-западной границы Челябинска)

Площадь застройки – более 1,2 тыс. га. Жилая недвижимость – 3,2 млн кв. м. Инфраструктура, социальные объекты, коммерческая недвижимость – около 1,8 млн кв. м. Город-спутник рассчитан на проживание 115-120 тыс. чел. Срок реализации проекта – до 2024 года.

«Юнтолово» (Санкт-Петербург, Приморский район)

Девелопер – корпорация «Главстрой» (работы проводит петербургское подразделение «Главстрой-СПб»). Разработка градостроительной и архитектурной концепции – компания Tovatt Architects and Planners (Швеция). Общая площадь – 455 га. Численность населения – 60-70 тыс. чел. Жилая недвижимость – около 2,2 млн. кв. м, ориентированных на средний класс. Объекты коммерческой и социальной инфраструктуры – порядка 600 тыс. кв. м. Срок реализации – до 2017 года.

КОТ Балтийского побережья (Калининградская область, от границ г. Пионерский до г. Зеленоградск)

Девелопер – Terra Direction. Общая площадь участка – 1,05 тыс. га. Курортные поселения с развитой инфраструктурой, в т.ч. объекты туристско-развлекательного назначения. Объекты жилой недвижимости – виллы, особняки, коттеджи, таунхаусы. Объекты коммерческой недвижимости – гостиницы, торгово-развлекательные и концертно-спортивные комплексы, кафе, рестораны, оздоровительные центры, яхт-клуб. Объекты социальной инфраструктуры – детские дошкольные учреждения, центры обслуживания, медицинские кабинеты. Объем инвестиций в проект – свыше 366 млн евро. Срок реализации проекта – к 2014 году.

«Сити Парк Калуга»

Девелопер – ГК «Ташир». Площадь участка – 220 га. Горнолыжный курорт. Космополис – Государственный музей истории космонавтики, интерактивный парк технологий и открытий, аттракционы, аллея экспонатов, виртуальный кинотеатр. Деловой центр – офисный центр, выставочный центр, конгресс-центр, гостиницы, фитнес-центр, рестораны, парковки. Ритейл-парк – гипермаркет продуктов питания, гипермаркет товаров для дома, супермаркет спорттоваров, супермаркет электроники, торговая галерея, фуд-корт, парковки. Открытый семейный развлекательный центр – ландшафтный парк, детский городок, парк аттракционов, парк спортивных развлечений, павильон искусств и ремесел. Молодежный парк – площадки для экстремальных видов спорта, дискотеки и клубы, боулинг, бильярдные, рестораны и кафе. Общая сумма инвестиций – около $350 млн. Срок реализации проекта – до 2012 года. Компания планирует развивать «Сити-Парк» как сеть. Второй проект запланирован в Липецке. Его ядром станет крупнейший в регионе аквапарк. Инвестиции в строительство до 2010 года – $150 млн.