Торговые центры – это благо. Покупательница может сдать вещи в гардероб, ребенка – в комнату для детей, мужа – в кофейню с бесплатным Wi-Fi, и посвятить всю себя безудержному шопингу. Это царство красивых витрин, правильного света, больших ярких коллекций и грамотного маркетинга. К сожалению, являясь модным и комфортным местом для покупателей, многие ТЦ остаются малопривлекательными для арендаторов, особенно для сетевых розничных компаний, поскольку не оправдывают их ожиданий.
Когда в крупные города пришли торговые центры-«стотысячники», первое, что я подумал: «будущее – за этой концепцией». И оказался не совсем прав. ТЦ действительно перетянули многих покупателей, создали более комфортные условия потребления. Казалось, что вскоре на торговых улицах останутся только кафе, кофейни и рестораны. Тогда мы готовились перевести в ТЦ половину торговых точек и даже уже перевели 20%. Из особенностей работы в молле мы заметили полное отсутствие зависимости от погодных условий: в отдельно стоящих магазинах поток покупателей скудеет, если портится погода за окном. Если в мороз покупатель 10 раз подумает, хочет ли он идти за покупками, то в молл он приедет все равно: для многих пройтись по магазинам в комфортных условиях и тепле, а заодно забить багажник едой на неделю – добрая традиция.
В Москве торговые центры оттянули на себя большую часть покупателей, и мы решили развиваться в столице только в этом формате, не рискуя выходить «на улицу». Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге. Однако в большинстве региональных городов все по-другому, поэтому ставить крест на стрит-формате и торговых улицах весьма преждевременно. Во многих региональных городах большинство торговых центров откровенно слабые. Они строились 7 – 10 лет назад, у многих неудачное местоположение, нет парковок, а концепция создавалась по принципу «в арендаторах все мои друзья». Поэтому такие ТЦ и не могут обеспечить желаемый покупательский поток. Сейчас такие торговые центры пустеют, и в ближайшее время их ждет реконцепция – им либо придется пересматривать подход, либо переквалифицироваться в офисы и склады.
Помимо слабых концепций есть и еще проблемы. Опыт нашей компании показал, что в городах с населением 300 – 500 тысяч человек торговые центры не эффективны. К примеру, в том же Бийске, где проживает 250 тысяч, наш отдельно стоящий магазин работает не в пример лучше, чем отдел в торговом центре. Для крупного ТЦ там не хватает покупателей, а размер города вполне позволяет комфортно передвигаться по улицам пешком.
Но и в городах-миллионниках не легче. К примеру, для того чтобы закрыть потребность Новосибирска в торговых площадях, вполне хватило бы 2 – 3 «стотысячных» торговых центра в разных районах города. Но здесь настроили много ТЦ разного качества, которые перераспределили поток покупателей. Вместо того, чтобы иметь несколько центров трафика, сейчас в городе ни шатко ни валко работает с десяток центров. Однако действительно эффективными из них являются два-три. При этом арендодатели завышают стоимость аренды: ставки составляют 5 – 7 тыс. за кв. м. в месяц. Таким образом, многим магазинам требуется 2 – 3 года, а то и больше, чтобы выйти на окупаемость. Эта ситуация характерна не только для Новосибирска – в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Казани такие же проблемы. Для сравнения: наш магазин в стрит-формате в среднем окупается за 1-1,5 года.
Я был уверен, что при лучших условиях в ТЦ и, как мы ожидаем, при большем трафике выручка магазина должна быть хотя бы на 35 – 40% выше, чем в отдельно стоящем магазине. И каково было мое удивление, когда я понял, что в 80% случаев этого не происходит, магазины в моллах приносят столько же, сколько и на улице, но по затратам зачастую обходятся в 2 – 3 раза дороже. Поэтому при выходе во многие города при подборе помещения, где бы оно не находилось, руководствуемся не принципом «ТЦ» или «стрит», а критерием — какой максимальный покупательский поток сможет обеспечить новый магазин. Мы ищем хорошие места на многолюдных улицах, перекупаем «намоленные» места, которые любят покупатели. Их не заменит никакой ТЦ. Хорошо, когда в городах есть уютные пешеходные улицы, как Кировка в Челябинске. В Новосибирске тоже звучит тема пешеходной улицы в центре города, когда руководство региона задумывается о комфорте жизни. Надеюсь, вскоре и в российских городах появятся улочки с милыми лавочками и магазинчиками на европейский манер. Потому что в споре за эффективность «street retail против торговых центров» первый пока уверенно побеждает.
