Тренд №1. Удорожание себестоимости строительства
Обесценивание рубля в конце прошлого года отразилось на себестоимости строительства, в котором доля импорта очень высока. С начала кризиса выросли цена практически на все строительные материалы. «Стоимость гипсокартона выросла на 15%, всех сухих строительных смесей – на 10-12%, теплоизоляционных материалов – на 10%», – рассказывает Иван Авдеенко, генеральный директор строительной компании «АртКон».
Рост себестоимости строительства приведет к повышению цен на квартиры для потребителя. Как оценивает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, рост средней стоимости одного квадратного метра на рынке до конца года составить от 15 до 20%. Однако пока фактически значительного роста цен на недвижимость не наблюдается.
Тренд №2. Сдерживание цен за счет низкой маржи строительных компаний
Значительного роста цен в сфере жилищного строительства пока нет. Девелоперы пытаются стимулировать спрос на жилье, который упал с конца прошлого года, в том числе, из-за повышения ипотечных ставок. По мнению Ивана Авдеенко, снижение спроса на услуги строительных компаний всех уровней привело к демпингу цен за счет снижение маржинальности подрядчиков строительства.
«Сейчас на рынок, главным образом, оказывают влияние низкий, относительно пиковых периодов, уровень спроса на квартиры, а также дорогое или недостаточное проектное финансирование. В таких условиях каждый застройщик разрабатывает собственную стратегию, в том числе и ценообразования. В некоторых компаниях может практиковаться временное снижение цен на квартиры. Например, предоставлять скидки для проектов на ранней стадии строительства. Но уверен, что массовое снижение цен на рынке жилой недвижимости невозможно. Девелоперы и так работают на грани рентабельности», – полагает Илья Андреев.
Тренд №3. Значительные сложности с привлечением финансирования под строительство
Диапазон ставок кредитования застройщиков сегодня составляет 22-26% годовых. Весной этого года ужесточилась сама политика кредитования девелоперских проектов. Банки очень чутко реагируют на изменения на рынке и опасаются за перспективы в виду политической нестабильности. «Мы видим, как наряду с ростом ставок ужесточается внутренняя политика банков по отношению к заёмщикам. Растет число отказов инвестиционно-кредитных комитетов банков, и, к сожалению, перспективы получения проектного финансирование становятся всё более неоднозначными», – считает Илья Андреев.
Тренд № 4. Отказ от некоторых строительных проектов
Высокие процентные ставки по займам для застройщиков, падение спроса на недвижимость – все этого вынуждает некоторых девелоперов отказываться от планов по строительству. К примеру, в 2014 году «АртКон» была выбрана генеральным подрядчиком для реализации проекта, себестоимость которого составила 1 млрд рублей. « Инвестор планировал вложить 20% собственных средств, а 80% – заёмных. Банк одобрил заявку на финансирование под 8,5% годовых, однако в декабре заёмщику пришло уведомление о пересмотре условий по ранее одобренному кредиту и возможности предоставить средства только под 28% годовых. В результате строительство проекта было отложено на неопределённый срок», – рассказывает Иван Авдеенко.
Также в марте стало известно, что компания «Лемминкяйнен» вышла из проекта строительства ЖК «Илматар» на 2 тысячи квартир на Васильевском острове в Санкт-Петербурге.
Отказов от реализации коммерческих проектов пока не было. Эксперты считают, что возможно снижение темпов строительства офисных объектов. «Наиболее целесообразно сегодня уменьшение строительства офисной недвижимости высокого класса. Сегмент офисов всегда был в числе последних по уровню доходности на рынке коммерческой недвижимости. А в кризис такие проекты и вовсе убыточны», – полагает Илья Андреев.
Тренд №5. Совместные ипотечные программы застройщиков и банков, льготная ипотека
Банки и застройщики в условиях «заградительной» ключевой ставки в новом 2015 году разрабатывают совместные программы и акции по ипотечному кредитованию. Их число, по словам Ильи Андреева, выросло с начала этого года как никогда.
Напомним, что в декабре прошлого года ЦБ РФ повысил ключевую ставку финансированию до 17% годовых, что практически поставило крест на рынке ипотечного кредитования. В январе этого года ставка была снижена до 15%, а в марте – до 14%. Однако проценты по ипотеке для конечных заемщиков до сих пор остаются высокими – в зависимости от банка можно встретить ипотечные кредиты под 14,5-30% годовых.
В марте 2015 года также была анонсирована новая государственная программа льготной ипотеки. Программа предполагает, что для населения ипотечные кредиты выдаются с годовой ставкой ниже ключевой, а государство субсидирует банкам разницу в процентах. Ожидается, что эта программа значительно подстегнет рынок ипотеки, а значит и строительства.
Полина Колесник, руководитель PR-проектов NAI Becar
