По сумме оценок этих критериев каждый ТЦ получил общую оценку в баллах. Кроме того, специалисты «Альфа групп менеджмент» разделили все оцениваемые объекты на подгруппы, А, B, С и D, имея в виду, что в группу, А входят лучшие торговые центры, а объекты группы D относятся к центрам «абсолютного риска», близким к фактическому дефолту.
Как объяснила генеральный директор УК «Альфа групп менеджмент» Ольга Каламейцева, методологию рейтинга компания начала разрабатывать ещё в 2008 году, однако оценки получались размытыми, так как в условиях постоянного роста конкуренция между торговыми центрами практически отсутствовала, и определить критерии оценки было сложно. Впрочем, с началом кризиса возникла «нормальная рыночная ситуация» и вполне здоровая конкуренция. Благодаря этому «Альфа групп менеджмент» смогла более четко сформулировать критерии и методы оценки торговых центров. Подобный рейтинг, рассказывает Ольга Каламейцева, компания планирует составлять каждые полгода.
Согласно разъяснениям УК «Альфа групп менеджмент», критерий «оценка объекта» отражает анализ расположения ТЦ, транспортных и пешеходных потоков, конкурентной среды, удобства подъезда к объекту автомобилистов и доступа пешеходов, оформление и архитектурные решения фасада. Критерий « Маркетинг и реклама» позволяет оценить наличие и соблюдение маркетинговой концепции объекта, её эффективность для арендаторов и соответствие целевой аудитории. Оценивая арендаторов, составители рейтинга обращали внимание на подбор арендаторов согласно концепции объекта, зонирование, логичность расположения, наполняемость помещений, «синергетический эффект» различных групп арендаторов. Оценка качества управления объектом включала в себя различные нюансы: начиная от уборки прилегающей территории и внутренних помещений и заканчивая проведением капитальных работ. А вот «оценка потребителей» стала завершающим критерием — в нем специалисты «Альфа групп менеджмент» постарались ответить на вопросы, насколько комфортно покупателям добраться до ТЦ, подъехать и припарковаться, присутствует ли в ТЦ дополнительный сервис, насколько покупателям безопасно находиться в ТЦ, комфортен ли температурный режим и т.д. И итоговые результаты рейтинга оказались весьма любопытными.
Замкнули же список в этой категории торгово-офисный центр «Олимпия», ТЦ «Семья» и «Гиперон». А вот в номинации «Маркетинг и реклама» не было равных «Меге», которая победила с большим отрывом от «Большой медведицы» и «Океана», оставив в аутсайдерах «Манхэттэн», «Олимпию» и «Семью».
Озадачили аналитиков составители рейтинга и оценкой арендаторов торговых центров Новосибирска. По их версии, в этой номинации нет равных ТЦ «Океан», вслед за которым идут «Большая медведица» и ТЦ «Академгородка». Хуже всего подбор арендаторов «Альфа групп менеджмент» оценивает в ТЦ «Манхэттэн», «Флагман» и «Гиперон».
Присутствует ТЦ «Океан» и в тройке лучших объектов по качеству управления, где он занял место между «Мегой» и «Фараоном», оставив последние места «Семье», «Флагману» и «Манхэттэну». Правда, в оценке потребителей он занял лишь третье место после «Меги» и «Ройял Парка».
При этом один из самых известных городских ТЦ — «Ройял Парк» — остался лишь на четвертом месте рейтинга, а вслед за ним занял строчку ТЦ «Александровский». Последние же пять мест в рейтинге заняли торговые центры, которым «Альфа групп менеджмент» поставила неутешительный диагноз «абсолютный риск» (группа D или D-): «Флагман», «Гиперон», «Манхэттэн», «Олимпия» и «Семья».
По её мнению, причиной неудач многих ТЦ можно считать управление самими собственниками, что якобы очень неэффективно. При этом в ближайшие месяцы Ольга Каламейцева ожидает закрытия сразу нескольких ТЦ Новосибирска.
С тем, что многие торговые центры города близки к дефолту или закрытию, эксперты в сфере торговой недвижимости Новосибирска в целом согласны. А вот оценки некоторых ТЦ специалистами «Альфа групп менеджмент» вызывают у них критические оценки.
«Идея создания масштабного рейтинга торговых центров заслуживает внимания, — считает директор „RID Analytics“ Елена Ермолаева — Однако чтобы получить качественный продукт, требуются серьезные ресурсы. Во-первых, должна быть проработана совокупность критериев оценки, каждый из параметров должен иметь больший или меньший вес для итогового результата. Например, для объекта недвижимости наличие парковки важнее, чем возможность выбора одного из нескольких телефонных операторов. А в рейтинге, составленном УК „Альфа групп менеджмент“, в „оценке объекта“ соединены сразу несколько важнейших параметров — местоположение, конкурентная среда и другие».
«Практическая польза от рейтинга — нулевая! — категоричен управляющий партнер „DSO Consulting“ Сергей Дьячков. — Исходя из его результатов, ставка аренды в „Большой Медведице“ должна быть выше, чем в „Ройял Парке“, а в „Александровском“ — выше, чем в „Фестивале“. Но это не так». Странно, по его мнению, выглядит и пятерка лидеров: «120-тысячный ТЦ „Мега“ и крошечный ТЦ „Океан“, окраинная „Большая Медведица“ рядом с дорогим „Ройял Парком“, после которого сразу же следует „Александровский“. По логике составителей рейтинга, на первом месте должен быть Гусинобродский вещевой рынок — самый большой торговый объект в Новосибирске».
Смотрите разбивку «Изучение результатов рейтинга оставляет множество вопросов», — признается директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров.
По его словам, прежде всего, вызывает недоумение вторая позиция ТЦ «Океан». «Удивительно, что расположенный по соседству „Праздничный Зал“ отстает аж на 26 позиций! — удивляется собеседник. — Также хотелось бы понять, каким образом ТЦ „Большая Медведица“ обогнал „Ройял Парк“? Из рейтинга видно, что это произошло благодаря высокой оценке „Большой медведицы“ в позиции „маркетинг/реклама“. Но очевидно, что это не соответствует действительности» . «Не вызывает доверия вся графа „оценка потребителей“, — делится риэлтор. — Хотелось бы посмотреть — как много было покупателей, кто предпочел бы „Большую медведицу“ и „Океан“ „Ройял парку“, „Фестивалю“, наконец, „Континенту“ на Гусинобродском шоссе?!», — резюмирует он.
Директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров также указывает, что исследователи не проработали методологию составления рейтинга.
«Сравнивать торговые центры площадью 1500 и 120 тысяч квадратных метров — нелогично, именно поэтому результаты режут глаз», — объясняет риэлтор. Тем не менее, по его мнению, если посмотреть разбивку объектов рейтинга на несколько групп — в зависимости от размера — тогда результаты будут более или менее отражать истинное положение вещей. «Действительно, среди небольших торговых объектов „Океан“ — один из наиболее удачных, хотя бы из-за местоположения», — рассуждает Назаров.
biz.newsib.ru
