По уровню цен на первичное жильё Сочи находится на третьем месте среди крупнейших городов России, а по недоступности жилья для жителей города на втором месте в стране, уступая только Москве. К таким выводам пришли эксперты компании «IDEM», проведя аналитические исследования рынка жилой недвижимости Сочи.
По результатам исследования, высокий уровень цен поддерживается притоком обеспеченных людей, которые хотят иметь квартиру в Сочи, ограничениями на строительство из-за горного рельефа местности и в прибрежной зоне. Цены на квартиры в Сочи растут последние годы, несмотря на снижение стоимости в стране в среднем. Чтобы накопить средства на приобретение двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м. семье из трех человек с двумя работающими, получающими среднюю в своем городе зарплату, потребуется 21,3 года в Москве и 20,7 года в Сочи.
Сочи заметно отличается от большинства городов Краснодарского края по показателю обеспеченностью жильём на душу населения. На 1 человека в Сочи приходится только 21,4 кв. м. жилья, в Краснодарском крае, как и в России, в среднем 25 кв. м. Если показатели обеспеченности Краснодарского края и общероссийский показатели устойчиво растут с 2000 года от 18-19 кв.м/чел до 25 кв.м/чел в 2016 году, то указанный показатель для Сочи имеет как выраженный подъем, связанный с подготовкой к Олимпиаде 2014, так и выраженный спад и стабилизацию после завершения Олимпиады. Другие города-курорты Черноморского побережья Краснодарского края - Анапа и Геленджик – тоже имеют отличия в обеспеченности жильём – существенно более высокие значения 33-38 кв. м /чел. и более высокие темпы роста как обеспеченности жильём, так и численности населения.
Если сравнивать города по количеству объявлений о продаже жилья в информационных системах, то по количеству предложений на 1000 жителей города Сочи превосходит все города, кроме Краснодара. Например, в Нижнем Новгороде, городе-миллионнике, превосходящем Сочи по числу жителей в 2,5 раза, количество квартир, предлагаемых к продаже, меньше, чем в Сочи.
По оценке аналитиков IDEM, строительство большого количества жилья для нужд Олимпиады-2014, высокие цены на жильё привели к избытку предложения жилья на рынке Сочи в послеолимпиадные годы, малому количеству нового строительства. Это избыточное предложение может быть поглощено рынком не ранее, чем в 2021-2022 гг.
Жилой фонд Сочи относительно молод: доля самого современного жилья, введенного с 2000 года, составляет 62%. Следует отметить, что примерно половину из введенных в Сочи жилых площадей составляют индивидуальные дома. Из строящегося многоквартирного жилья 66% относится к эконом-классу, 23% - к комфорт-классу, к бизнес- и элит- классам в совокупности 12%.
К особенностям жилищного строительства в Сочи следует отнести частые нарушения при строительстве. Высокая стоимость жилья, наличие большой доли иногородних покупателей, которые недостаточно хорошо знают местный рынок, приводят к рискованной политике части застройщиков, нарушению законов. Основные нарушение – это строительство без разрешения, строительство объектов с другими характеристиками, чем указанные в разрешительных документах.
Эксперты IDEM, проведя исследование, пришли к выводу, что при сохранении существующего уровня цен выводить на рынок большое количество новых квартир в Сочи не целесообразно до 2021 года. К этому времени предложение квартир в новостройках вернется к средним значениям. Введенные в эксплуатацию дома (или строящиеся с учетом всех новаций закона 214–ФЗ) будут иметь дополнительные преимущества как надежные, без риска потери вложенных средств.
