Складов в регионах все еще не хватает

Только три из региональных центров могут считаться относительно развитыми с позиции складской недвижимости

На складском рынке в крупных городах России эксперты отмечают следующие тенденции:

• Совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам 1 полугодия 2014 составляет 2,9 млн. кв. м. До конца года этот показатель должен увеличится до 3,5 млн. кв. м.
• По итогам 1 полугодия 2014 года на региональных рынках объем заключенных сделок превысил прошлогодний показатель в 2 раза и составил 217 тыс. кв. м.
• На региональных рынках характерна высокая доля прямых сделок между девелопером и арендатором (покупателем) площадей, которые могут составлять от 30 до 90% локального поглощения.
• В зависимости от региона от 30 до 50% общего объема предложения занимают объекты «вне рынка», изначально построенные под конечного пользователя в период до 2008 года, они не влияют на рынок, и поэтому не учитываются в данном анализе (за исключением объектов нового строительства).
• Прайм ставки аренды для региональных объектов составляют $120/ кв. м в год, средний показатель – $100/ кв. м в год

Московский регион формирует 62% рынка общероссийского предложения качественной складской недвижимости.

Значительный дисбаланс столичного и регионального стока обусловлен различными стадиями развития рынков. Города России по уровню развития рынков можно условно разнести на 4 стадии:

1. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга – достигли первичной стадии насыщения.
2. Активно растущие рынки Новосибирска, Екатеринбурга и Самары, приблизились к границе первичного насыщения но все еще обладают высоким потенциалом развития.
3. Растущие рынки Нижнего Новгорода, Казани, Челябинска, Воронежа.
4. Дефицитные рынки остальных городов, где слабое развитие в первую очередь обусловлено низким спросом на качественные объекты, а единичные проекты реализованы под конечного пользователя.

Первая волна строительства в ключевых региональных городах (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Казань) пришлась на 2006-2007 гг., когда начали строиться отдельные качественные проекты, преимущественно под «заказ».

Спрос. За 1 полугодие 2014 года на региональных рынках было заключено в объеме 217 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

Для региональных рынков характерна более высокая доля прямых сделок. Тогда как на рынках Москвы и Санкт-Петербурга порядка 90% сделок совершается с привлечением профессиональных консультантов, на локальных (развитых) рынках в регионах эта доля может быть существенно ниже. К примеру, в Самаре, доля прямых сделок составляет 90%.

Наиболее активные потребители складских площадей в регионах – цена, доступность на полке

Функционал, дизайн, надежность

ROI, технические характеристики

Маржинальность единицы

Низкая

Высокая

Очень высокая

Современные тренды рынка

Рынок товаров повседневного спроса трансформируется под влиянием технологий и изменения покупательских паттернов:

• Бум Q-commerce и e-grocery. Развитие быстрой доставки (от 15 минут) изменило путь к покупке. Полка стала цифровой, на первый план вышли алгоритмы ранжирования товаров в приложениях дарксторов.

• Экспансия СТМ. Торговые сети активно наращивают долю собственных торговых марок. Это позволяет ритейлерам увеличивать маржинальность и отстраиваться от конкурентов, минуя наценки A-брендов.

• AI и предиктивная аналитика. Нейросети управляют цепочками поставок: анализируют большие данные (историю продаж, погоду, промо) для автозаказа, минимизируя процент списаний и пустых полок.

• Персонализация предложений. Массовые скидки уступают место таргетированным предложениям на базе анализа чеков через CRM-системы ритейлеров.

• Устойчивое потребление. Растет сегмент экологичных продуктов: фокус на чистый состав, перерабатываемую упаковку и социально ответственное производство.

Частые вопросы и ответы на них