Ниша будущего
Развлекательные объекты можно по праву назвать новой инвестиционной идеей на российском рынке коммерческой недвижимости.
Например, всего за несколько лет для торгового центра размером больше районного наличие хотя бы минимального набора развлечений из опции превратилось в обязательный элемент концепции. Эксперты считают, что через несколько лет этот сегмент станет самостоятельным. На ближайшее время заявлена реализация нескольких масштабных проектов тематических парков, инвестиции в которые исчисляются сотнями миллионов долларов.
Как в Европе и США, развлекательные зоны больших торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в российских городах сегодня все чаще представляют собой полноценные комплексы.
По данным GVA Sawyer, в столичных торговых комплексах пятую часть площадей занимают операторы развлекательных услуг. Основная функция этого тандема — создание синергетического эффекта, когда магазины галереи и зона отдыха «поставляют» друг другу посетителей.
Ставка на развлечение В оценке того, насколько взаимовыгодны отношения двух основных составляющих ТРЦ, мнения экспертов расходятся. « Развлекательный центр может существовать и отдельно от торгового, но сегодня это самая распространенная схема на рынке,— поясняют в ком пании „Русский кинопрокат”, развивающей в регионах сеть Kino & Domino.— Несмотря на льготные ставки аренды, наибольшую пользу от сотрудничества извлекают все-таки торговые операторы. Чаще случается, что посетители кинотеатра или боулинга заглядывают в магазины, совершая импульсные покупки, а не наоборот». Специалисты оператора Crazy Park, конкретизируют ситуацию: «С торговыми центрами мы работаем в тандеме, а кто больше выигрывает от сотрудничества, зависит от месторасположения комплекса. Если оно удачное, то мы функционируем на паритетных началах. Если нет, тогда объект начинает работать на том потоке посетителей (около 40 тыс. человек в месяц), который генерируем мы».
«Действительно, выбор торгового центра определяется не только наличием магазинов, но и субъективным восприятием покупателя, которое складывается из разнообразных факторов.
Так, для привлеченияпокупателей в торговых центрах появляются кинотеатры, боулинги, катки, аттракционы, создаются необычные интерьеры»,— констатирует Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.
Стремясь выделить свой объект на фоне других, многие девелоперы делают ставку именно на развлекательную часть, тем более что здесь проявить оригинальность легче, чем при формировании пула арендаторов. Однако чересчур большая зона развлечений может сыграть с проектом злую шутку: существенно увеличив его себестоимость, она может начать существовать фактически автономно. В результате пресловутый эффект синергии нивелируется. «Стандартный набор развлечений для посетителей торговых центоров — боулинг, кинотеатр, ресторанный дворик. А если сюда добавить что-то еще — это уже совсем другая история»,— рассуждает Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera Oncor Group.
Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, напротив, считает, что для развлекательного комплекса размещение в торговом центре — способ выжить. «Срок окупаемости развлекательных объектов достаточно долгий, и зачастую рентабельными в них являются только сопутствующие услуги (кафе, торговля), а не продажа билетов,— утверждает он.— Поэтому дополнительные расходы, например, на управление зданием, могут оказаться губительными для проекта. По сравнению с отдельно стоящим развлекательным комплексом или кинотеатром его аналог в составе ТРЦ потребует меньших стартовых инвестиций и будет менее рискованным».
«Строительство с нуля и последующая эксплуатация развлекательного комплекса обойдутся гораздо дороже, чем выгодный договор аренды площадей в торговом центре,— соглашается Елена Бухарова, руководитель проектов консалтинговой компании RRG.— Сегодня средние ставки в Москве составляют $180 за 1 кв. м в год для детского развлекательного блока, $200 — для боулинга, $150 — для кинооператора».
Отдохнуть от шоппинга Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию Blackwood, полагает, что хотя якорный статус, которым в большинстве случаев обладают развлекательные центры, дает им право арендовать площади в торговых комплексахпо низкой цене, затраты на дорогостоящее оборудование (которое, кстати, в России почти не производится) и относительно невысокий уровень прибыли делают этот бизнес достаточно сложным. Если все сложится удачно, доходность отдельного комплекса может быть существенно выше, чем у входящего в состав торгового центра, но многие девелоперы предпочитают перестраховаться.
Однако индустрия развлечений не будет развиваться в тесной связке с торговлей всегда. Во всем мире это отдельный и довольно специфический сегмент, а создание и управление подобными объектами — отдельный бизнес, отличный от девелопмента торговой недвижимости. Интересно, что в Европе и США набирает силу такое явление, как демоллинг (demalling). «На русский язык этот термин можно образно перевести как усталость от шопинга,— рассказывает Дмитрий Сазанчиков.— Людям постепенно надоедает проводить в торговом центре целый выходной, теперь многие хотят приходить туда только с целью совершить покупки. Соответственно, девелоперам не нужно придумывать способы, как подольше з адержать посетителей». Получается, что за развлечениями следует отправляться в специализированные развлекательные парки. Учитывая, что отечественный рынок с некоторым запозданием повторяет западный, можно ожидать, что россияне рано или поздно также начнут разграничивать поход по магазинам и досуг. По мнению специалистов Praedium, уже в 2006 году среди потребителей наметился рост спроса на такой формат, как развлекательный парк.
Дефицит управляющих Спрос, как известно, рождает предложение. Уже анонсирована реализация первых проектов такого рода. Недалеко от Дмитрова в течение ближайших нескольких лет ООО «Сафари-парк» при содействии администраций Московской области и Дмитровского района обещает построить комплекс общей площадью 750 га, главной особенностью которого станет огромный (400 га) зоопарк с животными со всего света — аналог известных сафари-парков. Парк станет частью проекта по комплексному освоению территории, который предполагает в том числе строительство жилья (коттеджных поселков), создание и развитие инфраструктуры, организацию промышленной зоны. Окупить затраты планируется всего через семь–восемь лет, что очень мало для проекта подобного масштаба и развлекательного сегмента в целом. Расчетная рентабельность составляет 12–%. Впрочем, подобные показатели представляются вполне достижимыми. По самым пессимистичным прогнозам экспертов, один только парк аттракционов в составе сафари-парка ежегодно будут посещать не менее 1,1 млн человек.
Для сравнения: петербургский парк развлечений «Диво остров», открывшийся в мае 2003 года на Крестовском острове, в августе того же года уже принимал своего миллионного посетителя. В конце июля этого года холдинговая компания «Лидер» объявила о своих планах построить в Екатеринбурге парк развлечений «Рэд парк», стоимость которого, по предварительным оценкам, составит не менее $600 млн. На территории площадью около 60 га разместятся 20 тематических зон, каждая из которых будет стилизована под определенную сказку. Помимо аттракционов в парке предполагается устроить дельфинарий, крытую всесезонную горнолыжную трассу, бассейн, каток и гостиничный комплекс категории три звезды на 600 номеров. По мнению управляющего партнера London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, этот проект можно поставить в один ряд с французским Диснейлендом. «Однако не следует забывать, что уровень жизни россиян еще очень далек от европейского, что увеличивает риски инвесторов этого комплекса,— подчеркивает он.— Кроме того, сейчас в России культура потребления парков развлечений не настолько хорошо развита, как в Европе.
Нет у нас и компаний, которые могли бы профессионально управлять объектами такого масштаба». «Крупные иностранные операторы развлекательных центров и парков пока готовы только консультировать российские компании, но не управлять такими объектами или входить в проект,— добавляет Дмитрий Сазанчиков.— Возможно, их выход на наш рынок вскоре начнет осуществляться через партнерство с российскими инвесторами и девелоперами».
Сезонный фактор Еще одна беда девелоперов — суровые климатические условия средней полосы России. «На Западе большинство тематических парков являются открытыми и привлекают посетителей в первую очередь разнообразиемигр на воздухе,— подчеркивает Михаил Гец.— У нас же климат делает этот бизнес зависимым от сезонного фактора.
А вот крытые парки — это действительно достаточно перспективная ниша, хотя и предполагающая большой объем инвестиций при высоком уровне риска». Перспективность ниши уже подвигла некоторых девелоперов на борьбу с фактором сезонности. Так, в 2009 году в Подмосковье компания «МТ-девелопмент» планирует ввести в строй крытый горнолыжный комплекс «Фристайл-парк» площадью 200 тыс. кв. м. Развитая инфраструктура, включающая помимо всего гостинично-деловой комплекс и апартаменты, большая торговая и развлекательная составляющие позволяют отнести проект именно к индустрии развлечений. Девелопер сделал ставку не только на широкий набор услуг, доступных круглый год, но и на хорошую транспортную доступность объекта. Благодаря ей большую часть посетителей составят жители Москвы и ближайшего Подмосковья, а поскольку им не надо будет тратиться на гостиницу, целевая аудитория парка существенно расширится за счет людей с не очень высокими доходами. В успешности проекта не сомневаются ни инвесторы, ни компанииоператоры. По словам представителей Penny Lane Realty, агента по сдаче в аренду торговых площадей в комплексе, арендаторы уже выстроились в очередь.
Елена Бухарова, руководитель проектов консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) — Российский рынок еще не готов к полномасштабным развлекательным проектам типа Диснейленда. Этот сегмент привлекает инвесторов, но большинство из них отказываются от реализации проекта еще на стадии предварительных исследований, как правило, из-за дороговизны земельных участков в Москве и ближайшем Подмосковье и высокой стоимости эксплуатации объектов в условиях московского климата. Там, где земля дешевле, возникает другая проблема — транспортная доступность, поскольку с учетом пробок столичным жителям придется тратить несколько часов на дорогу в один конец. Кроме того, успешность парков развлечений зависит от стабильности благосостояния населения и потребительской культуры, которая воспитывается годами. На российском рынке эту нишу можно назвать скорее нишей будущего. Сначала на рынке инвесторы и девелоперы должны начать смело строить отдельные развлекательные центры, а потом уже появится место и для тематических парков.
Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera Oncor Group — На сегодняшний день ситуация в развлекательном сегменте схожа с той, которая наблюдалась в торговой недвижимости несколько лет назад. Сам по себе рынок, в частности потребители развлекательных услуг, готов к появлению масштабных проектов, сопоставимых со знаменитыми европейскими тематическими парками. А инвесторы, особенно иностранные, осторожничают, так как не уверены в том, что подобные объекты будут востребованы. Их осторожность понятна, тем более что подобные инвестиции — это очень длинные деньги, поскольку средние сроки окупаемости начинаются от десяти лет. Тем не менее в перспективе будут активно строиться большие развлекательные комплексы, ориентированные прежде всего на детей, и парки в рекреационных зонах. Дальнейшее развитие получит тенденция к укрупнению масштабов проектов и расширению набора предлагаемых услуг.
