Перспективы развития торговых площадей Московского региона

К 2019 г. в Подмосковье останется всего 7 городов, наиболее привлекательных для строительства торговых центров

В исследовании рынка торговой недвижимости Московского региона был проведен анализ торговой недвижимости 73-х городов, расположенных за пределами МКАД. В анализе участвовали только качественные торговые центры и не учитывались специализированные торговые центры и гипермаркеты. Исследование проводилось в 4 кв. 2015 г.-1 кв. 2016 г. Его провела международная консалтинговая компания KnightFrank.

Основные выводы исследования:

• Сейчас в Московском регионе насчитывается 11 городов, наиболее привлекательных для развития торговой недвижимости. Большинство из них расположены в среднем поясе Подмосковья – на удалении до 30 км от Москвы: Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. К 2019 г. этот список могут покинуть Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск, поскольку в настоящее время в этих городах заявлены к открытию торговые центры, которые удовлетворят текущий спрос. Востребованным форматом для большинства из этих городов станет качественный ТЦ с центральным местоположением площадью 25 000‒35 000 кв. м.
• В пределах и за пределами МКАД функционирует примерно одинаковое число качественных торговых центров. Однако за границей МКАД сумма арендопригодных площадей почти в 2 раза меньше (2,9 млн кв. м против 5 млн кв. м).
• По данным на I квартал 2016 г. наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями стал город Котельники (6 068 кв. м/1000 жителей). В топ-5 также вошли Красногорск (2 281 кв. м/1000 жителей), Реутов (1773 кв. м/1000 жителей, Мытищи (1190 кв. м/1000 жителей), Химки (905 кв. м/1000 жителей) (см. график 1). Наименее обеспеченным стал Красноармейск (75 кв. м/1000 жителей), где функционирует один небольшой торговый центр.
• К 2019 г. в топ-5 самых обеспеченных торговыми центрами городов могут войти Пушкино (3114 кв. м/1000 жителей) и Наро-Фоминск (2424 кв. м/1000 жителей). Город Химки сместится на 18 место.
• В 27 городах Московской области, суммарная численность населения которых составляет около 600 тыс. человек, качественные объекты торговой недвижимости отсутствуют. В большинстве случаев рынки данных городов оказались непривлекательными для девелоперов из-за недостаточного спроса или наличия крупного конкурирующего торгового центра в соседнем городе. Необходимо отметить, что более чем в 20 из этих городов реализация торговых центров представляется не целесообразной.
• За пределами МКАД заброшено или заморожено строительство более десятка торговых объектов, суммарная площадь которых составляет около 600 тыс. кв. м.
• Формат подмосковных торговых центров меняется в зависимости от удаления от Москвы. Так, зону до 10 км от столицы можно назвать поясом гипермаркетов и суперрегиональных ТЦ, в среднем поясе преобладают районные и микрорайонные торговые центры. На удалении более 30 км от Москвы (третий пояс) также в большей степени представлен формат районных и микрорайонных торговых центров, при этом здесь функционирует большое количество некачественных торговых объектов.
• Уровень и формат представленных торговых сетей также меняется в зависимости от удаления от Москвы: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы (Auchan, «О’Кей», «Лента», OBI, Leroy Merlin, K-Rauta, «Магнит» и др.). В среднем поясе развиты сетевые дискаунтеры, локальные сетевые операторы, также эта зона привлекательна для развития объектов формата outlet ( Fashion House Аутлет центр). Города третьего пояса становятся точками развития торговых центров формата retail-park, расположенных на трассе, с несколькими городами в зоне охвата. Также здесь активно развиваются локальные сети ( супермаркет «Тарелочка», сash&сarry Lakmin).

/